ITC

Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT

8.250

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh

+36.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

−50%Bằng giá đóng cửa+100%+500%

Giá đóng cửa (VND): 8.250
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 11.263

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Cần lưu ý thêm

Thanh khoản giao dịch thấp.
Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Trung bình; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: 51,8%; 12 thángHiệu chỉnh lịch sử; Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+5.0điểm phần trăm

Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
Không phải giá mục tiêu.
Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.

Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm

−2.6+12.9

Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

0.952

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.28%

E/(D+E)

80.27%

Kd(1-t)

9.12%

D/(D+E)

19.73%

WACC

10.85%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→8.250

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+36.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

11.263

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.85%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow204.4 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.8%	11.288	11.288	11.288	11.288	11.288
9.8%	11.288	11.288	11.288	11.288	11.288
10.8%	11.263	11.263	11.263	11.288	11.288
11.8%	11.124	11.124	11.124	11.124	11.263
12.8%	11.124	11.124	11.124	11.124	11.124

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2010
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	2.395	2.165	2.219	2.176	2.267	2.383	2.439	3.202	3.081	2.928	1.906	1.770	1.901	·	·
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	42	41	149	111	65	43	51	78	45	51	9	9	3	·	·
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	303	6	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	·	·
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	355	374	360	334	454	489	417	268	287	249	280	160	228	·	·
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	99	145	138	125	185	223	180	96	116	121	192	85	94	·	·
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	1.683	1.732	1.701	1.716	1.738	1.838	1.947	2.835	2.732	2.626	1.615	1.599	1.670	·	·
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	1.696	1.745	1.714	1.728	1.752	1.853	1.964	2.854	2.748	2.639	1.628	1.612	1.993	·	·
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	11	12	9	15	9	14	25	22	17	3	3	1	0,6	·	·
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,2	·	·
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	1.804	1.823	1.931	2.000	1.938	2.029	1.687	302	442	385	403	396	416	·	·
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	12	20	12	12	12	14	19	22	11	4	18	2	0	·	·
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	15	15	15	15	15	17	22	25	14	7	21	4	0	·	·
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	1.097	1.108	1.196	1.244	1.136	1.128	59	61	61	55	55	57	58	·	·
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	644	651	736	778	666	654	21	23	23	17	17	19	19	·	·
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	452	457	460	465	470	474	38	38	38	38	38	38	38	·	·
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	569	587	615	633	646	772	42	44	47	50	54	62	77	·	·
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	70	61	62	63	62	69	70	161	313	268	273	273	276	·	·
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	25	21	21	22	18	18	19	127	279	234	234	234	235	·	·
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	43	43	43	43	43	59	59	43	43	43	48	48	50	·	·
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−3	−3	−3	−3	0	−9	−9	−9	−9	−9	−9	−9	−9	·	·
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	57	45	46	49	40	42	20	13	8	4	3	3	4	·	·
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	46	33	35	34	23	21	2	0,10	0,4	0,2	0	0	0,7	·	·
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	4.199	3.988	4.150	4.175	4.205	4.412	4.126	3.504	3.522	3.313	2.309	2.166	2.317	·	·
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	1.457	1.666	1.845	1.953	2.134	2.469	2.316	1.912	1.944	1.790	815	679	838	·	·
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.229	1.306	1.467	1.589	1.783	1.999	1.960	999	1.277	942	496	281	667	·	·
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	464	445	369	491	545	543	666	656	662	337	198	142	259	·	·
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	298	236	221	236	403	604	967	62	399	127	56	39	259	·	·
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	228	359	378	364	350	470	356	914	666	847	319	399	171	·	·
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	72	185	198	183	168	285	160	174	360	673	159	75	166	·	·
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	2.742	2.323	2.305	2.222	2.071	1.943	1.811	1.592	1.579	1.523	1.494	1.487	1.473	·	·
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	2.742	2.323	2.305	2.222	2.071	1.943	1.811	1.592	1.579	1.523	1.494	1.487	1.473	·	·
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	964	964	964	964	877	797	691	691	691	691	691	691	691	·	·
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	4	4	0	0	5	3	0	0,5	0,5	0	0	0	0	·	·
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	109	103	98	91	84	76	70	63	59	58	58	58	31	·	·
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	0	0	5	5	0	0	3	0	0	0	0	0	0	·	·
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	399	363	333	268	215	179	153	88	79	29	−225	−233	−240	·	·
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	6	·	·
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	4.199	3.988	4.150	4.175	4.205	4.412	4.126	3.504	3.522	3.313	2.309	2.166	2.317	·	·
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	0	0	13	0	33	46	49	0	0	0	0	0	0	·	·
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	964	964	964	964	877	797	691	691	691	691	691	691	691	·	·
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	528	149	166	156	152	150	155	10	10	7	7	6	0	·	·

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Tốt

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.85 · phân vị 20 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▼ −0.74

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.738

GMI

0.974

AQI

0.940

SGI

1.288

DEPI

1.294

SGAI

1.273

TATA

−0.083

LVGI

0.828

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 2,36phân vị 79
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 2,7%phân vị 55
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

9/9

Mạnh

Z-Score

1.33

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−1.54

Âm

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.68×Gánh nặng lãi vay1.39×Biên HĐKD0.09×Vòng quay0.18×Đòn bẩy1.53=ROE2.3%

Rủi ro giá

Động lượng

−30.9%

Biến động

22.2%

Mức sụt giảm tối đa

−38.0%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

17.54P/E

P/B: 0.40
P/S: 1.19
ROE: 2.3%
ROA: 1.2%
EPS: 521
BVPS: 23.085
Biên gộp: 34.4%
Biên ròng: 8.6%
D/E: 0.20
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.95
Tăng trưởng DT: +28.8%
Tăng trưởng LN: +62.2%
EV/EBITDA: 8.38
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 102 triệu
Vốn điều lệ: 1.017 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của ITC. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Công ty Cổ Phần Thiết Kế Kiến Trúc Tương Lai

Tổ chức

24.7%

23,8 triệu

2026-06-30

Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn

Tổ chức

16.2%

15,6 triệu

2026-06-30

Công ty CP Truyền Thông Giải Trí Terra

Tổ chức

5.1%

4,9 triệu

2024-12-31

Lê Thị Dịu Minh

Cá nhân

4.8%

4,6 triệu

2026-06-30

Công ty CP Đầu Tư Toàn Việt

Tổ chức

4.8%

3,8 triệu

2021-10-08

Nguyễn Minh Trí

Cá nhân

4.7%

3,3 triệu

2015-10-23

KITMC Worldwide Vietnam RSP Balanced Fund

Tổ chức

3.4%

2,4 triệu

2015-07-17

Quỹ Đầu tư Cổ phiếu Tăng trưởng Chiến lược VinaCapital

Tổ chức

3.2%

3,0 triệu

2026-02-06

Luminous Vietnam and Indochina Growth Fund

Tổ chức

2.9%

2,0 triệu

2019-05-10

Công ty TNHH Đầu Tư Và Thương Mại Thiên Hải

Tổ chức

1.8%

1,4 triệu

2021-10-18

Nguyễn Văn Khởi

Cá nhân

1.6%

1,1 triệu

2010-05-05

VOF Investment Limited

Tổ chức

1.5%

1,1 triệu

2015-06-15

Trương Minh Thuận

Cá nhân

1.0%

897.433

2026-06-30

KITMC Worldwide Vietnam Fund II

Tổ chức

1.0%

685.000

2015-07-17

Lê Thị Trâm Anh

Cá nhân

0.9%

786.508

2026-06-30

Nguyễn Thúc Quang

Cá nhân

0.7%

476.523

2017-12-31

Lê Thị Khánh Xương

Cá nhân

0.6%

442.236

2015-12-31

Công ty TNHH Bảo hiểm nhân thọ Generali Việt Nam

Tổ chức

0.6%

595.900

2026-02-06

Nguyễn Thị Xuân Trang

Cá nhân

0.4%

419.186

2026-06-30

Quỹ Đầu tư Tăng trưởng Việt Nam (VF2)

Tổ chức

0.3%

240.770

2015-06-15

Trương Minh Đạt

Cá nhân

0.3%

272.940

2026-06-30

KITMC Worldwide Vietnam Fund I

Tổ chức

0.3%

200.000

2015-07-17

Công ty TNHH Bảo Hiểm Chubb Việt Nam

Tổ chức

0.2%

223.100

2026-02-06

Công ty TNHH bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam

Tổ chức

0.2%

175.100

2026-02-06

Ngô Tùng Chinh

Cá nhân

0.1%

75.924

2015-12-31

HĐQT & Ban điều hành

Trương Minh Thuận1.0%

Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị/Tổng Giám đốc

Nguyễn Thị Xuân Trang0.4%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Trưởng Ban Kiểm toán nội bộ

Phan Thị Hồng Liên

Trưởng Ban kiểm soát

Lê Quang Sơn

Thành viên Ban kiểm soát

Đoàn Hữu Chí

Phó Tổng Giám đốc

Liên kết hàng đầu

TBR51.0%VPR48.7%RCL20.0%D1120.0%PNG19.4%HTC17.0%HTE16.2%GMC15.9%TMS7.5%CTI6.2%TDH6.2%TTN6.1%

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: Không có
Đăng ký mua: 1 lần · 1 người; 1 đăng ký không ghi khối lượng

Công ty TNHH bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam
Mua · Tổ chức
—
2026-02-06

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Cần lưu ý thêm

Triển vọng 12 tháng so với ngành

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng