PWA

Công ty Cổ phần Bất động sản dầu khí

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT

5.100

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+36.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 5.100
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 6.963

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.

Cần lưu ý thêm

Tiền mặt ròng vượt vốn hóa thị trường; cần xem xét bước chuyển sang giá trị vốn chủ.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.110

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.97%

E/(D+E)

97.33%

Kd(1-t)

9.71%

D/(D+E)

2.67%

WACC

11.91%

Ước tính tăng trưởng

Mặc định ngành3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→5.100

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+36.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

6.963

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)11.91%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: default

Base cash flow10.6 tỷone off strip ratio: 0.56

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
9.9%	6.978	6.978	6.978	6.978	6.978
10.9%	6.978	6.978	6.978	6.978	6.978
11.9%	6.978	6.978	6.978	6.978	6.978
12.9%	6.978	6.978	6.978	6.978	6.978
13.9%	6.977	6.978	6.978	6.978	6.978

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	148	149	135	175	188	246	444	670	135	118	85	75	72
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	37	28	25	24	33	80	74	30	72	50	7	6	0,4
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	27	25	22	19	19	17	10	0	0	1	0	0	0
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	29	37	29	61	76	81	50	55	33	26	36	8	6
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	2	2	2	2	9	2	3	5	3	9	10	3	3
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	54	56	57	68	57	67	308	583	20	33	43	61	63
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	54	56	57	68	57	67	308	583	20	33	43	61	63
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	1	2	2	4	3	1	2	2	10	8	0,06	0,4	2
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	1
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	51	54	76	81	93	90	92	28	421	191	84	64	56
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	18	20	17	11	11	11	8	7	6	6	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	18	20	17	11	11	11	8	7	0	0	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	38	40	43	45	44	46	47	0	0	0	0	0,04	41
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	34	36	39	41	40	42	43	0	0	0	0	0,04	0,3
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	4	4	4	4	4	4	4	0	0	0	0	0	0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	3	3	3	2	2	2	3	4	4	4	4	9	14
Đầu tư vào công ty liên doanh (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,6	0
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,6
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	4	4	4	4	4	4	4	8	8	8	8	8	14
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−1,0	−1	−1	−2	−2	−2	−1,0	−4	−4	−4	−4	0	0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	11	11	13	14	15	16	17	0,03	0,03	0,2	0,9	0,02	0,01
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	11	11	13	14	15	16	17	0,03	0,03	0,2	0,9	0,02	0,01
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	199	203	212	256	281	335	536	698	557	308	169	139	128
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	123	130	136	176	193	210	414	588	452	204	63	38	24
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	101	108	115	155	172	189	414	588	415	49	31	28	24
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	2	2	4	3	3	3	3	99	203	32	8	7	3
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	0	14	15	21	21	26	235	388	162	3	7	0	0,05
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	21	21	21	21	21	21	0	0	36	155	32	10	0
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	119	0	0	0
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	77	73	75	80	88	125	122	110	105	104	106	101	103
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	77	73	75	80	88	125	122	110	105	104	106	101	103
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	9	9	9	9	9	7	1	1	1	1	0	0	0
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0	0	0	0	0,9	0,9	0
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	−33	−37	−34	−30	−22	18	20	8	4	3	5	0,03	2
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	199	203	212	256	281	335	536	698	557	308	169	139	128
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	15	2	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	6	6	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Tốt

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.37 · phân vị 46 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.52

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.343

GMI

0.093

AQI

0.985

SGI

2.259

DEPI

0.949

SGAI

0.362

TATA

−0.010

LVGI

0.948

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 13,12phân vị 97
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 1,0%phân vị 35
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: 0,33×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

Điểm định lượng

F-Score

8/9

Mạnh

Z-Score

0.66

Vùng nguy hiểm

Sharpe

0.29

Dương

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✗Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế1.00×Gánh nặng lãi vay1.22×Biên HĐKD0.28×Vòng quay0.13×Đòn bẩy2.59=ROE11.2%

Rủi ro giá

Động lượng

+59.5%

Biến động

134.0%

Mức sụt giảm tối đa

−50.5%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

5.58P/E

P/B: 0.62
P/S: 1.91
ROE: 11.5%
ROA: 4.3%
EPS: 860
BVPS: 7.686
Biên gộp: 59.4%
Biên ròng: 34.3%
D/E: 0.03
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.46
EV/EBITDA: —
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 10,0 triệu
Vốn điều lệ: 100 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của PWA. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Tổng công ty Đầu tư Nước và Môi trường Việt Nam

Tổ chức

24.9%

2,5 triệu

2026-03-31

Lê Văn Đô

Cá nhân

6.7%

671.000

2026-03-11

Lê Thị Hiền

Cá nhân

3.4%

341.600

2025-12-31

Trần Ngọc Phương

Cá nhân

0.1%

11.500

2026-07-17

HĐQT & Ban điều hành

Trần Ngọc Phương0.1%

Người phụ trách quản trị công ty

Trương Huy Hải

Tổng Giám đốc

Nguyễn Thái Hoàng

Phó Tổng Giám đốc

Liên kết hàng đầu

VSI60.0%VW354.5%VHH36.0%

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: Không có
Đăng ký mua: 2 lần · 1 người; 2 đăng ký không ghi khối lượng

Lê Văn Đô
Mua · Người nội bộ
—
2026-03-11
Lê Văn Đô
Mua · Người nội bộ
—
2026-01-20

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng