Về trang chủ

V21

Công ty Cổ phần Vinaconex 21

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT
4.500
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
4.500
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
5.494

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
67.05%
+
Kd(1-t)
3.65%
x
D/(D+E)
32.95%
=
WACC
10.00%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→4.500
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
5.494
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)12.00%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow1.9 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
10.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
11.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
12.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
13.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
14.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014201320122011
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·403283233226243388377623347308256286336··
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·61573305679558514··
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·170160136143149246242291257173156145127··
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·6122163515113118412287201824··
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·20292756260128118320818191136185··
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·20292756260128118320818191136185··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·2517151641011500,020010··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0000000000009··
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·81839092934938414043455051··
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·0,030,037771111111111447··
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0,030,037771111111111447··
Tài sản cố định (tỷ VND)
·36372324252626282831333842··
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·36372324252626282831333842··
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·1717181818130000000··
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·0000000,40,400000··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,40,030,030,0100,020,120,60,70,312··
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,40,030,030,0100,020,120,60,70,312··
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·484366323317336438415665387352300335387··
Nợ phải trả (tỷ VND)
·363245202195215320299547266260250306350··
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·207225182175189281299492266260250301288··
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·505950223530665056708592114··
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·52784949444864232585520177··
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·156202020263905500,000,00562··
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·97000525055000514··
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·12212112212212111711611812192503038··
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·12212112212212111711611812192503038··
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·120120120120120120120120120120401717··
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·0,80,80,80,80,80,80,80,80,080,087712··
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·0,90,07110,3−3−5−30,8−28−0,333··
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·484366323317336438415665387352300335387··
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·0015153500000000··
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·120120120120120120120120120120401717··

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
33
Yếu
Chất lượng dồn tích
33
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
29

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.45 · phân vị 80 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +0.78
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.797
GMI
1.073
AQI
0.753
SGI
1.340
DEPI
0.813
SGAI
0.620
TATA
0.200
LVGI
1.018

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
12,6%phân vị 85
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company's Beneish M-Score is -1.4514 (80th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year rise of +0.78, indicating that its accounting metrics are more aggressive than most Vietnamese peers and have moved materially over one year. Beneish components show strong revenue growth (SGI 1.3403) and mild signs of impairment/quality deterioration (GMI 1.0728, LVGI 1.0180) but low total accruals (TATA 0.1999) and reduced days-sales-in-receivables (DSRI 0.7970). The earnings-quality composite is weak at 32.6/100 with very poor cash-conversion (0.0/100) and margin quality (0.0/100), while receivables quality scores 100/100. The Altman Z-Score is 0.96 (distress zone) and the Piotroski F-Score is 5/9 (neutral).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Elevated Beneish percentile: M-Score -1.4514 (80th percentile vs Vietnamese peers) — the score is above many peers and rose by +0.78 year-over-year (the YoY move is a signal of changing accounting tendencies).
  • Low earnings-quality overall: Earnings-Quality Score 32.6/100; Cash-conversion 0.0/100 and Margin quality 0.0/100 — these measure cash-generation vs earnings and stability of margins, respectively, and both are very weak.
  • Altman distress signal: Altman Z-Score 0.96, which falls in the standard 'distress' zone (measures multivariate bankruptcy distance using balance-sheet and income components).
  • Receivables outside the trade cycle are material: 12.6% of total assets (84th percentile among Vietnamese non-financials) — this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables and suggests non-operating receivables are relatively large.
  • Revenue-quality and accruals concerns: Revenue quality 28.6/100 and Accruals quality 33.4/100 — these metrics indicate reported revenue and accrual patterns that score poorly on the earnings-quality model.
Tín hiệu tích cực
  • Reduced receivables relative to sales: DSRI 0.7970 (Beneish DSRI <1 implies days sales in receivables fell year-over-year); Receivables quality 100.0/100 — measures specific indicators around receivables aging and alignment with sales.
  • Low reported total accruals: TATA 0.1999 (measures total accruals scaled; a relatively low positive number implies limited accrual buildup in that metric).
  • Sales growth present: SGI 1.3403 (the sales growth index >1 shows year-over-year sales increased; Beneish SGI captures growth pressure that can affect accounting choices).
  • Neutral operational fundamentals: Piotroski F-Score 5/9 — a middling score showing neither clear operational deterioration nor clear improvement in the nine fundamental signals Piotroski uses.
Rủi ro sở hữu

Top-five shareholders are concentrated: Nguyễn Xuân Việt 18.6%, Nguyễn Mạnh Hà 11.8%, Nguyễn Huy Cường 11.4%, Vũ Đức Hoà 7.8%, and Nguyễn Ngọc Xuyên 7.6% (top five sum = 57.2%). No state ownership is indicated from the provided list. Director-deal registrations (0 sales, 6 purchase registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30) are filings of intent rather than executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the 'Receivables, prepayments and other receivables' schedule in the FY2025 notes with the related-party transactions note to see what portion of the 12.6% of assets in 'receivables outside the trade cycle' are loans or prepayments to related parties.
  • Reconcile cash-flow from operations to reported net income in the statement of cash flows and profit & loss (verify the components behind Cash-conversion = 0.0/100) to assess whether weak cash conversion stems from one-off timing items or persistent operating cash shortfalls.
  • Inspect the revenue recognition note and the sales breakdown (domestic vs export, by product/segment) to understand drivers behind SGI = 1.3403 and Revenue quality = 28.6/100 (look for changes in contract terms, extended payment terms, or significant one-off sales).
  • Check the accruals and provisions detail (movement in allowance for doubtful accounts, inventory provisions, depreciation policy) and the 'other receivables' aging to validate the low TATA 0.1999 and the high receivables-quality score.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
0.96
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.64
Âm
Tổng hợp
34
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế1.00×Gánh nặng lãi vay1.08×Biên HĐKD0.00×Vòng quay0.33×Đòn bẩy3.99=ROE0.7%
Rủi ro giá
Động lượng
−15.7%
Biến động
62.2%
Mức sụt giảm tối đa
−31.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
196.41P/E
P/B
1.36
P/S
1.03
ROE
0.7%
ROA
0.2%
EPS
70
BVPS
10.131
Biên gộp
9.3%
Biên ròng
0.5%
D/E
1.21
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
1.95
Tăng trưởng DT
+34.0%
Tăng trưởng LN
+175.4%
EV/EBITDA
46.85
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
33,0 triệu
Vốn điều lệ
330 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →