NDN

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT

7.600

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 7.600
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 10.248

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.

Cần lưu ý thêm

Tiền mặt ròng vượt vốn hóa thị trường; cần xem xét bước chuyển sang giá trị vốn chủ.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.172

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

12.24%

E/(D+E)

100.00%

Kd(1-t)

0.00%

D/(D+E)

0.00%

WACC

12.24%

+2% WACC (đòn bẩy cao)

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→7.600

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

10.248

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)14.24%high risk: có

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow87.7 tỷone off strip ratio: 6.78

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
12.2%	10.398	10.398	10.398	10.398	10.398
13.2%	10.394	10.398	10.398	10.398	10.398
14.2%	10.376	10.376	10.376	10.376	10.398
15.2%	10.248	10.248	10.376	10.376	10.376
16.2%	10.248	10.248	10.248	10.248	10.376

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

NDN trong nhóm Bất động sản

Mọi cổ phiếu trong ngành, đánh dấu NDN: chênh lệch hiệu chỉnh so với giá đóng cửa theo chiều ngang, vốn hóa theo chiều dọc, độ tin cậy mô hình theo chiều sâu

Mỗi hạt là một cổ phiếu trong ngành; hạt màu hổ phách có thân đứng là NDN. Kéo để xoay; bấm vào hạt để mở cổ phiếu khác.

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	958	1.011	1.083	1.300	1.526	2.062	1.991	1.470	673	562	353	279	417
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	262	97	268	70	11	18	10	41	35	25	14	10	2
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	511	680	504	699	1.083	1.353	1.064	926	343	266	161	6	0,3
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	128	130	153	113	134	104	142	95	113	135	55	80	88
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	0,2	0,5	0,7	0,3	1	1	4	14	20	1	0,5	0,8	6
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	43	88	133	401	283	575	746	402	175	136	122	181	326
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	43	88	133	401	283	575	746	402	175	136	122	181	326
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	14	17	25	17	14	12	28	6	8	1	1	1	0,6
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,07	0,07
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	343	266	242	197	116	143	195	231	103	101	146	201	100
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	3	3	4	5	5	6	45	47	37	38	47	153	53
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	3	3	3	4	5	5	44	46	10	11	20	18	0,5
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	0,6	26	26	26	35	35
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	259	192	167	100	19	19	44	45	16	25	25	25	16
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	65	55	55	56	55	62	24	72	19	22	17	23	30
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	61	55	55	55	53	53	0	0	0	5	0	14	21
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	4	4	4	4	4	11	16	12	19	18	18	12	12
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	0	−3	−3	−3	−2	−1	−3	0	0	−1	−0,6	−3	−3
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	5	4	4	26	21	39	66	51	0,7	0,4	0,00	0,06	0,5
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	4	4	3	21	21	39	66	51	0,3	0,4	0,00	0,03	0,5
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	1.301	1.278	1.325	1.497	1.642	2.204	2.187	1.701	775	663	500	480	518
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	63	189	272	601	578	1.218	1.516	1.129	215	153	94	249	369
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	62	188	271	598	575	1.213	1.492	1.103	184	146	84	155	191
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	0	0	0	0	0	0	3	3	10	5	9	11	43
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	13	15	49	454	466	967	1.390	958	44	28	30	8	10
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	1	1	1	2	3	5	24	26	31	7	10	93	178
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	0	0	0	0	0	0	21	24	26	0	2	74	132
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	1.238	1.089	1.053	897	1.064	987	671	572	560	510	405	229	145
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	1.238	1.089	1.053	897	1.064	987	671	572	560	510	405	229	145
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	717	717	717	717	717	623	479	479	421	421	323	162	115
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	0	0	0	10	10	10	10	10	10	10	10	3	2
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	495	355	319	153	320	336	151	109	133	85	70	63	33
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	2	3
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	1.301	1.278	1.325	1.497	1.642	2.204	2.187	1.701	775	663	500	480	518
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	8	22	23	20	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	717	717	717	717	717	623	479	479	421	421	323	162	115
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	9	0	0	0	0	0	13	13	17	13	2	0	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Khá

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −1.88 · phân vị 69 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▼ −3.79

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

2.066

GMI

1.213

AQI

1.270

SGI

0.478

DEPI

0.000

SGAI

1.559

TATA

−0.032

LVGI

0.323

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: −0,44phân vị 17
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 0,7%phân vị 28
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

7/9

Mạnh

Z-Score

9.49

Vùng an toàn

Sharpe

−1.67

Âm

Tổng hợp

Từ 70 trở lên

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✗Biên lợi nhuận tăng

✗Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.90×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD7.08×Vòng quay0.02×Đòn bẩy1.05=ROE13.7%

Rủi ro giá

Động lượng

−26.0%

Biến động

26.0%

Mức sụt giảm tối đa

−39.1%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

3.24P/E

P/B: 0.45
P/S: 20.77
ROE: 14.7%
ROA: 13.2%
EPS: 2.374
BVPS: 17.145
Biên gộp: 39.3%
Biên ròng: 639.0%
D/E: 0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 15.50
Tăng trưởng DT: −52.2%
Tăng trưởng LN: +367.1%
EV/EBITDA: —
Tỷ suất cổ tức: 6.5%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 71,7 triệu
Vốn điều lệ: 717 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của NDN. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Nguyễn Quang Trung

Cá nhân

8.5%

6,1 triệu

2026-06-30

Ngân Hàng Thương Mại Cổ phần Sài Gòn

Tổ chức

4.0%

1,3 triệu

2014-12-24

Tổng Công ty Đầu Tư Và Kinh Doanh Vốn Nhà Nước

Nhà nước

4.0%

1,3 triệu

2014-12-24

Nguyễn Quang Minh Khánh

Cá nhân

2.5%

1,8 triệu

2026-06-29

Nguyễn Đình Minh Huy

Cá nhân

2.3%

1,6 triệu

2026-06-30

Nguyễn Quang Minh Khoa

Cá nhân

2.1%

1,5 triệu

2026-06-30

Nguyễn Quang Minh Văn

Cá nhân

1.7%

1,2 triệu

2026-06-30

Mai Thị Thi

Cá nhân

1.7%

1,2 triệu

2026-06-30

Công Đoàn Công ty Cổ Phần Đầu Tư Phát Triển Nhà Đà Nẵng

Tổ chức

0.6%

403.661

2025-12-31

Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Phương Trang

Tổ chức

0.3%

222.318

2022-12-31

Lương Thanh Viên

Cá nhân

0.2%

160.737

2026-06-30

Lâm Phụng Tiên

Cá nhân

0.2%

53.542

2013-01-31

HĐQT & Ban điều hành

Nguyễn Quang Minh Khánh2.5%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Phó Tổng Giám đốc

Nguyễn Đình Minh Huy2.3%

Thành viên Ban kiểm soát

Nguyễn Quang Minh Khoa2.1%

Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị/Tổng Giám đốc

Lương Thanh Viên0.2%

Chủ tịch Hội đồng Quản trị/Phó Tổng Giám đốc

Lâm Phụng Tiên0.2%

Phó Tổng Giám đốc

Đào Thị Phước

Trưởng Ban kiểm soát

Liên kết hàng đầu

SJG99.8%MIE99.6%TVN93.9%VGV87.3%VVN82.8%BLI81.8%VNP65.8%DVN65.0%SEA63.4%QTC53.8%VGT53.5%CAG53.0%

Nhóm công ty niêm yết

NDXCông ty Cổ phần Xây lắp Phát triển Nhà Đà Nẵng
Công ty liên kết: được nắm từ 20%
44,1%
2026-06-30

Đọc từ danh sách cổ đông: kiểm soát khi nắm trên 50% cổ phần (VAS 25), ảnh hưởng đáng kể từ 20% trở lên (VAS 07). Mỗi ngày là ngày công bố của thông tin đó.

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: Không có
Đăng ký mua: 2 lần · 1 người; 1.740.000 cổ phiếu
Ròng đã đăng ký / cổ phiếu lưu hành:: +2,43%

Nguyễn Quang Minh Khánh
Mua · Người nội bộ
740.000
2026-05-26
Nguyễn Quang Minh Khánh
Mua · Người nội bộ
1.000.000
2026-05-19

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

NDN trong nhóm Bất động sản

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

NDN trong nhóm Bất động sản

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng