Về trang chủ

NLG

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
21.150
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+22.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
21.150
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
25.909

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.002
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.50%
Ke
11.50%
x
E/(D+E)
68.90%
+
Kd(1-t)
3.61%
x
D/(D+E)
31.10%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→21.150
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
25.909
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow1.2 nghìn tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%28.51828.51828.51828.51828.518
9.0%28.51828.51828.51828.51828.518
10.0%27.54527.54527.54527.95728.518
11.0%25.90925.97227.54527.54527.545
12.0%25.82125.82125.82125.82125.909
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·19.24627.54925.31323.72021.7849.5707.9237.3206.7795.8284.6993.3912.865
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·6.8145.4432.5403.7733.1121.0731.9012.0842.082932423374167
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·1.3526231.050987744356716603917163
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·1.8912.7973.6373.5701.9342.2281.5481.8335791.095516320276
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·3714929661.2325244787433081205572629665
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·8.67817.99317.35314.83015.4906.0694.2983.2613.8843.6983.6732.6102.360
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·8.74218.06117.42114.90015.5616.0694.2983.2613.8843.7003.6732.6102.360
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·51169273355950516410912617364707160
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·000000000004438
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·7.3182.7693.2983.3651.8334.0732.9812.2541.127381323539459
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·1.18510131182102427199761258600
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·7501013119102354160401258500
Tài sản cố định (tỷ VND)
·108143141154787777525655505553
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·59725867595858404442394342
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·48718287192019131313121111
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·445316305337359260185383339576061
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·5.0381.7942.2202.1368733.2621.8091.6847553130290260
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·5.0361.7922.2172.0348043.2601.8061.6807502524157161
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·2222222466613499
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·000000000−0,2−0,5−1−0,6
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·00000000000242
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·52750057570242233328927120613110010983
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·49991243571941041712348101816
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·26.56530.31828.61127.08523.61813.64310.9049.5747.9066.2095.0223.9293.324
Nợ phải trả (tỷ VND)
·11.74015.74915.07813.77010.0906.9224.7044.2904.1833.0622.5961.9381.742
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·6.45410.2279.8868.8516.3184.4393.0242.6943.0612.1792.1021.4761.449
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.0172.9582.4021.8041.29393263201216354225180511
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·2.5883.0243.8153.2712.4632.0981.3221.0801.250652999594364
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·5.2865.5235.1924.9193.7722.4831.6801.5961.123882494463293
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·4.5054.0033.7053.3752.3151.525806806229350413438259
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·14.82414.56913.53313.31513.5286.7206.2005.2853.7233.1472.4261.9341.290
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·14.82414.56913.53313.31513.5286.7206.2005.2853.7233.1472.4261.9341.290
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·4.8513.8483.8483.8413.8292.8532.5972.3911.5721.4211.4161.340955
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·111111111111111111111132
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·2222222211123
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·3.6563.1712.8792.4932.4442.1321.8391.294864578358219199
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·0000000000058292
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·26.56530.31828.61127.08523.61813.64310.9049.5747.9066.2095.0223.9293.324
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·75951061068914502374242000
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·4350007307439360000
Trái phiếu chuyển đổi (tỷ VND)
·00000000471463000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·4.8513.8483.8483.8413.8292.8532.5972.3911.5721.4211.4161.340955
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0038125749141900
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·2.1624.8944.1504.3254.5981.1171.14568480366420900

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
45
Yếu
Chất lượng dồn tích
73
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
48
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.62 · phân vị 77 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +0.25
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.862
GMI
1.017
AQI
3.134
SGI
0.784
DEPI
0.801
SGAI
1.182
TATA
0.068
LVGI
0.879

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−0,64phân vị 16
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
6,1%phân vị 72
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company's Beneish M-Score is -1.6223 (76th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.25, indicating accounting metrics that are more aggressive than most domestic peers and that have moved toward greater aggressiveness. Earnings-quality signals are mixed: accruals and receivables look good (72.6/100 and 100/100) while cash conversion and revenue quality score 0/100. The Altman Z-Score is 1.90 (grey zone) and the Piotroski F-Score is weak at 2/9.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = -1.6223 (measures likelihood of earnings manipulation; the company's score is above the US -1.78 threshold but that threshold is US-calibrated — among Vietnamese peers the company is at the 76th percentile, meaning 24% of peers are more aggressive and ~28% of Vietnamese names exceed the US cutoff).
  • Year-over-year M-Score change = +0.25 (measures trajectory of the manipulation-risk signal; a positive change shows the Beneish indicators have moved toward more aggressive accounting compared with last year).
  • AQI (Asset Quality Index) = 3.1339 (measures increases in non-current asset lines relative to sales; a large AQI can reflect reclassification of costs or capitalisation that increases reported profit), and LVGI (Leverage Index) = 0.8790 (measures change in leverage; less than 1 here but combined with AQI suggests asset-side reclassifications).
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = 0.0685 (measures accrual intensity; positive accruals mean earnings exceed cash flows), and operating cash conversion (three-year OCF / net profit) = -0.64 (16th percentile among VN peers) — profit is not converting into cash over the three-year window.
  • Revenue quality = 0.0/100 and Cash conversion = 0.0/100 in the Earnings Quality Score (these metrics measure the extent to which reported revenue and profits are supported by cash and recurring drivers; both scoring zero is a notable concern).
  • Piotroski F-Score = 2/9 (measures nine fundamental health signals; a low score indicates weak profitability, leverage/liquidity improvements or operating efficiency by Piotroski's criteria).
  • Altman Z-Score = 1.90 (grey zone; measures distance to financial distress using profitability, leverage, liquidity and activity ratios).
Tín hiệu tích cực
  • Receivables quality = 100.0/100 (this component measures the extent receivables behaviour is consistent with reported revenue; a perfect score indicates no flagged receivable abnormalities by the applied metric).
  • Accruals quality = 72.6/100 (measures the relative size and stability of accruals versus peers; a higher score indicates accruals are not unusually large or volatile).
  • DSRI (Days Sales Receivable Index) = 0.8619 (measures receivables relative to sales; below 1 suggests receivables are declining relative to sales rather than ballooning).
  • SGI (Sales Growth Index) = 0.7845 and DEPI (Depreciation Index) = 0.8008 (SGI <1 shows sales did not grow rapidly year-over-year; DEPI <1 indicates depreciation policies did not shorten life or reduce depreciation expense relative to prior year).
  • No accumulated losses; owner's equity (excluding minorities) is positive; parent net loss count = 0 years up to FY2025 (these are statutory statement facts showing the company has not reported cumulative statutory losses and equity remains positive).
Rủi ro sở hữu

Shareholdings are moderately concentrated among individuals and institutions: the largest individual shareholder holds 7.9% (Nguyễn Xuân Quang), with several institutional holders at 7.6%, 5.7%, 4.5% and 4.3%. There is no single controlling majority disclosed; director-deal registrations show 27 purchase registrations (16 registrants) and 0 sale registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are exchange-registered intentions to trade, not executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the three-year operating cash flows to reported net profit in the consolidated cash flow statement and management discussion to reconcile the cash conversion ratio (OCF / net profit = -0.64).
  • Open the notes on receivables, prepayments and other non-trade receivables to verify the composition of the 6.1% of total assets classified as 'receivables outside the trade cycle' (loans receivable, long-term receivables, prepayments to suppliers).
  • Inspect the fixed-asset and intangible-asset schedules and the depreciation/amortisation policy note to review asset capitalisation and the component behind AQI = 3.1339 and DEPI = 0.8008.
  • Review related-party disclosures and the schedule of transactions with affiliates (loans to/from related parties, guarantees, and large prepayments) to assess whether cash, receivables or asset reclassifications involve group entities.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
2/9
Yếu
Z-Score
1.90
Vùng cảnh báo
Sharpe
−1.36
Âm
Tổng hợp
57
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.80×Gánh nặng lãi vay1.03×Biên HĐKD0.20×Vòng quay0.21×Đòn bẩy1.79=ROE6.4%
Rủi ro giá
Động lượng
−37.6%
Biến động
32.3%
Mức sụt giảm tối đa
−49.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
15.22P/E
P/B
0.84
P/S
1.89
ROE
6.3%
ROA
2.5%
EPS
1.446
BVPS
26.102
Biên gộp
41.8%
Biên ròng
16.8%
D/E
0.37
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.98
Tăng trưởng DT
−21.6%
Tăng trưởng LN
+35.4%
EV/EBITDA
9.13
Tỷ suất cổ tức
1.8%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
485 triệu
Vốn điều lệ
4.851 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →