Về trang chủ

CCS

Công ty Cổ phần Chíp Sáng

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
6.500
VND · Giá đóng cửa gần nhất

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
6.500
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.764

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
100.00%
+
Kd(1-t)
0.00%
x
D/(D+E)
0.00%
=
WACC
11.97%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→6.500
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.764
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.97%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow5.7 tỷone off strip ratio: 1.28

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
10.0%8.7648.7648.8748.8748.874
11.0%8.7648.7648.7648.7648.764
12.0%8.7648.7648.7648.7648.764
13.0%8.7648.7648.7648.7648.764
14.0%8.7648.7648.7648.7648.764
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục202620252024202320222019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·4741301253515232534
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·1110,41130,060,334
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·413722110,60,20,210101012
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·5260,53123849
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·0,050,080,040,060,040,020,030,30,20,22
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·000,000,000,020,020,022579
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·00111112579
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,040,20,20,30,30,30,20,30,30,30,7
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000,1
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·4448505648525049474848
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·0,90,000,90,90,90,922210
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0,90,000,90,90,90,922210
Tài sản cố định (tỷ VND)
·0000,71,0111125
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·000000,010,020,030,080,20,5
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0000,71,0111112
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·4348485445413736373951
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·535855585452484748500
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·11000000−11−1151
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−11−11−11−11−11−11−11−11000
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0000000000−11
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,20,30,30,30,3566323
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,20,30,30,30,30,10,710,030,060,09
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·9189796853555564717382
Nợ phải trả (tỷ VND)
·76433351212916
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·56322321010713
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·00000006615
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·00,080,060,070,080,070,090,090,50,34
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·10212032223
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·8583756549524952586365
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·8583756549524952586365
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·8080808080808080808080
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·0,60,60,40,40,40,40,40,40,40,40,3
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·0,010,010,010,010,010,010,010,010,010,010,01
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·15135−4−21−19−21−18−12−7−5
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·00000000001
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·9189796853555564717382
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·22222222220
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·8080808080808080808080
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·0−0,6−0,6−0,50,40,40,40,50,50,70
◆Báo cáo phân tích vnvalue
Phân tích cổ phiếu đầy đủ · PDF · Cập nhật 30 thg 10, 2026

Báo cáo gốc theo ngày công bố: có số liệu mô hình chưa hiệu chỉnh; website hiển thị giá trị hiệu chỉnh.

Tải xuống

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
23
Kém
Chất lượng dồn tích
45
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
50
Chất lượng doanh thu
26

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −0.76 · phân vị 89 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +2.07
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
2.110
GMI
0.880
AQI
0.886
SGI
1.046
DEPI
1.000
SGAI
1.137
TATA
0.156
LVGI
0.812

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−0,12phân vị 20
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
3,0%phân vị 56
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company's Beneish M-Score is -0.758 (Vietnam peer percentile 89th), with a year-over-year rise of +2.07; this indicates accounting measures that are more aggressive than most Vietnamese peers and a notable upward trajectory, though the US -1.78 cutoff is not directly decisive in Vietnam. Earnings-quality indicators are weak overall (Earnings Quality 22.7/100) driven by extremely poor cash conversion and receivables quality, while solvency and basic fundamentals look resilient (Altman Z-Score 5.48 — safe zone; Piotroski F-Score 5/9).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -0.758 (measures likelihood of earnings manipulation signals); company ranks in the 89th percentile among Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting) and the M-Score rose by +2.07 year-over-year (a material directional change).
  • DSRI 2.1102 (days-sales-receivables index; >1 can indicate revenue being recognized before cash collection or growth in receivables relative to sales).
  • TATA 0.1562 (total accruals to total assets; low-to-moderate accruals but contrasted with other weak quality metrics).
  • Earnings Quality 22.7/100 (composite measure of how much reported earnings are supported by cash and high-quality components).
  • Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = -0.12 (20th percentile among Vietnamese non-financials; measures ability to turn reported profit into operating cash — negative and low relative ranking).
  • Receivables quality = 0.0/100 and Receivables outside the trade cycle = 3.0% of total assets (56th percentile) — indicates receivables and non-trade receivable items contribute poorly to quality scores and there are material receivables/prepayments/loans classified outside the normal trade cycle.
  • Revenue quality = 26.2/100 and SGIAI 1.1367 (SGA index >1 — selling, general & administrative expenses growing faster than sales), which may flag margin or recognition pressure on revenue and expense-side classification.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score 5.48 (measures distance to bankruptcy using balance-sheet ratios; value in the 'safe zone' indicates low bankruptcy risk under the Altman framework).
  • Piotroski F-Score 5/9 (measures nine fundamental signals; a middle/neutral score indicates mixed but not uniformly weak fundamentals).
  • AQI 0.8861 and LVGI 0.8121 (asset quality and leverage/growth indices below 1 in parts of the Beneish components, which can indicate fewer red flags in fixed-asset write-offs or leverage-growth mismatch than in some peers).
  • No accumulated losses and owner’s equity (excluding minority interest) positive; parent company did not report net loss in any of the 0 years up to FY2025 — these are positive statutory/balance-sheet facts.
Rủi ro sở hữu

Top shareholder is Liên Hiệp Hợp Tác Xã Thương Mại Tp. Hồ Chí Minh (institution) with 12.3%; the next largest listed group stake is TLG at 1.9%, and the largest individuals hold 1.0%, 0.8% and 0.6%. Ownership is relatively dispersed with one institutional block at 12.3%, and director/insider registrations show net registered buying interest (+3.50% of shares outstanding) over the last year but registrations are intentions (not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the 2025 schedule of trade receivables and the related-party note to quantify the 3.0% of total assets classified as 'receivables outside the trade cycle' and identify counterparty types (prepayments, loans receivable, other long-term receivables).
  • Reconcile FY2023–FY2025 consolidated operating cash flows to consolidated net profit in the cash-flow statement and notes to verify the three-year cash conversion ratio of -0.12 and the components driving negative cash conversion.
  • Review the revenue recognition note and the receivables ageing to assess the drivers of DSRI = 2.1102 (days-sales-receivables index) and any changes in credit terms or write-offs.
  • Inspect the exchange disclosures for director-deal registrations (the filings dated 2025-10-30 to 2026-10-30) to confirm the registered volumes (1 sale registration for 8,000 shares; 6 purchase registrations totalling 250,000 shares) and whether those registrations relate to repeat registrants.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
5.48
Vùng an toàn
Tổng hợp
68
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.95×Gánh nặng lãi vay0.99×Biên HĐKD1.10×Vòng quay0.12×Đòn bẩy1.08=ROE13.4%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
3.94P/E
P/B
0.53
P/S
4.08
ROE
13.5%
ROA
12.6%
EPS
1.420
BVPS
10.579
Biên gộp
31.7%
Biên ròng
103.4%
D/E
0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
9.42
Tăng trưởng DT
+4.6%
Tăng trưởng LN
+0.8%
EV/EBITDA
3.88
Tỷ suất cổ tức
10.7%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
6,9 triệu
Vốn điều lệ
69,2 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →