Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 11.850
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 15.433
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Cần lưu ý thêm
- Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- 51,8%
- 12 thángHiệu chỉnh lịch sử
- Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Triển vọng 12 tháng so với ngành
Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.
- Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
- Không phải giá mục tiêu.
- Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
- Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
- Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −0,28phân vị 19
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 2,6%phân vị 54
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple signals consistent with aggressive revenue/receivables recognition: a Beneish M‑Score of 0.1135 (94th percentile vs Vietnamese peers, year-over-year change +2.11) driven mainly by a very high DSRI (5.3494) and elevated LVGI (2.4933). At the same time accruals and operating-cash metrics score well (accruals quality 100/100; cash conversion 100/100, though the Vietnam three‑year cash-conversion ratio is -0.28), while the Altman Z‑Score of 2.91 sits in the grey zone and the Piotroski F‑Score is weak at 3/9.
- Beneish M-Score 0.1135 (94th percentile among Vietnamese peers; YoY change +2.11) — the peer percentile and rising trajectory indicate relatively more aggressive accounting versus Vietnamese peers; note the -1.78 US cutoff is not directly calibrated to VN firms.
- DSRI (Days’ Sales Receivable Index) = 5.3494 — this measures receivables growing faster than sales and is the main upward driver of the M‑Score.
- Receivables-quality 0.0/100 and Revenue-quality 0.0/100 — these scores indicate weak evidence that reported revenue and receivables are supported by underlying quality metrics.
- Receivables outside the trade cycle = 2.6% of total assets (54th percentile) — a material but not extreme proportion of assets are in prepayments, loans receivable or other non-trade receivables, consistent with elevated DSRI.
- Earnings-quality margin and revenue signals: Margin quality 31.6/100 and Revenue quality 0.0/100 — margins and revenue recognition raise concerns about sustainability of reported profit.
- Cash-conversion (Vietnam 3‑year OCF / Net profit) = -0.28 (19th percentile) — low percentile indicates profits have not reliably converted to cash over three years.
- Piotroski F‑Score = 3/9 — weak fundamental-score signal (profitability, leverage, liquidity and operating performance checklist).
- Director‑deal registrations (2025-10-30 to 2026-10-30): 10 sale registrations (8 traders; 10 without a volume) and 9 purchase registrations (5 traders; 9 without a volume) — these are registered intentions disclosed to the exchange, not executed trades.
- Accruals-quality 100.0/100 — accruals appear well aligned with cash flows on the metrics used.
- Cash-conversion score 100.0/100 in the earnings-quality composite — at the company-reporting level some short‑term cash metrics appear strong even though the three‑year Vietnam check is weak.
- TATA (Total Accruals) = -0.0911 — modest negative total accruals can indicate conservative accrual direction in the period measured.
- No accumulated losses; owner's equity (excluding minority interest) is positive, and parent net loss in 0 years up to FY2025 — the published statements do not show statutory loss conditions.
- Statutory loss tests (Decree 155/2020 Art.120(1)(e), amended) — none met in the audited FY2025 statements.
Ownership is concentrated: an individual, Đỗ Hữu Hạ, holds 30.2% (largest shareholder). The next largest are institutions at 5.8% and 3.2% and two other individuals at 4.9% and 3.5%, indicating significant insider control by the founding/major shareholder. Director‑deal registrations show multiple insiders and related persons registering both sales and purchases in the 12‑month window.
- Compare the year‑end trade receivables and the note(s) for 'loans receivable', 'prepayments to suppliers' and 'other long‑term receivables' in the FY2025 annual report to reconcile the DSRI drivers.
- Review the revenue-recognition note and the detailed sales/contract schedules for FY2024–FY2025 to see the composition of revenue growth versus accounts receivable growth.
- Match operating cash flow reconciliation and the cash-flow statement (FY2023–FY2025) against reported net profit to verify the cash-conversion pattern that produced the Vietnam three‑year ratio of -0.28.
- Read the related‑party transactions note for amounts, terms and balances with major shareholders and group entities given the 2.6% of assets classified as receivables outside the trade cycle.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.04
- P/S
- 6.22
- ROE
- 3.0%
- ROA
- 1.7%
- EPS
- 349
- BVPS
- 12.534
- Biên gộp
- 30.4%
- Biên ròng
- 21.9%
- D/E
- 0.03
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.97
- Tăng trưởng DT
- −64.8%
- Tăng trưởng LN
- −67.5%
- EV/EBITDA
- 20.70
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 1.003 triệu
- Vốn điều lệ
- 10.033 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT