NVT

Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT

7.750

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 7.750
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 9.462

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.

Cần lưu ý thêm

Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.110

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.97%

E/(D+E)

67.87%

Kd(1-t)

5.98%

D/(D+E)

32.13%

WACC

10.05%

Ước tính tăng trưởng

Mặc định ngành3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→7.750

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

9.462

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.05%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: default

Base cash flow117.4 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.1%	10.604	10.604	10.604	10.604	10.604
9.1%	10.581	10.581	10.581	10.581	10.604
10.1%	10.450	10.450	10.450	10.450	10.450
11.1%	10.450	10.450	10.450	10.450	10.450
12.1%	10.093	10.244	10.244	10.450	10.450

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	195	181	141	153	131	190	251	70	74	368	348	458	344
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	74	85	32	36	22	6	20	12	18	6	11	14	12
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	51	5	1	2	8	2	98	0,1	0,1	0,2	0,7	253	229
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	48	71	82	90	82	167	119	43	42	346	323	146	58
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	19	13	17	27	26	3	1	3	3	5	9	10	16
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	13	12	14	14	12	12	10	10	9	10	10	42	41
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	13	12	14	14	12	12	10	10	9	10	10	42	41
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	8	8	10	11	6	4	4	4	4	6	3	3	4
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,05	0,2	0,2
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	887	891	938	947	955	345	373	446	461	951	963	977	1.046
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	50	18	10	0,05	10	0	0	0	0	0	0	0	72
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	22	18	10	0,05	10	0	0	0	0	0	0	0	4
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	509	536	563	584	583	327	353	349	351	367	367	742	691
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	187	201	216	225	211	111	129	117	111	118	110	83	85
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	322	335	347	359	372	216	224	232	240	248	257	265	270
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	7	7	7	7	8	8	8	69	70	111	116	119	148
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	61	63	97	97	99	103
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	7	7	7	25	27	27	27	27	27	24	24	20	45
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	0	−18	−20	−20	−20	−20	−20	−10	−5	−0,3	−0,3
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	110	133
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	213	231	243	257	275	8	12	27	33	47	60	5	2
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	140	144	143	144	148	8	12	15	7	8	7	5	2
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	1.082	1.072	1.079	1.099	1.086	535	625	516	535	1.319	1.312	1.435	1.390
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	527	542	540	566	543	131	210	133	147	452	453	435	391
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	144	153	134	149	110	85	157	67	99	397	143	126	265
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	25	26	27	41	24	29	105	15	29	303	56	59	165
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	31	29	23	27	27	12	15	13	8	14	8	9	10
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	383	389	406	417	433	46	53	66	48	55	309	309	126
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	197	224	251	279	295	3	8	10	0	2	253	253	69
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	555	530	538	533	543	405	415	383	388	867	859	845	840
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	555	530	538	533	543	405	415	383	388	867	859	845	840
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3	0,1	0,1
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	−705	−722	−713	−743	−705	−655	−660	−687	−689	−210	−212	−84	−90
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	154	159
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	1.082	1.072	1.079	1.099	1.086	535	625	516	535	1.319	1.312	1.435	1.390
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	0	0,2	0,2	0,2	0,2	0	0,2	25	22	230	229	0	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	27	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905	905
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	73	87	100	114	127	0	0	12	26	39	53	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	330	322	321	346	317	129	146	140	147	147	141	0	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Tốt

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.90 · phân vị 19 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.19

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.601

GMI

0.959

AQI

1.055

SGI

1.138

DEPI

0.990

SGAI

0.979

TATA

−0.045

LVGI

0.897

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 2,87phân vị 84
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 6,3%phân vị 73
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: 0,78×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

9/9

Mạnh

Z-Score

0.69

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−0.33

Âm

Tổng hợp

Từ 30 đến 49

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.72×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.20×Vòng quay0.43×Đòn bẩy1.95=ROE12.3%

Rủi ro giá

Động lượng

−11.6%

Biến động

58.7%

Mức sụt giảm tối đa

−27.2%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

40.80P/E

P/B: 3.18
P/S: 1.53
ROE: 8.1%
ROA: 1.6%
EPS: 194
BVPS: 2.486
Biên gộp: 56.8%
Biên ròng: 14.6%
D/E: 0.40
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.35
Tăng trưởng DT: +13.8%
Tăng trưởng LN: +281.2%
EV/EBITDA: 7.24
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 90,5 triệu
Vốn điều lệ: 905 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của NVT. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Công ty CP Nvt Holdings

Tổ chức

94.2%

85,3 triệu

2026-05-29

Phùng Quang Việt

Cá nhân

5.0%

4,5 triệu

2018-12-18

asean small cap fund

Tổ chức

1.5%

1,3 triệu

2012-07-18

Lê Xuân Hải

Cá nhân

0.4%

408.848

2019-06-30

HĐQT & Ban điều hành

Hồ Việt Hà

Chủ tịch Hội đồng Quản trị

Nguyễn Hoàng Giang

Thành viên Hội đồng Quản trị độc lập

Phạm Thị Thu Phương

Thành viên Ban kiểm soát

Phạm Thành Thái Lĩnh

Người phụ trách quản trị công ty/Tổng Giám đốc

Nguyễn Thúy Liên

Kế toán trưởng

Nguyễn Hồ Ngọc

Thành viên Ban kiểm soát

Đinh Thị Hạnh

Trưởng Ban kiểm soát

Vũ Hồng Quỳnh

Phó Tổng Giám đốc

Vũ Ngọc Tú

Thành viên Hội đồng Quản trị độc lập

Trịnh Nguyên Khánh

Thành viên Hội đồng Quản trị

Liên kết hàng đầu

STL12.0%ICG6.4%LCG5.6%IDJ4.9%PHH4.6%TNG4.3%HUT3.4%

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Mạng lưới sở hữu