Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 1.800
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 2.427
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Cần lưu ý thêm
- Tiền mặt ròng vượt vốn hóa thị trường; cần xem xét bước chuyển sang giá trị vốn chủ.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 46,7%phân vị 98
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,40×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple accounting signals of aggressive or at-risk financial reporting: a Beneish M-Score of 4.3301 (98th percentile versus Vietnamese peers, year-over-year change +1.06) and an Altman Z-Score of 1.19 (distress zone). At the same time, accruals appear clean (TATA 0.0060; accruals-quality 97.6/100) and receivables-quality scores are high (100/100), while operating cash conversion is weak (three-year cash conversion 0.08, cash-conversion score 36.7/100).
- Beneish M-Score 4.3301 (measures likelihood of earnings manipulation using eight ratios); at the 98th Vietnam peer percentile this is high relative to local peers, and the YoY increase of +1.06 shows a material move in the score over one year.
- SGI (Sales Growth Index) = 9.0801 (measures relative sales growth; an extremely high SGI indicates very rapid top-line growth that can stress controls and recognition policies).
- GMI (Gross Margin Index) = 1.8063 (measures deterioration in gross margin; >1 suggests worsening margins year-over-year).
- Revenue-quality score 0.0/100 (measures whether reported revenue is supported by cash and sustainable operations): the score of 0.0 is an extreme flag on the quality of reported revenue.
- Cash-conversion three-year ratio = 0.08 (operating cash flow / net profit; measures how much profit is converted to cash) and ranked at the 24th percentile among Vietnamese non-financials — profits are not converting into cash.
- Receivables outside the trade cycle = 13.0% of total assets (measures prepayments, loans receivable and long-term receivables outside normal trade; 85th Vietnam percentile) — a large portion of assets are non-trade receivables/prepayments.
- Altman Z-Score = 1.19 (measures bankruptcy distance; falls in the distress zone), indicating higher financial distress risk by that model.
- Margin-quality score 37.7/100 and SGAI (SG&A Index) = 0.1024 (measures SG&A growth relative to sales): low margin-quality together with SG&A movement suggests margin pressure that may be obscured in reported results.
- TATA (total accruals to total assets) = 0.0060 (measures the relative size of accruals); this very low number supports the accruals-quality score of 97.6/100, indicating reported earnings are not driven by large accrual adjustments.
- Receivables-quality score 100.0/100 (measures indicators like days sales outstanding and receivable collectibility patterns) — on the face of supplied metrics, trade receivables behavior appears strong.
- Piotroski F-Score = 5/9 (measures nine fundamentals; a neutral score rather than a clear deterioration), and owner's equity (excluding minority interest) is positive — not in a capital-deficit position on the balance sheet.
- No statutory loss tests under Decree 155/2020 Art.120(1)(e) (amended) are met in the published audited annual statements (a fact about the statements, not a prediction about any listing outcome).
Ownership is highly concentrated among individuals: Nguyễn Phúc Anh 24.8% and Chu Minh Châu 20.3% together control 45.1%, with three other individuals holding 5.7%, 5.0% and 4.9%. High concentration in a few individual shareholders increases control-related governance considerations; no director-deal registrations were provided in the data (note: registrations are intentions recorded with the exchange).
- Compare the line(s) for 'prepayments to suppliers', 'loans and receivables' and 'other long-term receivables' in the notes to the balance sheet with the 13.0% of total assets figure to understand counterparty, related-party status and maturities.
- Reconcile profit before tax and net profit with operating cash flows in the cash-flow statement and the cash-flow note to verify the three-year cash-conversion pattern (operating cash flow / net profit = 0.08).
- Examine the revenue recognition note and any related-party revenue schedules for disclosures that explain the Revenue-quality score of 0.0 and the high SGI (9.0801).
- Review the auditor's report and any emphasis-of-matter or going-concern disclosure alongside the statutory loss schedules to confirm which (if any) loss thresholds are reported and to confirm that no Decree 155/245 statutory loss tests were met in the audited statements.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.29
- P/S
- —
- ROE
- 0.8%
- ROA
- 0.7%
- EPS
- 48
- BVPS
- 6.302
- Biên gộp
- 0.0%
- Biên ròng
- 0.0%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.17
- Tăng trưởng DT
- −100.0%
- Tăng trưởng LN
- +113.5%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 36,9 triệu
- Vốn điều lệ
- 369 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT