Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 3.800
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 5.124
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 43,3%phân vị 98
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company’s Beneish M‑Score is -1.6716 (76th percentile vs Vietnamese peers) with a year‑over‑year move of -0.38, indicating accounting metrics that are more aggressive than most local peers and that have shifted this year. Earnings quality components show specific weaknesses (cash conversion 0/100, margin quality 0/100, revenue quality 3.8/100) but also strengths (receivables quality 100/100). The Altman Z‑Score of 0.37 places the company in the distress zone for bankruptcy distance, while the Piotroski F‑Score is 5/9 (neutral).
- Beneish M‑Score = -1.6716 (measures likelihood of earnings manipulation patterns; US cutoff -1.78 is not directly portable; this company is at the 76th percentile among Vietnamese peers, meaning 76% of peers show less aggressive accounting signals).
- Year‑over‑year M‑Score change = -0.38 (measures change in the composite manipulation signal; a negative move from prior year toward the cutoff; consecutive-year M‑Scores have low autocorrelation, so this is a secondary cue).
- DSRI = 0.5391 (days‑sales‑in‑receivables index; values <1 suggest receivables decreasing relative to sales, but in combination with other items this needs context).
- GMI = 1.2630 (gross margin index; >1 indicates gross margins deteriorated year‑over‑year, which can pressure management incentives).
- DEPI = 1.6393 (depreciation index; >1 indicates slower depreciation (i.e., lower depreciation expense) relative to prior year, which can inflate earnings).
- AQI = 1.1235 (asset quality index; >1 indicates an increase in non‑current or intangible assets relative to total assets, which can signal capitalization of costs or growth in non‑trade receivables).
- TATA = 0.1429 (total accruals to assets; positive accruals of 14.29% of assets indicate earnings increasingly driven by accruals rather than cash).
- Earnings Quality Score = 32.7/100 with Cash conversion = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 (measures the firm’s ability to convert accruals to cash and stability of margins; very low scores are a concern for earnings sustainability).
- Revenue quality = 3.8/100 (measures persistence and cash backing of reported revenue; a very low score signals weak quality of reported revenue).
- Altman Z‑Score = 0.37 (measures bankruptcy distance using balance‑sheet ratios; 0.37 is in the distress zone).
- Receivables outside the trade cycle = 43.3% of total assets (98th percentile vs Vietnamese peers; this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long‑term receivables and is unusually large).
- Director‑deal registrations (2025‑10‑30 to 2026‑10‑30): 2 sale registrations for 24,819,166 shares, net registered volume = -48.20% of shares outstanding (registrations are intentions filed with the exchange; volumes can repeat when the same holder re‑registers).
- Receivables quality = 100.0/100 (measures aging, collectibility and alignment of receivables with trade activity; this highest score indicates recorded receivables that pass the quality checks used in the metric).
- SGAI = 0.1780 (sales, general & admin index; a number significantly <1 can indicate relatively lower SGA expense pressure versus prior year).
- LVGI = 0.7942 (leverage index; <1 can indicate leverage decreased or improved relative to prior year).
- Piotroski F‑Score = 5/9 (measures nine fundamentals; a 5 is neutral — not clearly weak across the standard fundamental checks).
- No accumulated losses; owner’s equity (excluding minority interest) positive, and statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met (these are factual checks of the published statements).
Ownership is moderately concentrated: the largest individual, Lê Hà Giang, holds 20.7%. Other named holders are much smaller (next largest 2.5%, 2.1% by BSI, 1.8%, 1.0%). Director‑deal registrations show insiders/related persons registered significant sales (net registered -48.20% of shares outstanding), noting registrations are intentions filed with the exchange and are not executed trades.
- Compare the 2025 note(s) that detail receivables and prepayments to the line items 'Receivables outside the trade cycle' to confirm composition (prepayments to suppliers, loans receivable, long‑term receivables) and amounts that sum to 43.3% of total assets.
- Reconcile the depreciation policy and fixed‑asset schedules with DEPI = 1.6393: check the notes on useful lives, depreciation methods and any changes in estimates or fair‑value adjustments in FY2025.
- Compare the consolidated cash‑flow from operations to reported profit and the TATA calculation (total accruals to assets = 0.1429) to see how much of profit is non‑cash accruals versus cash generation.
- Examine related‑party schedules and the loans/advance disclosures for FY2025 to see whether large balances are included in the non‑trade receivables or prepayments and to confirm terms and recoverability.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.29
- P/S
- 4.11
- ROE
- 3.0%
- ROA
- 1.5%
- EPS
- 397
- BVPS
- 13.545
- Biên gộp
- 1.7%
- Biên ròng
- 41.3%
- D/E
- 0.50
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.14
- Tăng trưởng DT
- +10.4%
- Tăng trưởng LN
- +134.1%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 51,5 triệu
- Vốn điều lệ
- 515 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT