ITA

Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT

2.350

VND · Giá đóng cửa gần nhất

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 2.350
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 3.169

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Giá đóng cửa đã quá cũ để so sánh.
Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 25 thg 10, 2024

Độ tin cậy mô hình: Trung bình; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Chưa có ngày giá đóng cửaTính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.643

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

14.31%

E/(D+E)

98.88%

Kd(1-t)

8.02%

D/(D+E)

1.12%

WACC

14.24%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→2.350

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

3.169

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)14.24%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow127.4 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
12.2%	2.690	2.690	2.690	2.690	2.741
13.2%	2.690	2.690	2.690	2.690	2.690
14.2%	2.621	2.621	2.621	2.621	2.690
15.2%	2.621	2.621	2.621	2.621	2.621
16.2%	2.364	2.364	2.364	2.621	2.621

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	5.907	5.808	4.920	7.171	5.899	6.251	6.117	5.879	5.538	5.439	5.584	4.991	5.855
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	5	55	51	18	232	82	102	50	112	27	38	49	60
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	2	2	7	0	0	0	0	0	0	8	25	0	0
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	2.044	2.049	1.273	3.590	1.941	2.100	1.844	1.454	1.872	1.951	1.889	1.277	2.330
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	424	396	387	439	397	523	421	521	432	427	474	508	427
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	3.838	3.698	3.586	3.561	3.726	4.061	4.168	4.373	3.554	3.453	3.631	3.664	3.362
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	3.899	3.758	3.647	3.622	3.786	4.103	4.219	4.417	3.589	3.453	3.631	3.664	3.362
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	18	4	3	2	0,2	8	3	1	0,2	0,4	0,5	1	102
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0,06	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	10
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	6.869	6.824	7.165	5.051	7.374	7.247	7.184	7.207	7.384	7.478	7.157	6.978	4.906
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	2.892	2.845	2.671	8	1.942	1.963	1.985	2.019	2.197	2.323	2.383	2.445	1.265
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	2.877	2.842	2.671	2	640	639	639	655	671	673	673	671	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	148	155	154	159	140	107	87	63	73	71	77	81	238
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	135	137	136	139	129	100	81	59	57	55	61	65	66
Tài sản cố định thuê tài chính (tỷ VND)	·	10	14	14	16	8	4	2	2	0	0	0	0	0
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	3	4	4	4	4	4	4	2	15	16	16	16	16
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	297	323	350	370	449	475	502	510	498	512	469	271	199
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	119	119	779	1.289	3.342	3.194	3.100	3.125	3.135	3.128	3.116	3.384	3.196
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	0	0	0	0	307	310	320	323	417	418	384	385	363
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	131	131	943	1.452	3.162	3.013	3.009	2.959	2.873	2.859	2.858	3.065	2.894
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−12	−12	−164	−163	−128	−128	−229	−158	−156	−149	−126	−66	−61
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	86	95	17	15	16	13	15	11	14	7	3	8	8
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	14	15	17	15	16	13	15	11	14	7	3	8	8
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	12.776	12.632	12.085	12.221	13.273	13.497	13.301	13.086	12.921	12.917	12.741	11.969	10.760
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	2.007	1.947	1.783	2.125	2.245	2.725	2.707	2.699	2.617	2.621	3.463	3.981	3.607
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.358	1.271	1.245	1.968	2.005	2.081	1.962	1.811	1.542	1.283	1.918	2.590	2.152
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	62	59	38	24	58	123	125	327	484	448	280	637	632
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	267	195	150	419	280	327	299	259	218	122	72	100	62
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	649	675	538	157	240	643	745	888	1.075	1.338	1.545	1.391	1.454
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	63	63	6	8	78	177	325	522	710	1.045	1.313	1.207	1.304
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	10.768	10.687	10.302	10.096	11.028	10.772	10.593	10.387	10.304	10.296	9.277	7.988	7.134
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	10.768	10.687	10.302	10.096	11.028	10.772	10.593	10.387	10.304	10.296	9.277	7.988	7.134
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	8.384	7.190	6.190
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	0	0
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	761	682	568	366	1.296	1.035	858	655	574	566	549	435	290
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	20
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	12.776	12.634	12.085	12.221	13.273	13.497	13.301	13.086	12.921	12.917	12.741	11.969	10.760
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	0	12	12	12	10	6	0	0	0	0	0	0	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	12	0	0	0	0	1.324	0	0	0	0	0	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	9.385	8.384	7.190	6.190
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	72	81	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	310	308	36	32	34	40	37	34	32	32	31	50	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Yếu

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.36 · phân vị 46 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▼ −0.85

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

1.167

GMI

0.991

AQI

0.996

SGI

0.855

DEPI

1.373

SGAI

0.893

TATA

0.011

LVGI

1.053

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: −0,59phân vị 16
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 25,9%phân vị 94
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

Điểm định lượng

F-Score

4/9

Trung bình

Z-Score

1.22

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−2.02

Âm

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✗Dòng tiền HĐKD > 0

✗ROA tăng

✗OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✗Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✗Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.78×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.33×Vòng quay0.03×Đòn bẩy1.19=ROE0.8%

Rủi ro giá

Động lượng

−32.7%

Biến động

46.6%

Mức sụt giảm tối đa

−68.5%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

27.59P/E

P/B: 0.21
P/S: 6.86
ROE: 0.8%
ROA: 0.6%
EPS: 85
BVPS: 11.146
Biên gộp: 55.4%
Biên ròng: 25.4%
D/E: 0.01
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 4.35
Tăng trưởng DT: −37.0%
Tăng trưởng LN: −29.8%
EV/EBITDA: 18.78
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 938 triệu
Vốn điều lệ: 9.383 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của ITA. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Tân Tạo

Tổ chức

19.7%

185 triệu

2026-06-30

Công ty Cổ Phần Đại Học Tân Tạo

Tổ chức

17.7%

166 triệu

2026-06-30

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Phát Triển Tân Đông Phương

Tổ chức

11.8%

111 triệu

2026-06-30

Đặng Thị Hoàng Yến

Cá nhân

5.8%

54,3 triệu

2026-06-30

Trường Đại Học Tân Tạo

Tổ chức

5.1%

47,6 triệu

2026-06-30

Đặng Thanh Tâm

Cá nhân

3.1%

29,1 triệu

2026-06-30

Ngân hàng Deutsche Aktiengesellschaft

Tổ chức

2.8%

23,6 triệu

2013-03-28

Công ty Cổ phần Delta Miền Nam

Tổ chức

1.6%

13,8 triệu

2013-03-01

Vũ Thị Nga

Cá nhân

0.8%

6,9 triệu

2014-01-21

Richluck International Limited

Tổ chức

0.7%

5,7 triệu

2009-07-20

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

ACB

0.4%

3,4 triệu

2009-07-20

Công ty Cổ phần Chứng khoán Công nghiệp Việt Nam

Tổ chức

0.3%

2,9 triệu

2009-07-20

Quỹ Ita Vì Tương Lai

Tổ chức

0.2%

1,8 triệu

2026-06-30

HĐQT & Ban điều hành

Đặng Thị Hoàng Yến5.8%

Chủ tịch Hội đồng Quản trị/Phụ trách Công bố thông tin

Nguyễn Thanh Phong

Tổng Giám đốc

Huỳnh Hổ

Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị

Lê Thị Phương Chi

Thành viên Ban kiểm soát

Phạm Thị Thuỳ Trang

Thành viên Ban kiểm soát

Liên kết hàng đầu

TDB14.1%XHC11.4%TCL7.3%SGT6.8%KBC5.5%BTS5.0%ANV4.9%DPM2 liên kết HAG3.5%IJC3.4%ALT3.0%PVD2.9%

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Mạng lưới sở hữu