Về trang chủ

VEF

Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
77.000
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh
+30.2%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Bằng giá đóng cửa+500%
Giá đóng cửa (VND)
77.000
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
100.284

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Cần lưu ý thêm

  • Thanh khoản giao dịch thấp.
Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
51,8%
12 thángHiệu chỉnh lịch sử
Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+5.0điểm phần trăm
Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

  • Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
  • Không phải giá mục tiêu.
  • Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày
Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm
−2.6+12.9
  • Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
  • Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.861
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
10.88%
Ke
10.88%
x
E/(D+E)
89.92%
+
Kd(1-t)
13.68%
x
D/(D+E)
10.08%
=
WACC
11.17%
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→77.000
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+30.2%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
100.284
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.17%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow1.7 nghìn tỷone off strip ratio: 270.40

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
9.2%105.353105.353105.353105.353105.353
10.2%103.825103.825104.089105.126105.126
11.2%103.825103.825103.825103.825103.825
12.2%103.825103.825103.825103.825103.825
13.2%103.825103.825103.825103.825103.825
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·11.28791.1826.7934.5407.0075.0559981.0161.0171.6601.658139158
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·5791.210101.7941.3024.96311976173941135147
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·001.32001.45800000000
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·8.05566.8374.1801.7013.42580976329921.65471746
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·2.1973.1902.105101263440241715932
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·2.09722.1571.2661.029811000000,0700
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·2.09722.1571.2661.029811000000,0700
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·55697817161213119730,010,34
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·000000000000,20,5
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·12.18613.9263.0074.1581.6361.8548648107789759662
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·50011.5071.1732.5021469800,50,500000
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0034160,071400,50,500000
Tài sản cố định (tỷ VND)
·6000,030,10,20,30,40,7346642
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·5000,030,10,20,30,40,7346572
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,800000000,010,020,0300
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·6.249000000000000
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·9001.2660,60,20,20,30,320,20,09120
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·89563200,000,020,030,0320,10,09120
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·23.473105.1079.7998.6988.6436.9101.8621.8261.7951.7571.717205160
Nợ phải trả (tỷ VND)
·16.797101.0896.7236.0576.3214.91688912163953
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·9.41099.6166.7235.7115.6344.91688912143645
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0034568771300000000
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·41163.0900,0410,10,210,10,0820,524
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·7.3871.47203456870,050,050,0500248
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.3600034568700000000
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·6.6764.0183.0762.6412.3221.9941.8541.8181.7861.7451.701165107
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·6.6764.0183.0762.6412.3221.9941.8541.8181.7861.7451.701165107
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·1.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.666106106
Chênh lệch đánh giá lại tài sản (tỷ VND)
·00000000000580
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·0000000000010
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·5.0042.3471.405970650322183147114742900
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·23.473105.1079.7998.6988.6436.9101.8621.8261.7951.7571.717205160
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·4.05001.8961.4803.090087007861.52166900
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·50011.5071.1382.4861468400000000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·1.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.6661.666106106

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
31
Yếu
Chất lượng dồn tích
6
Chuyển đổi tiền mặt
37
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 7.27 · phân vị 100 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +2.49
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.000
GMI
0.000
AQI
3.917
SGI
10.000
DEPI
1.000
SGAI
0.002
TATA
0.352
LVGI
0.484

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
1,33phân vị 58
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
28,7%phân vị 94
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company shows very high Beneish M-Score signalling relative aggressiveness versus Vietnamese peers (M-Score 7.2662; 100th percentile vs Vietnam) with a large year-over-year rise (+2.49). Earnings-quality subcomponents point to weaknesses in accruals and margins (Earnings Quality 30.9/100; Accruals quality 6.4/100; Margin quality 0.0/100; Revenue quality 0.0/100) while liquidity and solvency screens are mixed (Altman Z-Score 5.80 — safe zone; Piotroski F-Score 7/9). Several Vietnamese-specific checks show possible non-trade receivables/prepayments elevated (Receivables outside the trade cycle 28.7% of assets, 94th percentile).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 7.2662 (100th percentile among Vietnamese peers): this measures a model-based likelihood of earnings manipulation using eight financial ratios; the company ranks at the top vs VN peers and the M-Score rose by +2.49 year-over-year (a sharp trajectory signal). Note the -1.78 US cutoff is not VN-calibrated.
  • Acrecuals/earnings quality: Earnings Quality 30.9/100 with Accruals quality 6.4/100 — this measures the reliability of reported earnings relative to cash flows; the very low accruals-quality score suggests earnings are not strongly supported by high-quality accruals.
  • Margin and revenue metrics: Margin quality 0.0/100 and Revenue quality 0.0/100 — these components measure stability/quality of margins and revenue recognition patterns and here they register at the lowest score.
  • High non-trade receivables/prepayments: 'Receivables outside the trade cycle' = 28.7% of total assets (94th percentile among VN non-financial firms) — this metric captures prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables which are large relative to assets.
  • SGI and AQI drivers in the Beneish subcomponents: SGI (sales growth index) = 10.0000 and AQI (asset quality index) = 3.9166 — SGI measures sales growth pressure and AQI measures shifts into long-lived or hard-to-value assets; both very high values can be associated with aggressive accounting choices.
  • TATA (total accruals to total assets) = 0.3521 and LVGI (leverage index) = 0.4841 — TATA at 35.21% indicates substantial accruals relative to assets; LVGI <1 typically indicates falling leverage, but combined with other signals it merits scrutiny.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score 5.80 (safe zone): this distance-to-bankruptcy model indicates low near-term insolvency risk under its formula.
  • Piotroski F-Score 7/9: this measures several accounting and operating fundamentals; a 7 suggests generally strong reported fundamentals (profitability, operating cash flow, and conservative leverage/asset metrics in the Piotroski set).
  • Receivables quality component in Earnings Quality = 100.0/100: within the earnings-quality decomposition this specific subscore is maximal, indicating that on the metrics used for receivable recognition the company scores strongly.
  • No accumulated losses; owner's equity (excluding minority interest) positive; parent net loss years = 0: statutory indicators of solvency/past-loss history are not triggering loss-based classifications.
Rủi ro sở hữu

The capital structure is highly concentrated: Tập đoàn Vingroup (VIC) holds 86.7% (control, disclosed 2026-06-30) and a state entity (Bộ Văn Hóa, Thể Thao Và Du Lịch) holds 10.0%. The company sits inside a large listed group controlled by VIC (other major listed subsidiaries include VHM, VNB, VPL). No director-deal registrations were provided in the data supplied (director-deal registrations are exchange-registered intentions, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the 2025 line-item(s) for 'loans and receivables' / 'other long-term receivables' and the notes for related parties to confirm composition of the 28.7% of assets labelled 'receivables outside the trade cycle'.
  • Reconcile the operating cash flow statement to net profit for FY2023–FY2025 to see drivers of the three-year cash conversion ratio (operating cash flow / net profit = 1.33) and identify major non-cash adjustments in the notes.
  • Inspect the fixed-asset and intangible-asset schedules and the accounting policy note to understand components of AQI = 3.9166 (asset reclassification, capitalization policies, impairment testing).
  • Review the revenue recognition note and the segment/revenue breakdown for FY2025 to understand why Revenue quality = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 (look for large one-off sales, related-party sales, or timing differences).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
7/9
Mạnh
Z-Score
5.80
Vùng an toàn
Sharpe
−2.19
Âm
Tổng hợp
81
Từ 70 trở lên
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.80×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.43×Vòng quay1.90×Đòn bẩy3.52=ROE230.7%
Rủi ro giá
Động lượng
−47.8%
Biến động
29.9%
Mức sụt giảm tối đa
−54.2%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
0.83P/E
P/B
1.92
P/S
0.29
ROE
288.1%
ROA
24.0%
EPS
92.451
BVPS
40.070
Biên gộp
37.6%
Biên ròng
34.4%
D/E
0.20
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
1.20
Tăng trưởng DT
+964623.4%
Tăng trưởng LN
+1534.8%
EV/EBITDA
0.82
Tỷ suất cổ tức
99.4%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
167 triệu
Vốn điều lệ
1.666 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →