Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 26.250
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 30.618
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 4 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 3 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −2,70phân vị 8
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 8,5%phân vị 77
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows several accounting signals of elevated earnings aggressiveness versus Vietnamese peers: a Beneish M-Score of -0.5166 (91st percentile among Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.89, and low overall earnings-quality (26.9/100) driven by very weak cash conversion (0.0/100) and revenue quality (0.0/100). At the same time, receivables quality scores strongly (100/100) and there are no accumulated losses or statutory loss triggers in the published annual statements.
- Beneish M-Score -0.5166: measures the likelihood of earnings manipulation using eight financial ratios; company ranks in the 91st percentile versus Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting relative to peers) and the M-Score rose by +0.89 year-over-year (a substantial trajectory change). Note: the -1.78 cutoff is US-calibrated and less directly applicable to Vietnam.
- Earnings-Quality total 26.9/100 with very low subcomponents: Cash conversion 0.0/100 (operating cash flow poorly converting reported profits), Revenue quality 0.0/100 (signals about persistence and quality of reported revenue), Margin quality 19.5/100 and Accruals quality 15.9/100 — these point to weak reported profitability and heavy reliance on non-cash or non-recurring items.
- Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -2.70 (8th percentile among Vietnamese non-financials): measures whether reported profits are turning into operating cash; a negative and low percentile indicates profits have not generated cash over the last three years.
- TATA (total accruals to total assets) = 0.2811: measures the size of accruals relative to assets; a relatively large positive value suggests earnings contain substantial accruals.
- LVGI (sales general and administrative to inventory/ gross?) = 1.4620 and SGI 2.4091 (Sales Growth Index): high SGI (2.4091) measures rapid revenue growth relative to peers and LVGI/GMI/DEPI movements indicate inventory and cost dynamics that can accompany aggressive recognition (DEPI 1.1032, AQI 1.1315).
- Altman Z-Score 1.56 (distress zone): measures proximity to bankruptcy using five balance-sheet and income items; a score of 1.56 places the company in the distress zone for financial health.
- Director-deal registrations in 2025-10-30 to 2026-10-30: 1 sale registration (1 trader; 1 without a volume) and 5 purchase registrations (5 traders; 28,000,000 shares; 2 without a volume). These are registered intentions with the exchange, not executed trades.
- Receivables quality 100.0/100: measures the proportion and behavior of receivables; a top score suggests receivables are not the primary source of accounting concern.
- No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) positive: accumulated losses absent and equity is positive, so the company does not meet statutory loss thresholds reported in the financial statements.
- Piotroski F-Score 4/9: a neutral-to-weak fundamental signal (measures profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency across nine binary tests) rather than an extreme deterioration.
Top shareholders are dispersed with the largest institutional holder at 10.3% and no single holder above 50%; a listed group holds 21.5% of SGT (significant influence). Several institutions and an individual appear among the top holders. Director-deal registrations show several insiders registered purchases and one registered sale in the last year (registrations, not executed trades).
- Compare FY2025 operating cash flow with parent net profit in the consolidated cash-flow statement and the cash-flow note to confirm the drivers of the three-year cash-conversion ratio (-2.70).
- Review the receivables/similar-account schedules and the related-party disclosures to identify the composition of the 8.5% of total assets classified as receivables outside the trade cycle (prepayments, loans receivable, long-term receivables).
- Inspect the notes on revenue recognition and significant contracts (revenue notes, advances from customers) to reconcile why revenue quality scores 0.0/100 while SGI is 2.4091.
- Examine the accruals and working-capital schedule and the auditor’s report for commentary on large accrual items (TATA = 0.2811) and any emphasis-of-matter paragraphs relating to going concern or accounting estimates.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.99
- P/S
- 3.66
- ROE
- 9.7%
- ROA
- 3.7%
- EPS
- 2.234
- BVPS
- 26.335
- Biên gộp
- 47.7%
- Biên ròng
- 33.0%
- D/E
- 1.07
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 4.56
- Tăng trưởng DT
- +140.9%
- Tăng trưởng LN
- +462.1%
- EV/EBITDA
- 15.22
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 942 triệu
- Vốn điều lệ
- 9.418 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT