Về trang chủ

TDC

Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
6.400
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
6.400
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
7.813

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Cần lưu ý thêm

  • Thanh khoản giao dịch thấp.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.739
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
10.35%
Ke
10.35%
x
E/(D+E)
43.19%
+
Kd(1-t)
11.00%
x
D/(D+E)
56.81%
=
WACC
10.72%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend8.20%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→6.400
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
7.813
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.72%high risk: không
Growth rate8.20%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow109.1 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng5.2%6.7%8.2%9.7%11.2%
8.7%7.8137.8137.8138.3358.630
9.7%7.4657.4657.4657.8137.813
10.7%6.3637.1377.3277.4657.465
11.7%5.6686.3636.3637.1377.465
12.7%Chưa có dữ liệu5.6685.6686.3637.137
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013201220112008
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·2.4301.8137991.4982.5282.7254.1514.5915.6075.2755.1855.1353.304··761
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·96151441652860283127303252··74
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·004155000545435··0
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·2.0711.3903268966334226019857158821.103617580··310
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·856656143142199299913121518··197
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·2493983994021.8262.2703.4873.5714.8194.3193.7704.2892.659··370
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·2493983994021.8362.2913.5063.5714.8214.3193.7704.2892.659··373
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·1410564343338422791949··7
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000115··2
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.1232.5982.8122.3562.7122.9512.0942.1702.2602.0042.1701.1181.094··99
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·197368446495237290350400438125151677709··0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·2032438733511292518208700··0
Tài sản cố định (tỷ VND)
·122109134149178186193158209244265341301··63
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·61577085105123125130175207227249215··49
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·61526464736368283437384038··9
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·0000000000012··0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·82767573726458515169727154··29
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·51454442413327201919181818··7
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·31313131313131313253535337··22
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·000000000−4−0,03−0,03−0,2··0
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0000000000012··0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·59241917141311121415172527··8
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·5422181613129101213122020··1
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·4.5534.4113.6103.8545.2405.6766.2456.7617.8677.2787.3546.2534.398··861
Nợ phải trả (tỷ VND)
·2.8353.2022.8202.6493.9604.3895.0055.5316.6316.0576.1585.0433.150··714
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·2.7233.0062.1301.9523.1493.4324.5903.9994.3813.5113.6554.5203.052··712
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.1571.4388901.0169057131.0986967389021.442646319··40
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·47033415495308578768698782495294341296··587
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·1121966906978109574151.5312.2512.5462.50352398··2
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1091536906878018623171.2721.3791.44994151792··1
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·1.7181.2097901.2041.2801.2871.2401.2311.2351.2221.1961.1721.206··147
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·1.7181.2097901.2041.2801.2871.2401.2311.2351.2221.1961.1721.206··142
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·1.2721.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.000··100
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·8888888888085··0
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·1231231221251017644444443432929··12
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·23247−36739140170157147153140118119157··22
Nguồn kinh phí và quỹ khác (tỷ VND)
·0000000000000··5
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·000000000003842··0
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·4.5534.4113.6103.8545.2405.6766.2456.7617.8677.2787.3546.2534.398··861
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·1.2721.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.000··100
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0000000000,100,700··0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·323026312932292928282500··0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
35
Yếu
Chất lượng dồn tích
60
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 90–97
M −0.41 · phân vị 91 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −0.85
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.703
GMI
2.570
AQI
0.779
SGI
2.118
DEPI
1.162
SGAI
0.606
TATA
0.102
LVGI
0.868

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−0,82phân vị 15
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
19,2%phân vị 90
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company shows multiple accounting signals that merit scrutiny: a Beneish M-Score of -0.4097 (91st percentile versus Vietnamese peers) together with a year-over-year M-Score move of -0.85 indicates the company’s financial-statement profile has shifted materially relative to peers. At the same time the Altman Z-Score is 1.11 (in the distress zone for bankruptcy distance) and the Piotroski F-Score is 4/9 (neutral). Several specific earnings-quality metrics are weak (cash-conversion and margin/revenue quality scores are 0/100) while receivables-quality is strong (100/100) and receivables outside the trade cycle are large at 19.2% of total assets (90th percentile). Statutory loss tests are not met and there are no accumulated losses in the published statements.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = -0.4097 (measures probability of earnings manipulation patterns; this score sits in the 91st percentile among Vietnamese peers — a high relative ranking — and the M-Score moved by -0.85 year-over-year, indicating a notable change in the company’s Beneish profile).
  • GMI = 2.5704 (Gross Margin Index; measures deterioration in gross margin — GMI >1 suggests gross margins worsened year-over-year).
  • SGI = 2.1176 (Sales Growth Index; measures sales growth — high SGI indicates rapid growth, which in conjunction with other signals can increase accounting complexity).
  • DEPI = 1.1623 (Depreciation Index; >1 implies depreciation expense decreased relative to prior-year gross PPE, which can arise from changes in useful lives or estimates).
  • TATA = 0.1019 (Total Accruals to Total Assets; elevated accruals can indicate earnings not driven by cash — here TATA is ~10.2%).
  • Earnings-Quality Score = 34.9/100 with Cash-conversion = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 (these measure how much reported profit converts to operating cash and the stability/quality of margins — both are weak).
  • Three-year cash-conversion (operating cash flow / net profit) = -0.82 (15th percentile among Vietnamese non-financials; a negative ratio and low percentile indicate profits have not converted into operating cash over three years).
  • Receivables outside the trade cycle = 19.2% of total assets (90th percentile; this line captures prepayments, loans receivable and other long-term receivables — it is large relative to peers and may warrant scrutiny of composition and related-party links).
  • Altman Z-Score = 1.11 (distress zone; measures distance to bankruptcy using balance-sheet and profit variables).
Tín hiệu tích cực
  • Receivables quality = 100.0/100 (this metric measures the apparent quality and collectibility of receivables relative to expectations — a strong score).
  • Accruals quality = 59.5/100 (a middling score indicating accruals are not extreme relative to peers; some accrual-based noise exists but it is not at the worst end).
  • LVGI = 0.8684 (Leverage Index; indicates changes in leverage — below 1 can reflect stable or reduced leverage relative to prior year, depending on component interpretation).
  • Piotroski F-Score = 4/9 (measures simple fundamentals — asset, profitability and cash-flow signals — a neutral score rather than an outright deterioration across fundamentals).
  • Statutory loss tests (Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended) = none met (the published audited annual statements do not meet the statutory thresholds that trigger exchange cancellation procedures).
  • No accumulated (undistributed) losses and owner's equity (excluding minority interest) is positive — the balance sheet shows retained earnings and positive equity.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated: Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex holds 47.7%, with two other institutions at 8.0% and 7.6%; the largest two individuals hold 0.8% and 0.4%. Director-deal registrations over the past year show one sale registration (100,000 shares) and four purchase registrations totalling 3,000,000 shares, with net registered volume of +2.28% of shares outstanding (registrations are intentions disclosed to the exchange, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the line items and note that compose 'receivables outside the trade cycle' (prepayments, loans receivable, other long-term receivables) in the FY2025 balance-sheet notes and provide a breakdown by counterparty and related party.
  • Reconcile profit before tax to operating cash flow in the cash-flow statement and the cash-flow reconciliation note for FY2023–FY2025 to explain the three-year cash-conversion ratio of -0.82 (identify the largest non-cash and working-capital drivers).
  • Inspect the fixed-asset and depreciation notes for changes in useful lives, impairment charges or revaluation that explain DEPI = 1.1623 and any year-over-year change in depreciation policy or estimates.
  • Review the related-party transactions and loans/advances schedules (notes on balances and terms) to assess whether a material portion of receivables outside the trade cycle or other large balances are with group or related parties.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
4/9
Trung bình
Z-Score
1.11
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−2.65
Âm
Tổng hợp
74
Từ 70 trở lên
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.86×Gánh nặng lãi vay0.93×Biên HĐKD0.14×Vòng quay0.54×Đòn bẩy2.65=ROE16.2%
Rủi ro giá
Động lượng
−40.9%
Biến động
29.7%
Mức sụt giảm tối đa
−42.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
3.05P/E
P/B
0.50
P/S
0.34
ROE
19.2%
ROA
6.1%
EPS
2.165
BVPS
13.254
Biên gộp
20.1%
Biên ròng
11.2%
D/E
0.74
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
0.89
Tăng trưởng DT
+111.3%
Tăng trưởng LN
−33.5%
EV/EBITDA
6.12
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
127 triệu
Vốn điều lệ
1.272 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Tư Vấn, Định giá, Môi giới Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →