Về trang chủ

KDH

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
13.300
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+16.6%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
13.300
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.513

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.991
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.45%
Ke
11.45%
x
E/(D+E)
70.98%
+
Kd(1-t)
4.86%
x
D/(D+E)
29.02%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend4.17%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→13.300
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+16.6%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.513
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate4.17%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow803.6 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng1.2%2.7%4.2%5.7%7.2%
8.0%13.22413.22413.22413.22414.831
9.0%11.77811.77811.77811.77813.224
10.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu11.778
11.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
12.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·31.61928.84424.73720.50613.42113.11512.3279.5709.1107.2417.6352.8261.547
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·2.5443.0963.7302.7531.3651.8361.1751.8362.5921.05998343589
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·21127794369032000,54400
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·5.4823.0181.8315.2084.2063.6223.7781.7601.5481.485654279381
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·3.2791.6426362.5842.1201.7571.7007017634694373208
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·23.26022.17818.78712.4537.7337.3387.0375.8174.8584.6185.8652.0751.068
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·23.26022.17818.78712.4537.7337.3387.0375.8174.8584.6185.8652.0751.068
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·12227538149483193051571147890379
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·000000000000,30,08
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.4551.9141.7441.033952913910658606696907294194
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·626976737980961231248510300
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·121413131413181316151500
Tài sản cố định (tỷ VND)
·677381814047483430283244
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·677381814047483430273244
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,0000000000,020,060,100
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·230233131102586010055828500
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·0012141414141498209227271175
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·00000000841932110161
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·000141414141414171727114
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·000000000−2−100
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·000000000001113
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·36151151113917231536202183
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·44593511634420,3
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·34.07430.75826.48121.53914.37314.02813.23710.2289.7177.9378.5433.1211.741
Nợ phải trả (tỷ VND)
·12.91011.30410.9589.7454.1515.8705.5733.3283.5263.5394.3701.584775
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·3.5154.1825.3463.5032.2544.3344.5722.7751.8171.2721.037482212
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.8021.1001.4441.19581578737763218619421922417
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·6481.9012.3888921792.2972.7731.3671.0876705017897
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·9.3947.1225.6126.2421.8981.5361.0015531.7082.2673.3331.102563
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·8.3485.9984.9015.5761.7381.0584053371.4711.7002.6991.065547
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·21.16419.45315.52311.79510.2218.1587.6646.8996.1914.3984.1731.498966
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·21.16419.45315.52311.79510.2218.1587.6646.8996.1914.3984.1731.498966
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·11.22210.1117.9937.1686.4295.7875.4444.1403.3602.3401.800750481
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·352352352297237179134936848352323
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·3.5953.6183.7662.7802.3421.8361.3279076984692621097
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·00000000000380,3
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·34.07430.75826.48121.53914.37314.02813.23710.2289.7177.9378.5433.1211.741
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·11.22210.1117.9937.1686.4295.7875.4444.1403.3602.3401.800750481
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0000,0102349111300
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·2.6412.0592.0722373631393597792191600

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
26
Kém
Chất lượng dồn tích
58
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
4
Ổn định biên lợi nhuận
73
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.35 · phân vị 82 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −0.33
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
1.280
GMI
0.896
AQI
1.171
SGI
1.419
DEPI
0.940
SGAI
0.969
TATA
0.107
LVGI
1.052

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−2,28phân vị 9
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
9,7%phân vị 80
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

KDH's Beneish M-Score is -1.3516 (82nd percentile versus Vietnamese peers), with a year-over-year change of -0.33, indicating the company's accounting is more aggressive than most Vietnamese peers though still above the US -1.78 cutoff. Earnings-quality metrics show concentrated weaknesses: an overall Earnings Quality Score of 26.2/100 with Cash Conversion 0.0/100 and Revenue Quality 0.0/100, while solvency and operating fundamentals are mixed (Altman Z-Score 3.46 in the ‘safe’ zone; Piotroski F-Score 5/9).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -1.3516 (82nd Vietnam percentile): measures the likelihood of earnings manipulation patterns; the 82nd percentile means KDH scores more aggressively on Beneish components than ~82% of Vietnamese peers. The YoY change -0.33 shows the M-Score moved toward more aggressive signals this year.
  • DSRI 1.2803: the Days Sales in Receivables Index above 1.0 measures receivables growing faster than sales and is consistent with revenue recognition or collection timing concerns.
  • AQI 1.1711 and LVGI 1.0519: Asset quality and leverage/volume growth indices above 1.0 indicate non-current assets and asset reclassifications (AQI) and higher leverage/volume dynamics (LVGI) relative to prior year, which can reflect capitalisation or off-cycle asset recognition.
  • SGI 1.4186: Sales Growth Index of 1.4186 signals rapid sales growth (measures year-over-year sales growth); rapid growth can be a legitimate business feature but is also an input into manipulative pressure in Beneish.
  • TATA 0.1071: Total Accruals to Total Assets is positive and small but combined with poor cash conversion (see below) implies earnings are not being converted into cash.
  • Earnings Quality Score 26.2/100 with Cash Conversion 0.0/100 and Revenue Quality 0.0/100: these measure (respectively) overall earnings quality composite, operating cash-flow conversion of profit, and the sustainability/quality of reported revenue; both cash conversion and revenue quality at 0 indicate acute weaknesses in cash support for reported earnings and in revenue quality metrics.
  • Receivables outside the trade cycle 9.7% of total assets (80th Vietnam percentile): measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables; being at 9.7% and in the 80th percentile is a material exposure to non-trade claims on assets.
  • Three‑year cash conversion (operating cash flow / net profit) -2.28 (9th Vietnam percentile): this low/negative ratio means reported profits have not turned into operating cash over three years and ranks poorly versus peers.
  • Director-deal registrations: 13 sale registrations (11 traders; 28,670,925 shares; 8 registrations without a volume) and 36 purchase registrations (21 traders; 87,728,200 shares; 1 registration without a volume) between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are registered intentions with the exchange, not executed trades, and show many insiders/related parties registering both buys and sells.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score 3.46 (safe zone): this distance-to-bankruptcy measure suggests a low short-term insolvency risk on published financials. Z-Score combines working capital, retained earnings, EBIT, market value of equity and sales to total assets.
  • Piotroski F-Score 5/9 (neutral): this score measures nine fundamental signals (profitability, leverage/liquidity, operating efficiency); a 5 is middling and does not show clear financial deterioration.
  • Accumulated losses: none — undistributed earnings are not negative and the company does not meet the statutory loss triggers listed under Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended by Decree 245/2025; statutory loss tests are not met in the audited statements.
  • Margin quality 72.5/100 and Accruals quality 58.1/100: these sub-scores indicate gross margin and accrual components are relatively stronger than revenue/cash conversion, suggesting some earnings components are supported by operating margins and moderate accrual behavior.
Rủi ro sở hữu

Top shareholders are concentrated among institutional players: Vinacapital Vietnam Opportunity Fund Ltd. 13.9%; Công ty CP Đầu Tư Tiên Lộc 11.2%; Công ty TNHH Đầu tư Tiến Lộc 11.1%; Gam Ma 8.8%; Công ty CP Đầu Tư Thương Mại Á Âu 8.7%. This pattern shows substantial institutional and related-party group ownership concentration rather than a dispersed retail base; director-deal registrations show multiple insiders/related persons registering both buys and sells in the 12-month window.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year‑end 2025 schedule of receivables and the related‑party disclosure: quantify prepayments, loans receivable and long‑term receivables that make up the 9.7% of total assets.
  • Reconcile consolidated operating cash flow to parent profit for FY2023–FY2025: verify the components that produce the three‑year cash conversion ratio of -2.28 (operating cash flow / net profit).
  • Inspect the revenue recognition note and sales-by-segment or by-customer schedule to assess the drivers of DSRI 1.2803 and SGI 1.4186 (days‑sales/receivables and sales growth), including any large year‑end sales, returns, or related-party contracts.
  • Review the directors’ and major shareholders’ registration disclosures filed with HOSE/HNX between 2025-10-30 and 2026-10-30 to confirm the details of the 13 sale and 36 purchase registrations (volumes, beneficiaries, purpose statements).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
3.46
Vùng an toàn
Sharpe
−2.41
Âm
Tổng hợp
44
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.80×Gánh nặng lãi vay1.01×Biên HĐKD0.43×Vòng quay0.14×Đòn bẩy1.61=ROE7.7%
Rủi ro giá
Động lượng
−54.2%
Biến động
30.9%
Mức sụt giảm tối đa
−59.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
16.56P/E
P/B
0.93
P/S
3.72
ROE
5.8%
ROA
3.2%
EPS
932
BVPS
16.506
Biên gộp
59.2%
Biên ròng
35.0%
D/E
0.48
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
8.99
Tăng trưởng DT
+42.2%
Tăng trưởng LN
+29.9%
EV/EBITDA
12.58
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
1.245 triệu
Vốn điều lệ
12.453 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →