Về trang chủ

TAL

Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản Taseco

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
21.200
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+14.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
21.200
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
24.271

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.852
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
10.84%
Ke
10.84%
x
E/(D+E)
55.00%
+
Kd(1-t)
2.83%
x
D/(D+E)
45.00%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend6.66%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→21.200
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+14.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
24.271
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate6.66%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow531.1 tỷone off strip ratio: 0.35

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng3.7%5.2%6.7%8.2%9.7%
8.0%24.72824.72824.72825.88225.882
9.0%24.72824.72824.72824.72824.728
10.0%24.27124.27124.72824.72824.728
11.0%23.64023.64024.27124.27124.728
12.0%23.64023.64023.64023.64024.271
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·12.5726.1745.7064.165
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·1.261460289466
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·2761137877
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·3.5261.4021.3581.018
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·1.212363309182
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·7.3064.0793.8412.440
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·7.3064.0793.8412.440
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·203120140164
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.7413.1504.2323.677
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·4206201.034814
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·434506217157
Tài sản cố định (tỷ VND)
·836854571126
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·558566555125
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·278287161
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·306319331297
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·14374532
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·33817
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·17404524
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−6−6−8−8
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·14812929678
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·55689616
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·15.3139.3249.9387.842
Nợ phải trả (tỷ VND)
·8.7995.1005.9504.059
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·5.2492.0843.4683.577
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.1048051.126939
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·2.44613326215
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·3.5503.0162.481482
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·3.2242.6952.137226
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·6.5144.2243.9883.783
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·6.5144.2243.9883.783
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·3.6002.9702.9702.700
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·6666
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·802640448403
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·15.3139.3249.9387.842
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·301141118337
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·0128831664
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·3.6002.9702.9702.700
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·334017837
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·986498455564

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
19
Kém
Chất lượng dồn tích
46
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
36
Ổn định biên lợi nhuận
1
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −0.93 · phân vị 88 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +0.03
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
1.136
GMI
0.668
AQI
0.505
SGI
2.214
DEPI
0.916
SGAI
0.736
TATA
0.152
LVGI
1.080

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−2,60phân vị 8
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
12,7%phân vị 85
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The accounting signals for TAL show elevated indicators of aggressive revenue/receivables dynamics versus Vietnamese peers: a Beneish M-Score of -0.9266 (88th percentile among VN peers) with a small year-over-year increase (+0.03). Cash conversion is very weak (three-year operating cash flow / net profit = -2.60, 8th percentile) while receivables and non-trade receivable items are large (12.7% of total assets, 85th percentile). At the same time, solvency and fundamentals are mixed: an Altman Z-Score of 2.49 (grey zone) and a Piotroski F-Score of 4/9 (neutral). The audited statements do not meet statutory loss tests under Decree 155/2020 as amended.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = -0.9266 (measures probability of earnings manipulation patterns); this places TAL in the 88th percentile among Vietnamese peers (higher percentile = more aggressive accounting relative to peers).
  • DSRI = 1.1356 (days sales in receivables index >1 indicates receivables growing faster than sales, a signal consistent with revenue recognition or collection stress).
  • SGI = 2.2144 (sales growth index well above 1, measures unusually rapid sales growth; rapid growth can make earnings quality harder to sustain).
  • TATA = 0.1520 (total accruals to total assets; elevated accruals reduce cash-based earnings quality).
  • Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = -2.60 (measures ability to turn reported profits into cash; negative and at the 8th percentile among VN companies is a material concern).
  • Receivables outside the trade cycle = 12.7% of total assets (measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables; 85th percentile among VN peers suggests unusually large non-trade asset receivables that merit scrutiny).
  • Earnings Quality Score = 18.9/100 with Revenue quality = 0.0/100 and Margin quality = 1.4/100 (aggregated measures indicating low quality of reported earnings, especially on revenue and margin persistence).
  • Director-deal registrations (2025-10-30 to 2026-10-30): 8 sale registrations (5 registrants; total registered volume 10,175,097 shares, though 4 registrations listed without volume) and 10 purchase registrations (7 registrants; total registered volume 6,478,000 shares, with 7 registrations without volume). Note these are registered intentions with the exchange, not executed trades.
Tín hiệu tích cực
  • GMI = 0.6676 (gross margin index <1 indicates improving gross margins year-over-year, which is typically a positive sign for underlying profitability).
  • DEPI = 0.9159 (depreciation index <1 suggests depreciation policies are not becoming more aggressive relative to prior year).
  • AQI = 0.5051 and LVGI = 1.0796 (asset quality and leverage indices that are not extreme; AQI <1 suggests asset write-downs or more conservative asset valuation relative to prior year).
  • No accumulated losses and owner’s equity (excluding minority interest) positive; parent-company net loss count = 0 consecutive years to FY2025 (these are balance-sheet level positives).
  • Statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met in the audited annual statements (i.e., the specific statutory triggers for delisting under that rule are not present in the published statements).
Rủi ro sở hữu

Shareholding is highly concentrated: Công ty Cổ phần Tập đoàn Taseco holds 60.0% (a controlling institutional block). Other shareholders are much smaller (largest individual 4.0%; foreign institutions like Vietnam Enterprise Investments Ltd 3.6% and Norges Bank 1.9%). The large controlling shareholder and group affiliation increase the importance of related-party disclosures and intra-group balances in the financials.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the 2025 trade receivables and the line(s) for 'prepayments to suppliers', 'loans receivable' and 'other long-term receivables' in the notes: reconcile the 12.7% of total assets figure to each note and schedules.
  • Reconcile operating cash flows to reported net profit in the consolidated cash flow statement and the CFO reconciliation note to confirm drivers of the -2.60 three-year cash-conversion metric.
  • Inspect the related-party disclosures and group transactions (sales/purchases, loans, guarantees) for amounts and terms that could explain large receivables or prepayments given the 60% group ownership.
  • Review the accounting policies and depreciation schedules (note on fixed assets and useful lives) and the impairment/asset write-down notes to confirm drivers behind AQI = 0.5051 and DEPI = 0.9159.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
4/9
Trung bình
Z-Score
2.49
Vùng cảnh báo
Sharpe
−1.65
Âm
Tổng hợp
38
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.77×Gánh nặng lãi vay1.03×Biên HĐKD0.23×Vòng quay0.24×Đòn bẩy2.35=ROE10.3%
Rủi ro giá
Động lượng
−51.5%
Biến động
38.9%
Mức sụt giảm tối đa
−63.8%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
16.54P/E
P/B
1.92
P/S
2.85
ROE
13.9%
ROA
5.2%
EPS
1.785
BVPS
15.356
Biên gộp
37.3%
Biên ròng
18.0%
D/E
0.66
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.40
Tăng trưởng DT
+121.4%
Tăng trưởng LN
−1.2%
EV/EBITDA
13.79
Tỷ suất cổ tức
4.4%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
504 triệu
Vốn điều lệ
5.040 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →