Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 77.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 100.284
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Cần lưu ý thêm
- Thanh khoản giao dịch thấp.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- 51,8%
- 12 thángHiệu chỉnh lịch sử
- Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Triển vọng 12 tháng so với ngành
Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.
- Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
- Không phải giá mục tiêu.
- Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
- Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
- Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 1,33phân vị 58
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 28,7%phân vị 94
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company shows very high Beneish M-Score signalling relative aggressiveness versus Vietnamese peers (M-Score 7.2662; 100th percentile vs Vietnam) with a large year-over-year rise (+2.49). Earnings-quality subcomponents point to weaknesses in accruals and margins (Earnings Quality 30.9/100; Accruals quality 6.4/100; Margin quality 0.0/100; Revenue quality 0.0/100) while liquidity and solvency screens are mixed (Altman Z-Score 5.80 — safe zone; Piotroski F-Score 7/9). Several Vietnamese-specific checks show possible non-trade receivables/prepayments elevated (Receivables outside the trade cycle 28.7% of assets, 94th percentile).
- Beneish M-Score 7.2662 (100th percentile among Vietnamese peers): this measures a model-based likelihood of earnings manipulation using eight financial ratios; the company ranks at the top vs VN peers and the M-Score rose by +2.49 year-over-year (a sharp trajectory signal). Note the -1.78 US cutoff is not VN-calibrated.
- Acrecuals/earnings quality: Earnings Quality 30.9/100 with Accruals quality 6.4/100 — this measures the reliability of reported earnings relative to cash flows; the very low accruals-quality score suggests earnings are not strongly supported by high-quality accruals.
- Margin and revenue metrics: Margin quality 0.0/100 and Revenue quality 0.0/100 — these components measure stability/quality of margins and revenue recognition patterns and here they register at the lowest score.
- High non-trade receivables/prepayments: 'Receivables outside the trade cycle' = 28.7% of total assets (94th percentile among VN non-financial firms) — this metric captures prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables which are large relative to assets.
- SGI and AQI drivers in the Beneish subcomponents: SGI (sales growth index) = 10.0000 and AQI (asset quality index) = 3.9166 — SGI measures sales growth pressure and AQI measures shifts into long-lived or hard-to-value assets; both very high values can be associated with aggressive accounting choices.
- TATA (total accruals to total assets) = 0.3521 and LVGI (leverage index) = 0.4841 — TATA at 35.21% indicates substantial accruals relative to assets; LVGI <1 typically indicates falling leverage, but combined with other signals it merits scrutiny.
- Altman Z-Score 5.80 (safe zone): this distance-to-bankruptcy model indicates low near-term insolvency risk under its formula.
- Piotroski F-Score 7/9: this measures several accounting and operating fundamentals; a 7 suggests generally strong reported fundamentals (profitability, operating cash flow, and conservative leverage/asset metrics in the Piotroski set).
- Receivables quality component in Earnings Quality = 100.0/100: within the earnings-quality decomposition this specific subscore is maximal, indicating that on the metrics used for receivable recognition the company scores strongly.
- No accumulated losses; owner's equity (excluding minority interest) positive; parent net loss years = 0: statutory indicators of solvency/past-loss history are not triggering loss-based classifications.
The capital structure is highly concentrated: Tập đoàn Vingroup (VIC) holds 86.7% (control, disclosed 2026-06-30) and a state entity (Bộ Văn Hóa, Thể Thao Và Du Lịch) holds 10.0%. The company sits inside a large listed group controlled by VIC (other major listed subsidiaries include VHM, VNB, VPL). No director-deal registrations were provided in the data supplied (director-deal registrations are exchange-registered intentions, not executed trades).
- Compare the 2025 line-item(s) for 'loans and receivables' / 'other long-term receivables' and the notes for related parties to confirm composition of the 28.7% of assets labelled 'receivables outside the trade cycle'.
- Reconcile the operating cash flow statement to net profit for FY2023–FY2025 to see drivers of the three-year cash conversion ratio (operating cash flow / net profit = 1.33) and identify major non-cash adjustments in the notes.
- Inspect the fixed-asset and intangible-asset schedules and the accounting policy note to understand components of AQI = 3.9166 (asset reclassification, capitalization policies, impairment testing).
- Review the revenue recognition note and the segment/revenue breakdown for FY2025 to understand why Revenue quality = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 (look for large one-off sales, related-party sales, or timing differences).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.92
- P/S
- 0.29
- ROE
- 288.1%
- ROA
- 24.0%
- EPS
- 92.451
- BVPS
- 40.070
- Biên gộp
- 37.6%
- Biên ròng
- 34.4%
- D/E
- 0.20
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.20
- Tăng trưởng DT
- +964623.4%
- Tăng trưởng LN
- +1534.8%
- EV/EBITDA
- 0.82
- Tỷ suất cổ tức
- 99.4%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 167 triệu
- Vốn điều lệ
- 1.666 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT