IDC

Tổng Công ty IDICO - CTCP

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT

32.600

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh

+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

−50%Bằng giá đóng cửa+100%+500%

Giá đóng cửa (VND): 32.600
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 39.800

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Cần lưu ý thêm

Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Cao; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: 51,7%; 12 thángHiệu chỉnh lịch sử; Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+4.7điểm phần trăm

Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
Không phải giá mục tiêu.
Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.

Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm

−2.6+12.9

Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.013

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.54%

E/(D+E)

63.79%

Kd(1-t)

3.34%

D/(D+E)

36.21%

WACC

10.00%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→32.600

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

39.800

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.00%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow1.8 nghìn tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.0%	44.508	44.508	44.508	44.604	44.604
9.0%	43.957	43.957	43.957	43.957	43.957
10.0%	43.957	43.957	43.957	43.957	43.957
11.0%	42.458	42.458	43.092	43.957	43.957
12.0%	42.458	42.458	42.458	42.458	42.458

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

IDC trong nhóm Bất động sản

Mọi cổ phiếu trong ngành, đánh dấu IDC: chênh lệch hiệu chỉnh so với giá đóng cửa theo chiều ngang, vốn hóa theo chiều dọc, độ tin cậy mô hình theo chiều sâu

Mỗi hạt là một cổ phiếu trong ngành; hạt màu hổ phách có thân đứng là IDC. Kéo để xoay; bấm vào hạt để mở cổ phiếu khác.

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	9.857	7.422	6.013	4.168	4.035	3.212	3.436	3.542	5.081	4.525	6.900	1.825
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	553	2.188	1.334	1.087	495	727	668	743	1.476	2.550	688	265
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	6.807	2.264	910	1.043	2.169	1.014	1.210	1.533	2.064	314	222	83
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.157	1.515	2.401	878	763	849	1.040	813	892	742	5.036	780
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	79	86	112	103	171	90	165	104	180	196	249	142
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	1.299	1.401	1.299	1.095	549	540	479	386	548	799	903	662
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	1.302	1.402	1.299	1.095	550	540	479	387	548	800	904	664
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	41	54	70	66	59	82	38	67	102	120	50	36
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	13.345	11.378	11.707	12.846	12.041	11.411	10.880	10.323	9.280	8.249	6.634	11.527
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	81	103	105	1.315	563	58	39	12	183	362	25	74
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	94	95	97	1.307	548	44	32	22	2	2	2	50
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	2.931	3.069	3.189	8.581	5.821	6.139	6.346	6.399	6.203	4.108	4.034	8.588
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	2.822	2.957	3.075	4.177	3.832	4.088	4.274	4.351	4.249	2.675	2.752	6.971
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	108	112	114	4.404	1.989	2.051	2.072	2.048	1.954	1.433	1.282	1.617
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	2.574	2.539	2.372	108	114	121	127	139	146	70	35	2
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	211	228	158	240	278	837	862	892	916	557	623	680
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	41	26	25	25	81	690	762	795	806	448	514	588
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	74	119	119	119	100	149	104	104	111	111	112	148
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−4	−7	−6	−3	−3	−2	−5	−8	−2	−2	−3	−56
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	454	479	464	553	657	555	513	495	530	512	275	187
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	191	221	242	448	632	524	475	454	480	461	226	129
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	23.201	18.800	17.720	17.013	16.076	14.623	14.316	13.865	14.361	12.774	13.534	13.353
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	14.938	11.593	11.516	10.885	11.048	10.234	10.083	9.681	10.563	9.248	10.287	10.520
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	5.621	4.533	3.986	2.322	2.450	1.628	1.601	1.542	2.238	1.827	1.515	2.262
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	2.612	1.144	938	748	1.448	588	440	505	428	404	567	477
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	100	307	388	144	55	103	104	119	240	237	166	77
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	9.318	7.059	7.529	8.564	8.598	8.606	8.482	8.139	8.325	7.422	8.773	8.258
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	3.265	1.992	2.585	2.720	2.085	2.166	2.204	2.377	2.944	2.382	4.680	4.891
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	8.263	7.208	6.205	6.128	5.028	4.389	4.233	4.184	3.798	3.526	3.247	2.833
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	8.263	7.208	6.205	6.128	5.028	4.389	4.233	4.184	3.798	3.526	3.247	2.833
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	3.795	3.300	3.300	3.300	3.000	3.000	3.000	3.000	490	490	490	490
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	227	123	79	36	28	18	3	3	1.296	1.294	1.268	1.169
Chênh lệch đánh giá lại tài sản (tỷ VND)	·	−44	−44	−44	−44	−42	−59	−59	−59	367	368	210	0
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	714	714	719	207	186	201	211	173	707	604	511	504
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	1.722	1.478	874	1.402	686	408	254	291	126	120	143	89
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	23.201	18.800	17.720	17.013	16.076	14.623	14.316	13.865	14.361	12.774	13.534	13.353
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	0	310	890	94	0	72	148	124	0	0	17	30
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	176	354	16	16
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	3.795	3.300	3.300	3.300	3.000	3.000	3.000	3.000	490	490	490	490
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	18	32	46	73	5	11	17	22	34	47	46	58
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	1.804	1.592	1.232	1.182	1.128	780	782	733	694	633	605	552

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Tốt

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

100

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.99 · phân vị 15 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.24

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.787

GMI

1.059

AQI

1.016

SGI

0.971

DEPI

1.215

SGAI

1.026

TATA

−0.067

LVGI

1.103

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 1,69phân vị 69
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 0,7%phân vị 30
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

4/9

Trung bình

Z-Score

1.77

Vùng nguy hiểm

Sharpe

0.42

Dương

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✗ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✗Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✗Không pha loãng

✗Biên lợi nhuận tăng

✗Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.81×Gánh nặng lãi vay1.03×Biên HĐKD0.33×Vòng quay0.37×Đòn bẩy2.81=ROE28.5%

Rủi ro giá

Động lượng

+15.0%

Biến động

27.2%

Mức sụt giảm tối đa

−33.6%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

7.39P/E

P/B: 2.21
P/S: 1.66
ROE: 32.0%
ROA: 9.2%
EPS: 5.090
BVPS: 17.021
Biên gộp: 35.6%
Biên ròng: 27.4%
D/E: 0.71
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.75
Tăng trưởng DT: −2.9%
Tăng trưởng LN: −3.2%
EV/EBITDA: 4.00
Tỷ suất cổ tức: 7.5%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 417 triệu
Vốn điều lệ: 4.174 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của IDC. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Công ty Cổ phần Tập đoàn S.S.G

Tổ chức

22.5%

85,4 triệu

2026-06-30

Công ty TNHH Sản Xuất Và Thương Mại Bách Việt

Tổ chức

11.9%

45,3 triệu

2026-06-30

Công ty TNHH Kinh Doanh Và Cho Thuê Nhà Tân Bách Việt

Tổ chức

2.9%

11,0 triệu

2026-06-30

Đặng Việt Dũng

Cá nhân

2.5%

9,6 triệu

2026-06-30

Hanoi Investments Holdings Limited

Tổ chức

1.2%

4,0 triệu

2025-08-07

Norges Bank

Tổ chức

1.1%

3,5 triệu

2025-08-07

amersham industries limited

Tổ chức

1.0%

3,2 triệu

2025-08-07

Wareham Group Limited

Tổ chức

0.8%

2,8 triệu

2025-08-07

Công ty TNHH Covestcons

Tổ chức

0.6%

1,9 triệu

2021-02-09

Fides Xin Moi B&I Private Investment Trust 4

Tổ chức

0.4%

200.000

2018-08-02

Fides Jump Up Private Investment Trust 3

Tổ chức

0.4%

200.000

2018-08-02

Vietnam Enterprise Investments Limited

Tổ chức

0.3%

956.000

2025-08-07

Fides Xin Moi B&I Private Investment Trust 5

Tổ chức

0.3%

150.000

2018-08-02

Fides Xin Moi B&I Private Investment Trust 3

Tổ chức

0.2%

104.800

2018-08-02

Nguyễn Thị Như Mai

Cá nhân

0.2%

705.996

2026-06-30

KB Vietnam Focus Balanced Fund

Tổ chức

0.2%

600.000

2024-09-23

Fides Xin Moi B&I Private Investment Trust 7

Tổ chức

0.1%

60.000

2018-08-02

Fides Xin Moi B&I Private Investment Trust 9

Tổ chức

0.1%

60.000

2018-08-02

HĐQT & Ban điều hành

Đặng Việt Dũng2.5%

Phó Tổng Giám đốc

Nguyễn Thị Như Mai0.2%

Chủ tịch Hội đồng Quản trị/Thành viên Hội đồng Quản trị

Liên kết hàng đầu

MWG3 liên kết TNC4.7%TNG4.7%DPG3 liên kết PTB4.0%HDG2 liên kết TAL4 liên kết VSC2 liên kết CSM2 liên kết CTD2 liên kết AGG2 liên kết VHC2 liên kết

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Cần lưu ý thêm

Triển vọng 12 tháng so với ngành

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

IDC trong nhóm Bất động sản

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

IDC trong nhóm Bất động sản

Mạng lưới sở hữu