Về trang chủ

SID

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Sài Gòn Co.op

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
8.900
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
8.900
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
12.001

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
100.00%
+
Kd(1-t)
0.00%
x
D/(D+E)
0.00%
=
WACC
11.97%
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→8.900
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
12.001
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.97%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow65.9 tỷone off strip ratio: 0.13

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
10.0%10.86610.86610.86610.86610.866
11.0%10.86610.86610.86610.86610.866
12.0%10.38110.38110.86610.86610.866
13.0%10.38110.38110.38110.38110.381
14.0%10.38110.38110.38110.38110.381
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·534579547439420435405631656779831413262
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·19521011778293242195149197678427233124
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·103123523031336141712693015
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·3124767481061521864533228940014884
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·36750,040,080,50,40,050,0648183618
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·221,0110,70,90,80,70,900,060,06
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·221,0110,70,90,80,70,900,060,06
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·16899759121120,73239
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0000000000001
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.0781.9851.9362.0441.9861.9401.9081.7421.6771.6291.4591.7782.224
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·123140112868611111115380
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·11111186868611111115380
Tài sản cố định (tỷ VND)
·7379616773808696142213695117
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·7176616773808695140210695114
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·230,30,20,30,40,30,523003
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·343638123128133138143148273313482
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·1.2401.2291.2371.2691.2031.2321.1901.0088978799148871.306
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·1.2401.2291.2371.2691.2031.2321.1901.0088978779148871.306
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0000000002000
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·4444422323983205
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·4444422322983128
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·2.6122.5642.4832.4832.4062.3752.3132.3732.3342.4082.2892.1912.486
Nợ phải trả (tỷ VND)
·168161145144136136139196238291220158451
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·52473231192128858512910064103
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0000000012120048
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·0,50,50,30,30,30,30,300,000,01000
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·11511411311311711611111215316112094348
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0000000025320025
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·2.4442.4032.3382.3392.2692.2392.1742.1772.0962.1172.0692.0322.035
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·2.4442.4032.3382.3392.2692.2392.1742.1772.0962.1172.0692.0322.035
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·1.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.000
Chênh lệch tỷ giá hối đoái (tỷ VND)
·000000000001818
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·896868859837832829827824819815806799783
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·548535479501435406344343266292263215234
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·2.6122.5642.4832.4832.4062.3752.3132.3732.3342.4082.2892.1912.486
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·171717177011715740421400100
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·1.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.0001.000
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·0000,7234101110000

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
19
Kém
Chất lượng dồn tích
54
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
34

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 3.15 · phân vị 98 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +5.72
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
6.550
GMI
0.966
AQI
1.032
SGI
1.016
DEPI
0.844
SGAI
1.048
TATA
0.121
LVGI
1.089

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−2,00phân vị 10
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
6,3%phân vị 72
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company's Beneish M‑Score is 3.1454 (Vietnam peer percentile: 98th) with a year‑over‑year increase of +5.72, indicating its accounting behaviour is more aggressive than most Vietnamese peers and has moved materially versus last year. Earnings quality is low at 18.7/100 with especially weak cash conversion (0.0/100) and receivables quality (0.0/100), while the Altman Z‑Score of 6.13 shows distance from bankruptcy and the Piotroski F‑Score of 5/9 is neutral on fundamentals.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M‑Score = 3.1454 (measures the likelihood of earnings manipulation-related patterns); Vietnam peer percentile = 98th (company ranks more aggressive than 98% of VN peers) and YoY change = +5.72 (the accounting profile shifted sharply year over year).
  • DSRI = 6.5497 (days' sales receivables index; such a high value suggests sales are growing much faster than receivables or there are changes in receivables recognition or timing inconsistent with prior periods).
  • Cash conversion (3‑year operating cash flow / net profit) = -2.00, 10th percentile among Vietnamese peers (measures profit-to-cash conversion; a low/negative value indicates reported profits are not converting to operating cash).
  • Earnings Quality Score = 18.7/100 with component zeros: cash conversion 0.0/100, receivables quality 0.0/100, margin quality 0.0/100 (these measure respectively profit-to-cash conversion, the nature/timing of receivables, and persistence/quality of margins).
  • TATA = 0.1209 (total accruals to assets; elevated accruals suggest earnings include non‑cash items that may be driving reported profit).
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z‑Score = 6.13 (measures distance to bankruptcy; this is in the 'safe' zone, indicating solvency metrics are comfortable).
  • Piotroski F‑Score = 5/9 (measures nine binary signals of improving fundamentals; a mid score indicates neither clear deterioration nor strong improvement).
  • DEPI = 0.8440 (depreciation index; <1 can indicate higher depreciation expense relative to prior period, which can be conservative rather than aggressive),
  • No accumulated losses and owner's equity (parent) is positive; Net loss in parent = 0 consecutive years up to FY2025 (these are statutory balance-sheet facts showing no persistent statutory losses).
Rủi ro sở hữu

Shareholding is highly concentrated: Liên Hiệp Hợp Tác Xã Thương Mại Tp. Hồ Chí Minh holds 96.1% (institutional), with the next listed individual owner shown as 0.0%. Such concentration implies control by a single dominant shareholder/group and exposure to group or state/cooperative objectives; director‑deal registrations were not provided in the supplied data.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare FY2025 cash flow from operating activities (cash flow statement) with parent net profit on the income statement and the notes on reconciliation of profit to cash (verify the components driving the 3‑year cash conversion = -2.00).
  • Inspect the receivables and prepayments schedules and related‑party disclosures to locate the items comprising 6.3% of total assets reported as 'receivables outside the trade cycle' (verify classification as prepayments, loans receivable or long‑term receivables).
  • Review the notes on revenue recognition and the trade‑receivables aging to reconcile the drivers of DSRI = 6.5497 (check for unusually rapid sales growth, changes in credit terms, or one‑off large receivable items).
  • Examine the fixed‑asset and depreciation policy notes to understand the DEPI = 0.8440 movement and the composition of accruals that contribute to TATA = 0.1209.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
6.13
Vùng an toàn
Sharpe
−0.80
Âm
Tổng hợp
48
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.92×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.81×Vòng quay0.04×Đòn bẩy1.07=ROE3.1%
Rủi ro giá
Động lượng
−28.0%
Biến động
85.4%
Mức sụt giảm tối đa
−56.0%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
12.42P/E
P/B
0.38
P/S
9.24
ROE
3.1%
ROA
2.9%
EPS
749
BVPS
24.443
Biên gộp
64.7%
Biên ròng
74.4%
D/E
0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
10.19
Tăng trưởng DT
+1.6%
Tăng trưởng LN
+71.1%
EV/EBITDA
—
Tỷ suất cổ tức
3.2%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
100 triệu
Vốn điều lệ
1.000 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →