Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 500
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 651
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 29 thg 11, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 5,8%phân vị 71
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,81×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company's Beneish M-Score is -0.4727 (91st percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +1.77, indicating accounting metrics are more aggressive than most Vietnamese peers and moving toward greater aggressiveness. Earnings-quality sub-scores show very weak cash conversion and margin/revenue quality (cash conversion 0.0/100, margin quality 0.0/100, revenue quality 0.0/100) despite high accruals and receivables quality (accruals quality 95.5/100; receivables quality 100.0/100). The Altman Z-Score of -0.62 places the company in the distress zone, while the Piotroski F-Score is neutral at 4/9.
- Beneish M-Score -0.4727 (91st percentile vs VN peers; YoY change +1.77) — the score is well above the US -1.78 threshold and ranks in the top decile of Vietnamese firms for aggressive accounting indicators, with a notable year-over-year rise of +1.77.
- GMI (gross margin index) = 3.2952 — measures deterioration in gross margins year-over-year; values >1 indicate margin pressure.
- SGI (sales growth index) = 2.3529 — measures unusually high sales growth (values >1 indicate growth that can be associated with earnings manipulation risk in some contexts).
- TATA (total accruals to total assets) = 0.0111 — positive accruals; while small in absolute terms, TATA contributes to the M-Score and must be interpreted with the cash-conversion and margin signals.
- Altman Z-Score = -0.62 (distress zone) — this bankruptcy-distance measure suggests financial distress under the Altman model.
- Earnings-quality composite 43.9/100 with cash conversion 0.0/100, margin quality 0.0/100, revenue quality 0.0/100 — indicates weak convertibility of reported earnings into cash and weak margin/revenue reliability.
- Receivables outside the trade cycle = 5.8% of total assets (70th percentile vs VN peers) — a material portion of receivables is not trade-related (prepayments, loans receivable, long-term receivables) which can complicate revenue/earnings recognition analysis.
- Accumulated losses = 0.81x paid-in capital — accumulated losses are substantial relative to capital (0.81 times paid-in capital).
- Director-deal registrations (2025-10-30 to 2026-10-30): 0 sale registrations, 3 purchase registrations (one registration for 2,000,000 shares, one registration with unspecified volume) — registrations are intentions disclosed to the exchange, not executed trades.
- Accruals quality 95.5/100 and receivables quality 100.0/100 — the accruals profile and the measurable quality of receivables score well by the earnings-quality model.
- DSRI (days sales receivable index) = 0.3987 — a DSRI below 1 can indicate receivables are not ballooning relative to sales, consistent with the high receivables-quality score (but note the separate metric for non-trade receivables).
- DEPI (depreciation index) = 0.9706 and LVGI (leverage growth index) = 0.9816 — these are close to 1, indicating no large shifts in depreciation policy or leverage growth that often accompany aggressive accounting.
- No reported parent net loss in the most recent year (0 consecutive years of net loss up to FY2025) and positive owner’s equity (excluding minority interest) — the primary statements show positive equity and not currently reporting a parent loss in the latest year.
Shareholding is concentrated: Công ty Cổ phần Xây dựng Dầu khí Nghệ An holds 40.5%, and three individuals hold large stakes (Trần Thị Toàn 24.4%, Lê Mạnh Trung 22.9%, Đường Hùng Cường 14.4%); combined these reflect strong control by institution and insiders. Director-deal filings show only purchase registrations (3) and no sale registrations in the disclosed period; these are registered intentions, not executed trades.
- Compare the 2025 line items for "loans receivable" and "other long-term receivables" in the notes to the balance sheet against the 5.8% of total assets figure for receivables outside the trade cycle.
- Reconcile the statement of cash flows 2023–2025 with the reported cash-conversion quality (cash conversion 0.0/100) — inspect operating cash flow, changes in working capital and a note to accruals/total accruals (TATA = 0.0111).
- Review the auditor’s report and the statement of owner’s equity for disclosures explaining accumulated losses equal to 0.81x paid-in capital and any management commentary on capital adequacy.
- Inspect director and related-party transaction disclosures and the exchange’s director-deal registry entries for the three purchase registrations (including the 2,000,000-share registration) to confirm counterparties, purpose and dates; remember these are registered intentions, not proof of execution.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.25
- P/S
- 0.14
- ROE
- 1.4%
- ROA
- 0.2%
- EPS
- 29
- BVPS
- 2.036
- Biên gộp
- 20.8%
- Biên ròng
- 0.8%
- D/E
- 1.54
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.04
- Tăng trưởng DT
- +135.3%
- Tăng trưởng LN
- +153.0%
- EV/EBITDA
- 13.18
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 15,0 triệu
- Vốn điều lệ
- 150 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT