Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 13.300
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 15.513
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −2,28phân vị 9
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 9,7%phân vị 80
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
KDH's Beneish M-Score is -1.3516 (82nd percentile versus Vietnamese peers), with a year-over-year change of -0.33, indicating the company's accounting is more aggressive than most Vietnamese peers though still above the US -1.78 cutoff. Earnings-quality metrics show concentrated weaknesses: an overall Earnings Quality Score of 26.2/100 with Cash Conversion 0.0/100 and Revenue Quality 0.0/100, while solvency and operating fundamentals are mixed (Altman Z-Score 3.46 in the ‘safe’ zone; Piotroski F-Score 5/9).
- Beneish M-Score -1.3516 (82nd Vietnam percentile): measures the likelihood of earnings manipulation patterns; the 82nd percentile means KDH scores more aggressively on Beneish components than ~82% of Vietnamese peers. The YoY change -0.33 shows the M-Score moved toward more aggressive signals this year.
- DSRI 1.2803: the Days Sales in Receivables Index above 1.0 measures receivables growing faster than sales and is consistent with revenue recognition or collection timing concerns.
- AQI 1.1711 and LVGI 1.0519: Asset quality and leverage/volume growth indices above 1.0 indicate non-current assets and asset reclassifications (AQI) and higher leverage/volume dynamics (LVGI) relative to prior year, which can reflect capitalisation or off-cycle asset recognition.
- SGI 1.4186: Sales Growth Index of 1.4186 signals rapid sales growth (measures year-over-year sales growth); rapid growth can be a legitimate business feature but is also an input into manipulative pressure in Beneish.
- TATA 0.1071: Total Accruals to Total Assets is positive and small but combined with poor cash conversion (see below) implies earnings are not being converted into cash.
- Earnings Quality Score 26.2/100 with Cash Conversion 0.0/100 and Revenue Quality 0.0/100: these measure (respectively) overall earnings quality composite, operating cash-flow conversion of profit, and the sustainability/quality of reported revenue; both cash conversion and revenue quality at 0 indicate acute weaknesses in cash support for reported earnings and in revenue quality metrics.
- Receivables outside the trade cycle 9.7% of total assets (80th Vietnam percentile): measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables; being at 9.7% and in the 80th percentile is a material exposure to non-trade claims on assets.
- Three‑year cash conversion (operating cash flow / net profit) -2.28 (9th Vietnam percentile): this low/negative ratio means reported profits have not turned into operating cash over three years and ranks poorly versus peers.
- Director-deal registrations: 13 sale registrations (11 traders; 28,670,925 shares; 8 registrations without a volume) and 36 purchase registrations (21 traders; 87,728,200 shares; 1 registration without a volume) between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are registered intentions with the exchange, not executed trades, and show many insiders/related parties registering both buys and sells.
- Altman Z-Score 3.46 (safe zone): this distance-to-bankruptcy measure suggests a low short-term insolvency risk on published financials. Z-Score combines working capital, retained earnings, EBIT, market value of equity and sales to total assets.
- Piotroski F-Score 5/9 (neutral): this score measures nine fundamental signals (profitability, leverage/liquidity, operating efficiency); a 5 is middling and does not show clear financial deterioration.
- Accumulated losses: none — undistributed earnings are not negative and the company does not meet the statutory loss triggers listed under Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended by Decree 245/2025; statutory loss tests are not met in the audited statements.
- Margin quality 72.5/100 and Accruals quality 58.1/100: these sub-scores indicate gross margin and accrual components are relatively stronger than revenue/cash conversion, suggesting some earnings components are supported by operating margins and moderate accrual behavior.
Top shareholders are concentrated among institutional players: Vinacapital Vietnam Opportunity Fund Ltd. 13.9%; Công ty CP Đầu Tư Tiên Lộc 11.2%; Công ty TNHH Đầu tư Tiến Lộc 11.1%; Gam Ma 8.8%; Công ty CP Đầu Tư Thương Mại Á Âu 8.7%. This pattern shows substantial institutional and related-party group ownership concentration rather than a dispersed retail base; director-deal registrations show multiple insiders/related persons registering both buys and sells in the 12-month window.
- Compare the year‑end 2025 schedule of receivables and the related‑party disclosure: quantify prepayments, loans receivable and long‑term receivables that make up the 9.7% of total assets.
- Reconcile consolidated operating cash flow to parent profit for FY2023–FY2025: verify the components that produce the three‑year cash conversion ratio of -2.28 (operating cash flow / net profit).
- Inspect the revenue recognition note and sales-by-segment or by-customer schedule to assess the drivers of DSRI 1.2803 and SGI 1.4186 (days‑sales/receivables and sales growth), including any large year‑end sales, returns, or related-party contracts.
- Review the directors’ and major shareholders’ registration disclosures filed with HOSE/HNX between 2025-10-30 and 2026-10-30 to confirm the details of the 13 sale and 36 purchase registrations (volumes, beneficiaries, purpose statements).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.93
- P/S
- 3.72
- ROE
- 5.8%
- ROA
- 3.2%
- EPS
- 932
- BVPS
- 16.506
- Biên gộp
- 59.2%
- Biên ròng
- 35.0%
- D/E
- 0.48
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 8.99
- Tăng trưởng DT
- +42.2%
- Tăng trưởng LN
- +29.9%
- EV/EBITDA
- 12.58
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 1.245 triệu
- Vốn điều lệ
- 12.453 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT