Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 8.900
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 12.001
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −2,00phân vị 10
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 6,3%phân vị 72
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company's Beneish M‑Score is 3.1454 (Vietnam peer percentile: 98th) with a year‑over‑year increase of +5.72, indicating its accounting behaviour is more aggressive than most Vietnamese peers and has moved materially versus last year. Earnings quality is low at 18.7/100 with especially weak cash conversion (0.0/100) and receivables quality (0.0/100), while the Altman Z‑Score of 6.13 shows distance from bankruptcy and the Piotroski F‑Score of 5/9 is neutral on fundamentals.
- Beneish M‑Score = 3.1454 (measures the likelihood of earnings manipulation-related patterns); Vietnam peer percentile = 98th (company ranks more aggressive than 98% of VN peers) and YoY change = +5.72 (the accounting profile shifted sharply year over year).
- DSRI = 6.5497 (days' sales receivables index; such a high value suggests sales are growing much faster than receivables or there are changes in receivables recognition or timing inconsistent with prior periods).
- Cash conversion (3‑year operating cash flow / net profit) = -2.00, 10th percentile among Vietnamese peers (measures profit-to-cash conversion; a low/negative value indicates reported profits are not converting to operating cash).
- Earnings Quality Score = 18.7/100 with component zeros: cash conversion 0.0/100, receivables quality 0.0/100, margin quality 0.0/100 (these measure respectively profit-to-cash conversion, the nature/timing of receivables, and persistence/quality of margins).
- TATA = 0.1209 (total accruals to assets; elevated accruals suggest earnings include non‑cash items that may be driving reported profit).
- Altman Z‑Score = 6.13 (measures distance to bankruptcy; this is in the 'safe' zone, indicating solvency metrics are comfortable).
- Piotroski F‑Score = 5/9 (measures nine binary signals of improving fundamentals; a mid score indicates neither clear deterioration nor strong improvement).
- DEPI = 0.8440 (depreciation index; <1 can indicate higher depreciation expense relative to prior period, which can be conservative rather than aggressive),
- No accumulated losses and owner's equity (parent) is positive; Net loss in parent = 0 consecutive years up to FY2025 (these are statutory balance-sheet facts showing no persistent statutory losses).
Shareholding is highly concentrated: Liên Hiệp Hợp Tác Xã Thương Mại Tp. Hồ Chí Minh holds 96.1% (institutional), with the next listed individual owner shown as 0.0%. Such concentration implies control by a single dominant shareholder/group and exposure to group or state/cooperative objectives; director‑deal registrations were not provided in the supplied data.
- Compare FY2025 cash flow from operating activities (cash flow statement) with parent net profit on the income statement and the notes on reconciliation of profit to cash (verify the components driving the 3‑year cash conversion = -2.00).
- Inspect the receivables and prepayments schedules and related‑party disclosures to locate the items comprising 6.3% of total assets reported as 'receivables outside the trade cycle' (verify classification as prepayments, loans receivable or long‑term receivables).
- Review the notes on revenue recognition and the trade‑receivables aging to reconcile the drivers of DSRI = 6.5497 (check for unusually rapid sales growth, changes in credit terms, or one‑off large receivable items).
- Examine the fixed‑asset and depreciation policy notes to understand the DEPI = 0.8440 movement and the composition of accruals that contribute to TATA = 0.1209.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.38
- P/S
- 9.24
- ROE
- 3.1%
- ROA
- 2.9%
- EPS
- 749
- BVPS
- 24.443
- Biên gộp
- 64.7%
- Biên ròng
- 74.4%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 10.19
- Tăng trưởng DT
- +1.6%
- Tăng trưởng LN
- +71.1%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- 3.2%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 100 triệu
- Vốn điều lệ
- 1.000 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT