Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 4.500
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 5.494
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 12,6%phân vị 85
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company's Beneish M-Score is -1.4514 (80th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year rise of +0.78, indicating that its accounting metrics are more aggressive than most Vietnamese peers and have moved materially over one year. Beneish components show strong revenue growth (SGI 1.3403) and mild signs of impairment/quality deterioration (GMI 1.0728, LVGI 1.0180) but low total accruals (TATA 0.1999) and reduced days-sales-in-receivables (DSRI 0.7970). The earnings-quality composite is weak at 32.6/100 with very poor cash-conversion (0.0/100) and margin quality (0.0/100), while receivables quality scores 100/100. The Altman Z-Score is 0.96 (distress zone) and the Piotroski F-Score is 5/9 (neutral).
- Elevated Beneish percentile: M-Score -1.4514 (80th percentile vs Vietnamese peers) — the score is above many peers and rose by +0.78 year-over-year (the YoY move is a signal of changing accounting tendencies).
- Low earnings-quality overall: Earnings-Quality Score 32.6/100; Cash-conversion 0.0/100 and Margin quality 0.0/100 — these measure cash-generation vs earnings and stability of margins, respectively, and both are very weak.
- Altman distress signal: Altman Z-Score 0.96, which falls in the standard 'distress' zone (measures multivariate bankruptcy distance using balance-sheet and income components).
- Receivables outside the trade cycle are material: 12.6% of total assets (84th percentile among Vietnamese non-financials) — this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables and suggests non-operating receivables are relatively large.
- Revenue-quality and accruals concerns: Revenue quality 28.6/100 and Accruals quality 33.4/100 — these metrics indicate reported revenue and accrual patterns that score poorly on the earnings-quality model.
- Reduced receivables relative to sales: DSRI 0.7970 (Beneish DSRI <1 implies days sales in receivables fell year-over-year); Receivables quality 100.0/100 — measures specific indicators around receivables aging and alignment with sales.
- Low reported total accruals: TATA 0.1999 (measures total accruals scaled; a relatively low positive number implies limited accrual buildup in that metric).
- Sales growth present: SGI 1.3403 (the sales growth index >1 shows year-over-year sales increased; Beneish SGI captures growth pressure that can affect accounting choices).
- Neutral operational fundamentals: Piotroski F-Score 5/9 — a middling score showing neither clear operational deterioration nor clear improvement in the nine fundamental signals Piotroski uses.
Top-five shareholders are concentrated: Nguyễn Xuân Việt 18.6%, Nguyễn Mạnh Hà 11.8%, Nguyễn Huy Cường 11.4%, Vũ Đức Hoà 7.8%, and Nguyễn Ngọc Xuyên 7.6% (top five sum = 57.2%). No state ownership is indicated from the provided list. Director-deal registrations (0 sales, 6 purchase registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30) are filings of intent rather than executed trades.
- Compare the 'Receivables, prepayments and other receivables' schedule in the FY2025 notes with the related-party transactions note to see what portion of the 12.6% of assets in 'receivables outside the trade cycle' are loans or prepayments to related parties.
- Reconcile cash-flow from operations to reported net income in the statement of cash flows and profit & loss (verify the components behind Cash-conversion = 0.0/100) to assess whether weak cash conversion stems from one-off timing items or persistent operating cash shortfalls.
- Inspect the revenue recognition note and the sales breakdown (domestic vs export, by product/segment) to understand drivers behind SGI = 1.3403 and Revenue quality = 28.6/100 (look for changes in contract terms, extended payment terms, or significant one-off sales).
- Check the accruals and provisions detail (movement in allowance for doubtful accounts, inventory provisions, depreciation policy) and the 'other receivables' aging to validate the low TATA 0.1999 and the high receivables-quality score.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.36
- P/S
- 1.03
- ROE
- 0.7%
- ROA
- 0.2%
- EPS
- 70
- BVPS
- 10.131
- Biên gộp
- 9.3%
- Biên ròng
- 0.5%
- D/E
- 1.21
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.95
- Tăng trưởng DT
- +34.0%
- Tăng trưởng LN
- +175.4%
- EV/EBITDA
- 46.85
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 33,0 triệu
- Vốn điều lệ
- 330 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT