Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 2.570
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 3.347
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 56,5%phân vị 99
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,84×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company's Beneish M-Score is 0.0265 (94th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year rise of +7.77, signalling an unusually large upward shift in the model's indicators relative to peers rather than an absolute US-calibrated cutoff. Earnings-quality indicators are weak overall (Earnings Quality 28.8/100) with especially poor cash-conversion and margin/revenue-quality components, and the Altman Z-Score of -1.23 places the company in the model's distress zone while the Piotroski F-Score is middling at 5/9.
- Beneish M-Score 0.0265 (94th percentile among Vietnamese peers): measures eight variables indicative of earnings manipulation tendencies; the high peer percentile shows the company scores more aggressively on these metrics than most Vietnamese peers.
- M-Score year-over-year change +7.77: measures the change in the composite Beneish score from the prior year; a large positive change indicates a material shift in the underlying accounting signals compared with last year.
- GMI (Gross Margin Index) = 2.1395: part of the M-Score family, this measures deterioration in gross margins (values >1 suggest worsening gross margins), here indicating sustained margin pressure.
- DEPI (Depreciation Index) = 1.3307: measures changes in the rate of depreciation (values >1 can indicate slower depreciation or policy changes that inflate profits); this elevated value suggests a move that increases reported profits via depreciation timing.
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = 0.1927: measures accrual intensity (higher values imply greater accruals relative to assets); 19.27% is a material accrual level and contributes to the lower accruals-quality score (35.3/100).
- Cash conversion 0.0/100 and Margin quality 0.0/100: cash conversion measures ability to turn profits into cash; 0 indicates very weak operating cash flow relative to earnings. Margin and revenue-quality 0.0 indicate deterioration in profit margins and low-quality revenue patterns.
- Altman Z-Score = -1.23 (distress zone): the Z-Score model's composite suggests a short bankruptcy distance by that model's construction.
- Receivables outside the trade cycle = 56.5% of total assets (99th percentile): measures amounts classified as receivables/prepayments/loans outside normal trade receivables; at 56.5% of assets this is extremely large versus Vietnamese peers and may reflect significant prepayments, loans to related parties or other non-trade claims.
- Accumulated losses = 0.84x paid-in capital: measures the scale of retained losses relative to contributed capital; accumulated losses at 84% of paid-in capital show a substantial historical deficit position.
- Receivables quality 100.0/100: measures the composition and collectibility of receivables; a perfect score indicates the company's recognized trade receivables (as classified) are of high reported quality relative to the scoring rules.
- AQI (Asset Quality Index) = 0.9883: part of the M-Score family, values near 1 suggest little deterioration in asset quality per that metric; here AQI just below 1 is not signalling asset-quality deterioration via that index.
- SGAI (Sales, General & Administrative Index) = 0.0372: very low SGAI indicates little relative increase in SGA expenses per the M-Score subcomponent (values >1 would indicate rising SGA share), so SGA pressure is not evident via this index.
- Piotroski F-Score = 5/9: a neutral score on fundamentals (measures profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency); the company is neither strongly deteriorating nor strongly improving on those nine binary signals.
Ownership is relatively dispersed among institutional holders: KITMC Worldwide Vietnam RSP Balanced Fund 6.2%, Deutsche Bank / Deutsche Asset Management 6.0%, the Ho Chi Minh City State Financial Investment Company 6.0%, Vietnam Equity Holding 4.6% and Red River Holding 4.5%. No single majority owner is listed; a state-owned financial investor holds a meaningful 6.0% stake, which can be relevant in the Vietnamese context for group or policy relationships.
- Compare the FY2025 note or schedule that breaks down 'receivables and prepayments' with the related-party disclosures to identify how much of the 56.5% of total assets classified as receivables outside the trade cycle are loans to related parties, long-term receivables, or prepayments to suppliers.
- Reconcile the components of total accruals in the cash-flow statement and the consolidated statements (operating profit vs cash from operations) to verify the TATA ratio of 0.1927 and to trace drivers of the 0.0/100 cash-conversion score.
- Inspect the depreciation and fixed-asset policy notes to explain DEPI = 1.3307 (changes in depreciation rates or useful lives) and confirm any policy changes or revaluations in FY2025.
- Review the statement of changes in equity and the retained earnings / accumulated losses line to confirm accumulated losses = 0.84x paid-in capital and to verify the parent profit (net loss) history reported (0 consecutive years of parent net loss up to FY2025).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.66
- P/S
- 2.41
- ROE
- 87.0%
- ROA
- 15.8%
- EPS
- 963
- BVPS
- 1.588
- Biên gộp
- 20.0%
- Biên ròng
- 88.2%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.93
- Tăng trưởng DT
- +165.6%
- Tăng trưởng LN
- +136.3%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 113 triệu
- Vốn điều lệ
- 1.127 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT