Về trang chủ

D11

Công ty Cổ phần Địa ốc 11

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT
11.600
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
11.600
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.641

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
96.87%
+
Kd(1-t)
5.38%
x
D/(D+E)
3.13%
=
WACC
11.77%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→11.600
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.641
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.77%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow23.9 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
9.8%15.87115.87115.87115.87115.871
10.8%15.87115.87115.87115.87115.871
11.8%15.83715.83715.83715.87115.871
12.8%15.64115.64115.64115.64115.837
13.8%15.64115.64115.64115.64115.641
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·257269253238254581565537345190141156166
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·681627132783198863451352115
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·0,013320716380038528893
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·1791761661851411671521069053384155
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·302829293032674548180,31818
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·944403169288215345217781571
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·944403169288215345217781571
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,60,610,30,560000001
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0000000000001
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·999598107112717812662356
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·00000007001800
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0000000700100
Tài sản cố định (tỷ VND)
·34444552220,10,23
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·34444552220,10,20,5
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·9592941021076367333441
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0000,90,8360,9110,50,51
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0000,90,8360,9110,50,51
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·355365351345366653643549351196163161172
Nợ phải trả (tỷ VND)
·15917516516219952453345526299858084
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·15315514513617842944733925779747983
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0661060671850270001
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·15343231292663291831551561115
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·6212025219586116520121,01,0
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0000073624940000
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·196189186183166129109948997788287
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·196189186183166129109948997788287
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·82736666666666666666444444
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·7979797766441715151414149
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·117776420,80,080000
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·2429353429162513917202429
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·355365351345366653643549351196163161172
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·2222222000000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·82736666666666666666444444

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
70
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phần còn lại
M −2.36 · phân vị 47 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −2.88
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.509
GMI
1.400
AQI
1.066
SGI
1.997
DEPI
0.914
SGAI
0.435
TATA
−0.136
LVGI
1.014

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
3,62phân vị 88
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
8,8%phân vị 78
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score
6/9
Trung bình
Z-Score
1.64
Vùng nguy hiểm
Sharpe
0.40
Dương
Tổng hợp
64
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.85×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.05×Vòng quay0.60×Đòn bẩy1.81=ROE4.4%
Rủi ro giá
Động lượng
+22.3%
Biến động
37.7%
Mức sụt giảm tối đa
−16.1%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
12.13P/E
P/B
0.53
P/S
0.49
ROE
4.5%
ROA
2.4%
EPS
1.052
BVPS
23.856
Biên gộp
10.8%
Biên ròng
4.1%
D/E
0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
1.68
Tăng trưởng DT
+99.7%
Tăng trưởng LN
+121.9%
EV/EBITDA
2.95
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
9,0 triệu
Vốn điều lệ
90,4 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →