Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 10.600
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 12.364
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Cần lưu ý thêm
- Thanh khoản giao dịch thấp.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −253,25phân vị 0
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 8,8%phân vị 78
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,01×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company shows mixed forensic signals: a Beneish M-Score of -1.2063 (85th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +1.16 indicates accounting metrics moving toward more aggressive peers, while the Altman Z-Score of 30.75 signals a large distance from bankruptcy. Earnings-quality measures are weak overall (Earnings Quality 26.5/100), with especially poor cash conversion and accruals quality.
- Beneish M-Score -1.2063 (85th percentile among Vietnamese peers; YoY change +1.16). The M-Score summarizes a set of eight ratios; a US-calibrated cutoff of -1.78 exists but about 28% of Vietnamese firms exceed it, so the peer percentile and the YoY move are the more relevant cues.
- Earnings Quality score 26.5/100, with Accruals quality 6.2/100 and Cash conversion 0.0/100 — indicating profits are poorly supported by cash and high accruals risk.
- Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -253.25 (0th percentile vs Vietnamese non-financials). This measures the degree to which reported profit converts into operating cash flow; a strongly negative value shows profit not turning into cash.
- Piotroski F-Score = 2/9 (weak fundamentals). The F-Score aggregates profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency signals; a score of 2 is low.
- S G A I = 3.5713 (component of Beneish) and TATA (total accruals) = 0.3532 — high SGAI and positive TATA point to expense and accruals patterns that commonly appear in more aggressive reporting.
- Revenue quality = 0.0/100 and Cash conversion subscore 0.0/100 within the Earnings Quality components — revenue and cash generation look especially poor.
- Receivables outside the trade cycle = 8.8% of total assets (78th percentile). This line measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables; it is elevated versus peers and may reflect non-trade receivables or related-party balances.
- Altman Z-Score = 30.75 (well within the safe zone). This score measures financial distress/bankruptcy distance using liquidity, profitability and leverage components; a very high value indicates large distance from typical distress cutoffs.
- Receivables quality = 100.0/100 in the Earnings Quality breakdown, suggesting reported receivables (as a trade asset) appear of high quality in that metric even though receivables outside the trade cycle are elevated.
- Accumulated losses = 0.01x paid-in capital and owner's equity (excluding minority interest) is positive; the company has not reported parent net losses in the latest year (Net loss in 0 consecutive years up to FY2025). These are factual indicators of solvency at the balance-sheet level.
The shareholder base is concentrated: Công ty Cổ phần Hạ tầng GELEX holds 65.0%, with three more institutional holders at 5.0%, 5.0% and 4.0%; an individual (Phạm Quy Nhơn) is recorded at 0.0%. This indicates dominant institutional/group control which is common in Vietnamese listed groups and can influence related-party transactions and group flows.
- Compare the FY2025 note on 'receivables and other receivables' to the balance-sheet line that shows 8.8% of total assets in receivables outside the trade cycle; identify counterparty types (related parties, suppliers, subsidiaries) and maturities.
- Reconcile the consolidated cash-flow from operations to reported consolidated net profit for FY2023–FY2025 to verify the three-year cash conversion calculation (operating cash flow / net profit = -253.25).
- Review the notes on selling, general & administrative expenses (SG&A) and the related-party transactions schedule to understand drivers of the SGAI = 3.5713 and any non-recurring or related-party allocations.
- Inspect the auditor's report and the statutory schedules for Decree 155/2020 (and Decree 245/2025) disclosures; note that the company trades on UPCoM and the HOSE/HNX statutory loss delisting rule does not apply to its listing venue.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.06
- P/S
- 165.67
- ROE
- 0.1%
- ROA
- 0.1%
- EPS
- 6
- BVPS
- 10.005
- Biên gộp
- 49.0%
- Biên ròng
- 10.0%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 25.90
- Tăng trưởng DT
- +7.1%
- Tăng trưởng LN
- +5.2%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 176 triệu
- Vốn điều lệ
- 1.760 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT