Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 21.150
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 25.909
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −0,64phân vị 16
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 6,1%phân vị 72
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company's Beneish M-Score is -1.6223 (76th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.25, indicating accounting metrics that are more aggressive than most domestic peers and that have moved toward greater aggressiveness. Earnings-quality signals are mixed: accruals and receivables look good (72.6/100 and 100/100) while cash conversion and revenue quality score 0/100. The Altman Z-Score is 1.90 (grey zone) and the Piotroski F-Score is weak at 2/9.
- Beneish M-Score = -1.6223 (measures likelihood of earnings manipulation; the company's score is above the US -1.78 threshold but that threshold is US-calibrated — among Vietnamese peers the company is at the 76th percentile, meaning 24% of peers are more aggressive and ~28% of Vietnamese names exceed the US cutoff).
- Year-over-year M-Score change = +0.25 (measures trajectory of the manipulation-risk signal; a positive change shows the Beneish indicators have moved toward more aggressive accounting compared with last year).
- AQI (Asset Quality Index) = 3.1339 (measures increases in non-current asset lines relative to sales; a large AQI can reflect reclassification of costs or capitalisation that increases reported profit), and LVGI (Leverage Index) = 0.8790 (measures change in leverage; less than 1 here but combined with AQI suggests asset-side reclassifications).
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = 0.0685 (measures accrual intensity; positive accruals mean earnings exceed cash flows), and operating cash conversion (three-year OCF / net profit) = -0.64 (16th percentile among VN peers) — profit is not converting into cash over the three-year window.
- Revenue quality = 0.0/100 and Cash conversion = 0.0/100 in the Earnings Quality Score (these metrics measure the extent to which reported revenue and profits are supported by cash and recurring drivers; both scoring zero is a notable concern).
- Piotroski F-Score = 2/9 (measures nine fundamental health signals; a low score indicates weak profitability, leverage/liquidity improvements or operating efficiency by Piotroski's criteria).
- Altman Z-Score = 1.90 (grey zone; measures distance to financial distress using profitability, leverage, liquidity and activity ratios).
- Receivables quality = 100.0/100 (this component measures the extent receivables behaviour is consistent with reported revenue; a perfect score indicates no flagged receivable abnormalities by the applied metric).
- Accruals quality = 72.6/100 (measures the relative size and stability of accruals versus peers; a higher score indicates accruals are not unusually large or volatile).
- DSRI (Days Sales Receivable Index) = 0.8619 (measures receivables relative to sales; below 1 suggests receivables are declining relative to sales rather than ballooning).
- SGI (Sales Growth Index) = 0.7845 and DEPI (Depreciation Index) = 0.8008 (SGI <1 shows sales did not grow rapidly year-over-year; DEPI <1 indicates depreciation policies did not shorten life or reduce depreciation expense relative to prior year).
- No accumulated losses; owner's equity (excluding minorities) is positive; parent net loss count = 0 years up to FY2025 (these are statutory statement facts showing the company has not reported cumulative statutory losses and equity remains positive).
Shareholdings are moderately concentrated among individuals and institutions: the largest individual shareholder holds 7.9% (Nguyễn Xuân Quang), with several institutional holders at 7.6%, 5.7%, 4.5% and 4.3%. There is no single controlling majority disclosed; director-deal registrations show 27 purchase registrations (16 registrants) and 0 sale registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are exchange-registered intentions to trade, not executed trades.
- Compare the three-year operating cash flows to reported net profit in the consolidated cash flow statement and management discussion to reconcile the cash conversion ratio (OCF / net profit = -0.64).
- Open the notes on receivables, prepayments and other non-trade receivables to verify the composition of the 6.1% of total assets classified as 'receivables outside the trade cycle' (loans receivable, long-term receivables, prepayments to suppliers).
- Inspect the fixed-asset and intangible-asset schedules and the depreciation/amortisation policy note to review asset capitalisation and the component behind AQI = 3.1339 and DEPI = 0.8008.
- Review related-party disclosures and the schedule of transactions with affiliates (loans to/from related parties, guarantees, and large prepayments) to assess whether cash, receivables or asset reclassifications involve group entities.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.84
- P/S
- 1.89
- ROE
- 6.3%
- ROA
- 2.5%
- EPS
- 1.446
- BVPS
- 26.102
- Biên gộp
- 41.8%
- Biên ròng
- 16.8%
- D/E
- 0.37
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.98
- Tăng trưởng DT
- −21.6%
- Tăng trưởng LN
- +35.4%
- EV/EBITDA
- 9.13
- Tỷ suất cổ tức
- 1.8%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 485 triệu
- Vốn điều lệ
- 4.851 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT