Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 5.200
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 6.348
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.
Cần lưu ý thêm
- Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 1,54phân vị 65
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 4,0%phân vị 62
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 1
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company shows multiple signals of aggressive or risky accounting relative to Vietnamese peers: a Beneish M-Score of 0.3777 (95th percentile versus VN peers) with a year-over-year change of -5.32, a very high DSRI of 4.8351 and an elevated GMI of 1.1337. At the same time, some operating and accrual measures are weak — Altman Z-Score is 0.13 (distress zone) and Piotroski F-Score is 3/9 — while accruals quality is strong (100/100) but receivables and margin quality score 0/100 each.
- Beneish M-Score 0.3777 (95th percentile among Vietnamese peers): the score measures multiple accounting ratios linked to earnings manipulation; the percentile says this company’s score is more aggressive versus 95% of VN-listed peers.
- DSRI (Days Sales Receivable Index) = 4.8351: this component of the M-Score measures unusually large increases in receivables relative to sales, suggesting revenue recognition or collection issues.
- SGAI (Sales, General & Administrative Index) = 1.4504 and GMI (Gross Margin Index) = 1.1337: SGAI >1 indicates selling/administrative expenses growing faster than sales; GMI >1 indicates gross margins deteriorating year-over-year — both feed into the M-Score’s concern about earnings quality.
- Receivables quality = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 in the Earnings-Quality breakdown: the scoring framework flags very poor receivables and margin signals.
- Altman Z-Score = 0.13 (distress zone): this measures distance to financial distress using liquidity, profitability and leverage; 0.13 indicates low distance from the model’s distress boundary.
- Piotroski F-Score = 3/9: a low score on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency metrics, indicating weak fundamental signals.
- Cash-conversion three-year ratio = 1.54 (65th percentile among VN non-financials): measured as operating cash flow / net profit over three years, this result (and its percentile) shows profit has been less effective at generating cash compared with many peers.
- Accruals quality = 100.0/100: the accruals component of the earnings-quality metric indicates strong accrual reporting relative to peers (this measures the degree to which reported earnings are supported by cash-based items).
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.0250 and LVGI (Leverage Index) ≈ 0.9955: TATA slightly negative suggests small net cash-generating accruals in the period; LVGI close to 1 shows leverage has been roughly stable year-over-year.
- No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) is positive: the balance sheet shows retained earnings are not negative and equity is on the positive side.
Ownership is highly concentrated among individuals: Trần Minh Hoàng 18.2%, Hồ Đắc Hưng 17.0%, and Trần Bình Long 11.9% together control a large block; four other named individuals hold material stakes (5.1% each for two others). No director-deal registrations were provided in the supplied data (registrations, when present, are declarations of intended trades to the exchange).
- Compare the growth in trade receivables and the note on 'loans and receivables / other receivables' in the FY2025 audited financial statements to the DSRI (4.8351) to see which receivable categories drove the increase.
- Reconcile operating cash flow and net profit over the last three years in the cash-flow statement and the management discussion to confirm the three-year cash-conversion figure of 1.54 and identify timing or one-off items.
- Inspect the notes to selling, general & administrative expenses and the segment or revenue note to explain SGAI = 1.4504 and GMI = 1.1337 (which indicate rising SG&A relative to sales and shrinking gross margin).
- Review related-party disclosures and the schedule of receivables/prepayments to check the composition of the 'receivables outside the trade cycle' (4.0% of total assets) for prepayments, long-term receivables or loans to affiliates.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.52
- P/S
- 0.41
- ROE
- −1.6%
- ROA
- −0.3%
- EPS
- −192
- BVPS
- 11.638
- Biên gộp
- 32.5%
- Biên ròng
- −1.3%
- D/E
- 1.40
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.69
- EV/EBITDA
- 12.37
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 10,4 triệu
- Vốn điều lệ
- 104 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT