Về trang chủ

IJC

Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
6.680
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+30.2%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
6.680
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.700

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình
Trung bình
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.092
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.89%
Ke
11.89%
x
E/(D+E)
81.19%
+
Kd(1-t)
3.16%
x
D/(D+E)
18.81%
=
WACC
10.25%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend4.11%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→6.680
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+30.2%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.700
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.25%high risk: không
Growth rate4.11%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow453.1 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng1.1%2.6%4.1%5.6%7.1%
8.2%9.0079.0079.0079.0079.007
9.3%8.7008.7008.7008.7008.975
10.3%8.1558.1558.1558.1558.700
11.2%8.1558.1558.1558.1558.155
12.3%7.7927.7927.7928.1558.155
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục202620252024202320222021202020192018201720162015201420132012201120102008
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·6.0174.4983.7434.4084.8084.7165.7826.2776.1357.5035.4764.9943.024···367
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·923802842261472905620673727711446···9
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·7641615126845311811110···0
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·6386366745946077618989276862.377870927356···299
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·5763118793475192541123···40
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·3.6863.6832.7653.5714.0263.6544.7805.1105.3495.0214.3923.9452.606···56
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·3.6863.6832.7653.5714.0263.6544.7805.1105.3495.0214.3923.9452.606···56
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·5834622323923136716···3
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0000000000043···0,3
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·4.3163.3452.6612.1152.0011.9261.7651.8611.8881.6321.8551.7361.784···639
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·1.417774780760708607605677983698872929951···0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·475475474474474474474474474472470460440···0
Tài sản cố định (tỷ VND)
·510548582583527549525534562559591617641···627
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·497532564564517541519528557557588614640···625
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·131618191086652331···1
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·494515673370379354191163167171174178174···0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·1.5118352243300000,20,20,200···0
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·1.48480800000000000···0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·272722737000000000···0
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·00−3−4000000000···0
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·000000000000,20,2···0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·183141951312182120201218···12
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·18314195912182120201217···9
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·10.3337.8436.4046.5236.8096.6427.5478.1388.0239.1357.3316.7304.808···1.006
Nợ phải trả (tỷ VND)
·2.2682.6912.5802.7073.4654.5725.7156.4016.3636.1664.3723.6641.800···426
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·9532.0892.3182.0111.9403.1845.0315.4534.0043.5292.2802.3751.206···282
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·866477816055225185001.553603451366717131···95
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·1011710181016179299619···67
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·1.3166022626961.5251.3876849482.3592.6382.0921.289594···145
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.190547210404602423151051.2201.3551.4941.256525···144
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·8.0645.1513.8243.8163.3442.0701.8321.7371.6602.9682.9583.0663.008···580
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·8.0645.1513.8243.8163.3442.0701.8321.7371.6602.9682.9583.0663.008···580
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·6.2963.7772.5182.1712.1711.3711.3711.3711.3712.7422.7422.7422.742···548
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·1111111111104400000···0
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·7667126164652731571201099989863131···0,3
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·780439467958678522326242180127120231174···31
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·10.3337.8436.4046.5236.8096.6427.5478.1388.0239.1357.3316.7304.808···1.006
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·6.2963.7772.5182.1712.1711.3711.3711.3711.3712.7422.7422.7422.742···548
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·000000,040,060,080,100,10,100···0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
44
Yếu
Chất lượng dồn tích
68
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
48
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phần còn lại
M −1.89 · phân vị 69 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −0.12
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.637
GMI
0.886
AQI
1.033
SGI
1.575
DEPI
0.953
SGAI
1.213
TATA
0.080
LVGI
0.617

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−0,55phân vị 16
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
5,1%phân vị 68
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
2.84
Vùng cảnh báo
Sharpe
−1.92
Âm
Tổng hợp
71
Từ 70 trở lên
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.84×Gánh nặng lãi vay1.11×Biên HĐKD0.40×Vòng quay0.16×Đòn bẩy1.28=ROE7.4%
Rủi ro giá
Động lượng
−42.2%
Biến động
32.4%
Mức sụt giảm tối đa
−45.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
7.22P/E
P/B
0.53
P/S
2.68
ROE
9.0%
ROA
6.6%
EPS
949
BVPS
12.809
Biên gộp
50.7%
Biên ròng
37.2%
D/E
0.16
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
6.32
Tăng trưởng DT
+65.2%
Tăng trưởng LN
+46.2%
EV/EBITDA
5.81
Tỷ suất cổ tức
4.4%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
630 triệu
Vốn điều lệ
6.296 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →