Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 2.100
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 2.449
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Cần lưu ý thêm
- Thanh khoản giao dịch thấp.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 29 thg 11, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Rất thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 30,0%phân vị 95
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,74×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 3Chạm ngưỡng luật định
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The forensic indicators show multiple accounting and financial-stress signals for PVL: a very high Beneish M-Score of 4.8543 (99th percentile versus Vietnamese peers) and a negative Altman Z-Score of -0.52 (in the distress zone). Earnings-quality metrics are mixed: an overall Earnings Quality Score of 44.6/100 driven by excellent accruals and receivables metrics (accruals quality 98.2/100; receivables quality 100.0/100) but extremely weak cash- and margin-related scores (cash conversion 0.0/100; margin quality 0.0/100; revenue quality 0.0/100). The company also shows persistent losses (net loss, parent, three consecutive years) and substantial non‑trade receivables (30.0% of total assets).
- Beneish M-Score = 4.8543 (measures probability of earnings manipulation using eight ratios). This is in the 99th percentile versus Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting vs VN peers). Note: the -1.78 US cutoff is not directly transferable to Vietnam; ~28% of Vietnamese companies exceed it, so peer percentile and trend matter more than the raw cutoff.
- GMI = 10.0000 (Gross Margin Index measures deterioration in gross margin; values >1 suggest margin deterioration). An extreme value of 10 indicates a large reported gross margin deterioration year-over-year.
- SGI = 4.5497 (Sales Growth Index, measures sales growth; very high value indicates rapid revenue growth which can be associated with aggressive recognition).
- AQI = 1.0921 (Asset Quality Index, higher values indicate increases in non-current assets or intangible/other assets that can be associated with aggressive capitalization).
- Receivables outside the trade cycle = 30.0% of total assets (95th percentile among Vietnamese non-financials). This includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables — a large share of assets not arising from normal trade operations.
- Three consecutive years of net loss at parent level (FY2023–FY2025). The financials meet the published statutory-loss description (losses in each of the latest three years) though the UPCoM listing rules cited for delisting on HOSE/HNX do not apply to UPCoM.
- Accumulated losses = 0.74x paid-in capital (a high ratio of retained losses versus equity contributed).
- Altman Z-Score = -0.52 (distance-to-bankruptcy measure; a negative score places the company in the distress zone).
- Piotroski F-Score = 3/9 (measures nine fundamental signals; a 3 indicates generally weak operational and balance-sheet improvement signals).
- Cash conversion component = 0.0/100 and TATA = 0.0044 (total accruals to total assets small but cash conversion metric failing suggests operating cash is weak relative to earnings).
- Accruals quality = 98.2/100 (measures quality of accruals; a high score indicates reported earnings are not driven by unusual accruals).
- Receivables quality = 100.0/100 (measures how receivables behave relative to revenue; a perfect score indicates receivables dynamics are not inflating revenue recognition in the usual models).
- DSRI = 0.2376 (Days Sales in Receivables Index; value <1 can indicate receivables growing less than sales — here unusually low, which in combination with receivables-outside-trade-cycle suggests the receivables composition, not volume, is driving risk).
- DEPI = 0.1585 and SGAI = 0.0531 (Depreciation Index and SG&A Index are not indicating extreme upward pressure from those components compared with some other ratios in the M-Score).
- LVGI = 1.0196 (Leverage Index ~1.02, a small year-over-year increase in leverage rather than a dramatic jump).
Ownership is concentrated among individuals: Trịnh Quốc Khánh 11.1% and Nguyễn Việt Dũng 11.0%, with smaller institutional and affiliated holdings (top institutional 4.9%, SJS group 3.2%). Director-deal registrations for 2025-10-30 to 2026-10-30 show 3 purchase registrations (1,056,500 shares) and 0 sale registrations, net registered volume +2.11% of shares outstanding — note these are registrations of intent filed with the exchange, not confirmed trades.
- Compare the FY2025 line items for 'Loans receivable', 'Other long-term receivables' and 'Prepayments to suppliers' in the balance sheet with the related-party note to identify how much of the 30.0% of total assets classified as receivables outside the trade cycle relates to related parties or non-operating counterparties.
- Reconcile the components of gross margin and the note on revenue recognition in FY2025 to understand the drivers of GMI = 10.0000 and SGI = 4.5497 (check sales growth schedule, segment note and revenue cut-offs).
- Review the statement of cash flows for operating cash flow and the notes on working capital to verify the cash-conversion issues (cash conversion = 0.0/100) and the small TATA = 0.0044 measured against net income.
- Confirm the accumulated losses and paid-in capital lines and the parent-company profit (loss) for the last three years in the audited financial statements to verify the 0.74x accumulated losses and the three consecutive years of parent net loss.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.73
- P/S
- 45.86
- ROE
- −1.6%
- ROA
- −1.2%
- EPS
- −48
- BVPS
- 2.894
- Biên gộp
- 1.2%
- Biên ròng
- −104.9%
- D/E
- 0.01
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.29
- Tăng trưởng DT
- +355.0%
- Tăng trưởng LN
- +89.5%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 50,0 triệu
- Vốn điều lệ
- 500 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT