Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 2.450
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 3.304
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
- Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −16,40phân vị 2
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 26,2%phân vị 94
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 1
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company’s Beneish M-Score is -0.5619 (90th percentile versus Vietnamese peers), indicating its accounting is more aggressive than most domestic peers; the M-Score moved by -4.33 year-over-year, signalling a material change in the same direction. Earnings-quality metrics are weak overall (27.7/100) with especially poor cash conversion (0.0/100) and margin/revenue quality (0.0/100), while receivables quality scores strongly (100/100). The Altman Z-Score is 0.63 (in the distress zone) and the Piotroski F-Score is 4/9 (neutral).
- High Beneish peer percentile: M-Score = -0.5619 at the 90th Vietnam percentile — this measures a composite of eight accrual- and profitability-based signals used to detect earnings manipulation tendencies; the company ranks among the more aggressive 10% of Vietnamese listed peers on this metric.
- Large year-over-year M-Score change: YoY change = -4.33 — this measures trajectory of the M-Score components and indicates the accounting profile shifted materially compared with the prior year.
- Very poor cash conversion: three-year operating cash flow / net profit = -16.40 (2nd percentile among Vietnamese non-financials) — this measures whether reported profits are converting into operating cash flows; the figure indicates profit is not translating into cash.
- Altman bankruptcy-distance: Z-Score = 0.63 (distress zone) — this measures a blend of liquidity, profitability and leverage indicators to estimate distance from bankruptcy; 0.63 signals low buffer versus insolvency norms.
- Earnings-quality weaknesses: overall Earnings Quality = 27.7/100 with Cash conversion = 0.0/100, Margin quality = 0.0/100 and Revenue quality = 0.0/100 — these sub-scores measure respectively cash realization of profits, stability/quality of margins, and the quality/recurrence of reported revenue.
- High proportion of receivables outside the trade cycle: Receivables outside trade cycle = 26.2% of total assets (94th percentile) — this measures balances such as prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables, which are unusually large relative to peers.
- Strong receivables quality sub-score: Receivables quality = 100.0/100 — this measures indicators around receivables (e.g., aging, collectibility proxies) and suggests the receivables-related inputs to quality scoring are favorable.
- Low Beneish component signs for some ratios: DSRI = 0.4214 (days-sales-receivable index), GMI = 0.5249 (gross-margin index), SGAI = 0.3103 (SG&A index), DEPI = 0.9129 (depreciation index), and TATA = 0.2095 (total accruals) — each component measures specific accrual, margin, or revenue timing behaviors and several are below 1.0 or low, which in many contexts are not the classic warning directions.
- No accumulated losses and positive owner’s equity: accumulated losses = none and owner’s equity excluding minority interest is positive — these facts measure that retained earnings are non-negative and the company reports a positive equity base.
- Statutory loss tests: none met under the cited Decree tests — the audited FY2025 statements do not meet the regulatory criteria (Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended) that trigger the specific statutory loss listing action.
Top holders are concentrated among individuals with the same family name: VÕ ANH TUẤN 11.0%, Võ Nguyễn Như Nguyện 8.2%, Võ Phan Hồng Ngọc (Võ Gwenyth Ngọ) 8.2%, Võ Phan Khôi Nguyên 8.2%, and PHAN TIẾT HỒNG MINH 6.9%. This indicates a concentrated, likely family-linked ownership block; no director-deal registrations were provided in the input (director-deal registrations are exchange-registered intentions, not executed trades).
- Compare the line items for 'Prepayments to suppliers' and 'Loans and long-term receivables' in the FY2025 balance sheet and the related-party note to reconcile the 26.2% of total assets classified as receivables outside the trade cycle.
- Reconcile operating cash flow to parent net profit in the cash flow statement and the notes (three-year series) to assess drivers of the three-year cash conversion ratio = -16.40.
- Inspect the revenue recognition note and the revenue breakdown (by product/customer and timing) to understand causes of the Revenue quality = 0.0/100 and SG&A/margin drivers.
- Review the auditor’s report and the statutory footnotes that document the company’s compliance with Decree 155/2020 Art.120(1)(e) (and subsequent amendments) to confirm the reported statement facts that no statutory loss tests were met.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.23
- P/S
- 1.74
- ROE
- −1.9%
- ROA
- −1.1%
- EPS
- −216
- BVPS
- 10.731
- Biên gộp
- 14.3%
- Biên ròng
- −15.3%
- D/E
- 0.52
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.42
- Tăng trưởng DT
- +184.0%
- Tăng trưởng LN
- −115.4%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 95,4 triệu
- Vốn điều lệ
- 954 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT