Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 6.400
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 7.813
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Cần lưu ý thêm
- Thanh khoản giao dịch thấp.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −0,82phân vị 15
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 19,2%phân vị 90
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple accounting signals that merit scrutiny: a Beneish M-Score of -0.4097 (91st percentile versus Vietnamese peers) together with a year-over-year M-Score move of -0.85 indicates the company’s financial-statement profile has shifted materially relative to peers. At the same time the Altman Z-Score is 1.11 (in the distress zone for bankruptcy distance) and the Piotroski F-Score is 4/9 (neutral). Several specific earnings-quality metrics are weak (cash-conversion and margin/revenue quality scores are 0/100) while receivables-quality is strong (100/100) and receivables outside the trade cycle are large at 19.2% of total assets (90th percentile). Statutory loss tests are not met and there are no accumulated losses in the published statements.
- Beneish M-Score = -0.4097 (measures probability of earnings manipulation patterns; this score sits in the 91st percentile among Vietnamese peers — a high relative ranking — and the M-Score moved by -0.85 year-over-year, indicating a notable change in the company’s Beneish profile).
- GMI = 2.5704 (Gross Margin Index; measures deterioration in gross margin — GMI >1 suggests gross margins worsened year-over-year).
- SGI = 2.1176 (Sales Growth Index; measures sales growth — high SGI indicates rapid growth, which in conjunction with other signals can increase accounting complexity).
- DEPI = 1.1623 (Depreciation Index; >1 implies depreciation expense decreased relative to prior-year gross PPE, which can arise from changes in useful lives or estimates).
- TATA = 0.1019 (Total Accruals to Total Assets; elevated accruals can indicate earnings not driven by cash — here TATA is ~10.2%).
- Earnings-Quality Score = 34.9/100 with Cash-conversion = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 (these measure how much reported profit converts to operating cash and the stability/quality of margins — both are weak).
- Three-year cash-conversion (operating cash flow / net profit) = -0.82 (15th percentile among Vietnamese non-financials; a negative ratio and low percentile indicate profits have not converted into operating cash over three years).
- Receivables outside the trade cycle = 19.2% of total assets (90th percentile; this line captures prepayments, loans receivable and other long-term receivables — it is large relative to peers and may warrant scrutiny of composition and related-party links).
- Altman Z-Score = 1.11 (distress zone; measures distance to bankruptcy using balance-sheet and profit variables).
- Receivables quality = 100.0/100 (this metric measures the apparent quality and collectibility of receivables relative to expectations — a strong score).
- Accruals quality = 59.5/100 (a middling score indicating accruals are not extreme relative to peers; some accrual-based noise exists but it is not at the worst end).
- LVGI = 0.8684 (Leverage Index; indicates changes in leverage — below 1 can reflect stable or reduced leverage relative to prior year, depending on component interpretation).
- Piotroski F-Score = 4/9 (measures simple fundamentals — asset, profitability and cash-flow signals — a neutral score rather than an outright deterioration across fundamentals).
- Statutory loss tests (Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended) = none met (the published audited annual statements do not meet the statutory thresholds that trigger exchange cancellation procedures).
- No accumulated (undistributed) losses and owner's equity (excluding minority interest) is positive — the balance sheet shows retained earnings and positive equity.
Ownership is concentrated: Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex holds 47.7%, with two other institutions at 8.0% and 7.6%; the largest two individuals hold 0.8% and 0.4%. Director-deal registrations over the past year show one sale registration (100,000 shares) and four purchase registrations totalling 3,000,000 shares, with net registered volume of +2.28% of shares outstanding (registrations are intentions disclosed to the exchange, not executed trades).
- Compare the line items and note that compose 'receivables outside the trade cycle' (prepayments, loans receivable, other long-term receivables) in the FY2025 balance-sheet notes and provide a breakdown by counterparty and related party.
- Reconcile profit before tax to operating cash flow in the cash-flow statement and the cash-flow reconciliation note for FY2023–FY2025 to explain the three-year cash-conversion ratio of -0.82 (identify the largest non-cash and working-capital drivers).
- Inspect the fixed-asset and depreciation notes for changes in useful lives, impairment charges or revaluation that explain DEPI = 1.1623 and any year-over-year change in depreciation policy or estimates.
- Review the related-party transactions and loans/advances schedules (notes on balances and terms) to assess whether a material portion of receivables outside the trade cycle or other large balances are with group or related parties.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.50
- P/S
- 0.34
- ROE
- 19.2%
- ROA
- 6.1%
- EPS
- 2.165
- BVPS
- 13.254
- Biên gộp
- 20.1%
- Biên ròng
- 11.2%
- D/E
- 0.74
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.89
- Tăng trưởng DT
- +111.3%
- Tăng trưởng LN
- −33.5%
- EV/EBITDA
- 6.12
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 127 triệu
- Vốn điều lệ
- 1.272 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Tư Vấn, Định giá, Môi giới Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT