Về trang chủ

NTL

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
11.800
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+36.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
11.800
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
16.145

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.047
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.69%
Ke
11.69%
x
E/(D+E)
99.12%
+
Kd(1-t)
4.14%
x
D/(D+E)
0.88%
=
WACC
11.63%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→11.800
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+36.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
16.145
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.63%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow702.8 tỷone off strip ratio: 6.22

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
11.6%18.35318.35318.35318.35318.353
12.6%16.67416.67417.98418.35318.353
13.6%16.67416.67416.67416.67416.674
14.6%16.14516.14516.14516.67416.674
15.6%16.14516.14516.14516.14516.145
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014201320112010
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·1.8322.1181.9631.6071.8281.7251.4761.5731.4811.0901.1451.1811.234··
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·51257747926371288143185139515588125··
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·600935300570003010,80,40,80,5··
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·14910517223627726331124513619512113674··
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·1573945282429412628722··
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·5675001.0101.2561.1551.1581.0151.1071.187838961957963··
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·5675001.0101.2561.1551.1581.0151.1071.187838961957963··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·30,613225168618670,172··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000065··
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·53607379498514710711728713318690··
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·0,010,010,010,010,010,010,0200021370··
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0,010,010,010,010,010,010,02000000··
Tài sản cố định (tỷ VND)
·41485045283741323628414443··
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·41485045283641323628414443··
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,050,08000,10,20,3000000··
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·00000000011233··
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·001089343232312343··
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·000000000280023··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·26262626262626262626262670··
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−26−26−16−18−17−22−24−23−24−22−24−23−51··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,82320,6220,80,020,000,050,40,8··
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,82320,6220,80,020,000,050,40,8··
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·1.8842.1782.0351.6851.8771.8101.6231.6801.5981.3771.2781.3671.323··
Nợ phải trả (tỷ VND)
·274420573427648646555686629415385505455··
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·249409562416637635544634473368272292424··
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0015000123168178025002··
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·44188822558431301424753128226··
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·25111111111111521564711321331··
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·14000000411300000··
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·1.6101.7581.4621.2581.2291.1641.068994969961893850850··
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·1.6101.7581.4621.2581.2291.1641.068994969961893850850··
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·1.2201.220610610610610636636636636636636636··
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·00000084848076726818··
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·390538957753724659479404374368304277286··
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·000000000001118··
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·1.8842.1782.0351.6851.8771.8101.6231.6801.5981.3771.2781.3671.323··
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·1.2201.220610610610610636636636636636636636··
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·0000000010111100··

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
2
Kém
Chất lượng dồn tích
5
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
7
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 8.31 · phân vị 100 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +11.85
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
10.000
GMI
6.954
AQI
1.083
SGI
0.012
DEPI
0.878
SGAI
10.000
TATA
0.361
LVGI
0.744

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
1,05phân vị 48
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
0,8%phân vị 32
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The accounting signals show very strong statistical flags for aggressive accounting: a Beneish M-Score of 8.306 (100th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year rise of +11.85, driven by extreme component values (DSRI 10.0000, SGAI 10.0000, GMI 6.9540). At the same time, some fundamentals are mixed: the Altman Z-Score is 6.31 (in the safe zone for bankruptcy distance) while the Piotroski F-Score is weak at 3/9; earnings-quality metrics are very poor (overall 2.4/100) especially cash conversion and receivables quality (both 0.0/100).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 8.306 (100th percentile vs Vietnam peers; YoY change +11.85) — the M-Score is a composite designed to signal likely earnings manipulation; the peer percentile and the large positive year-over-year change indicate accounting has become materially more aggressive relative to Vietnamese companies.
  • DSRI (Days Sales Receivable Index) = 10.0000 — this measures abnormal growth in receivables relative to sales; a value this high suggests receivables (or revenue recognition patterns) have expanded much faster than sales.
  • SGAI (Sales, General & Admin Index) = 10.0000 — this measures unusual increases in SG&A relative to sales; an extreme value implies SG&A expense behavior that departs sharply from revenue trends.
  • GMI (Gross Margin Index) = 6.9540 — this measures deterioration in gross margins; a value >1 suggests margins worsened year-over-year, and here it is very elevated.
  • TATA (total accruals to total assets) = 0.3608 — this accruals measure is high and contributes to low accruals-quality (Accruals quality 5.2/100), indicating earnings rely substantially on accruals.
  • Earnings-quality score 2.4/100 with Cash conversion 0.0/100 and Receivables quality 0.0/100 — these sub-scores indicate reported profits are poorly backed by operating cash and receivables appear weak or atypical.
  • Piotroski F-Score = 3/9 — this low score signals weak underlying operational and profitability fundamentals in the last year.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score = 6.31 (safe zone) — this distance-to-default metric indicates financial distress is not apparent by Altman’s model.
  • No accumulated losses; owner’s equity (excluding minority interest) is positive and parent net loss count = 0 years up to FY2025 — the statutory balance-sheet facts show the company is not reporting accumulated statutory losses.
  • Receivables outside the trade cycle = 0.8% of total assets (32nd percentile) — the absolute level of non-trade receivables and prepayments is small relative to total assets compared with peers.
  • Vietnam three-year cash conversion (OCF / net profit) = 1.05 (48th percentile) — while not strong, cash conversion over three years is around parity with net profit and is not among the worst for Vietnam.
Rủi ro sở hữu

Ownership is moderately concentrated: one individual holds 19.2% (Đinh Quang Chiến) with another insider at 6.0%. Institutional holders include PYN Elite (5.0%), asiavantage global (4.6%) and Deutsche Bank (4.4%). Director-deal registrations for 2025-10-30 to 2026-10-30 show 0 sale registrations and 4 purchase registrations totalling 24,300,000 shares (net registered +19.92% of shares outstanding); these are exchange-registered intentions, not executed trades, and repeated registrations can reflect the same holder re-registering.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year-over-year change in trade receivables and the DSRI drivers in the revenue note and the receivables ageing schedule — confirm the composition of receivables and the timing of revenue recognition.
  • Reconcile operating profit to cash flows in the cash-flow statement and the notes: verify the components of total accruals (TATA = 0.3608) in the working-capital and accrual schedules.
  • Inspect the SG&A breakdown and related-party disclosures to explain SGAI = 10.0000 — check whether large one-off SG&A items, capitalised costs, or intra-group recharges are recorded and where they are disclosed.
  • Review the note(s) on prepayments, loans receivable and other long-term receivables (the ‘receivables outside the trade cycle’ line = 0.8% of assets) and cross-check with related-party schedules and any long-term contract schedules.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
3/9
Yếu
Z-Score
6.31
Vùng an toàn
Sharpe
−1.57
Âm
Tổng hợp
60
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.53×Gánh nặng lãi vay0.55×Biên HĐKD3.40×Vòng quay0.01×Đòn bẩy1.17=ROE1.1%
Rủi ro giá
Động lượng
−31.5%
Biến động
26.8%
Mức sụt giảm tối đa
−41.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
82.59P/E
P/B
0.89
P/S
82.17
ROE
1.0%
ROA
0.9%
EPS
143
BVPS
13.199
Biên gộp
8.8%
Biên ròng
99.5%
D/E
0.01
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
7.35
Tăng trưởng DT
−98.8%
Tăng trưởng LN
−96.6%
EV/EBITDA
—
Tỷ suất cổ tức
8.5%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
122 triệu
Vốn điều lệ
1.220 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →