Về trang chủ

VNI

Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
5.200
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
5.200
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.348

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.

Cần lưu ý thêm

  • Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
41.41%
+
Kd(1-t)
10.37%
x
D/(D+E)
58.59%
=
WACC
11.04%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→5.200
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.348
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.04%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow15.5 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
11.0%6.0656.0656.0656.0656.348
12.0%5.1705.1705.7995.7996.065
13.0%Chưa có dữ liệu4.5994.6054.6055.170
14.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
15.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·24227470763117153222825236226
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·35726116520,10,30,20,100,4
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·0000000000333
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·804857491910929217756
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·2335272960,90,0224203423
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·1552190,000000000,0414227215
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·1552190,000000000,0414227215
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·4260,70,8110,60,90,60,412
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·000000000000,80,04
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·47641677661940539037632227325625457
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·41500,020,10,10,030,040,020,030,030,0300
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0,020,020,020,10,10,030,040,020,030,030,0300
Tài sản cố định (tỷ VND)
·0000,030,060,040,0800,021346
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·0000,030,060,040,0800,021346
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·32023900000000000
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·0,800000000,050,050,050,050,05
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,90,050,050,050,050,050,050,050,050,050,050,050,05
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−0,05−0,05−0,05−0,05−0,05−0,05−0,05−0,0500000
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·21771650,10,30,080,10,10,010,080,50,7
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·21771650,10,30,080,10,100,080,40,6
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·718690846695436408391354294264279241233
Nợ phải trả (tỷ VND)
·598568798647389361351305243202199155135
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·351338228174200202199207147102976051
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·73813410686868736353474541
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·30,60,120,010,010,4320,910,042
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·24722957047318915915298961011029584
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·959293961061039694909308477
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·1211234848474640485261798597
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·1211234848474640485261798597
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·106106106106106106106106106106106106106
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
··000000000000,3
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·1618−56−56−57−58−64−56−52−43−25−19−7
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·000000000000,10,2
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·718690846695436408391354294264279241233
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·6645333333000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·106106106106106106106106106106106106106
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·000,0800,080,080,080,080,080,070,100

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
41
Yếu
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
40
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 90–97
M 0.38 · phân vị 95 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −5.32
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
4.835
GMI
1.134
AQI
1.100
SGI
0.340
DEPI
1.000
SGAI
1.450
TATA
−0.025
LVGI
0.996

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
1,54phân vị 65
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
4,0%phân vị 62
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
1
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company shows multiple signals of aggressive or risky accounting relative to Vietnamese peers: a Beneish M-Score of 0.3777 (95th percentile versus VN peers) with a year-over-year change of -5.32, a very high DSRI of 4.8351 and an elevated GMI of 1.1337. At the same time, some operating and accrual measures are weak — Altman Z-Score is 0.13 (distress zone) and Piotroski F-Score is 3/9 — while accruals quality is strong (100/100) but receivables and margin quality score 0/100 each.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 0.3777 (95th percentile among Vietnamese peers): the score measures multiple accounting ratios linked to earnings manipulation; the percentile says this company’s score is more aggressive versus 95% of VN-listed peers.
  • DSRI (Days Sales Receivable Index) = 4.8351: this component of the M-Score measures unusually large increases in receivables relative to sales, suggesting revenue recognition or collection issues.
  • SGAI (Sales, General & Administrative Index) = 1.4504 and GMI (Gross Margin Index) = 1.1337: SGAI >1 indicates selling/administrative expenses growing faster than sales; GMI >1 indicates gross margins deteriorating year-over-year — both feed into the M-Score’s concern about earnings quality.
  • Receivables quality = 0.0/100 and Margin quality = 0.0/100 in the Earnings-Quality breakdown: the scoring framework flags very poor receivables and margin signals.
  • Altman Z-Score = 0.13 (distress zone): this measures distance to financial distress using liquidity, profitability and leverage; 0.13 indicates low distance from the model’s distress boundary.
  • Piotroski F-Score = 3/9: a low score on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency metrics, indicating weak fundamental signals.
  • Cash-conversion three-year ratio = 1.54 (65th percentile among VN non-financials): measured as operating cash flow / net profit over three years, this result (and its percentile) shows profit has been less effective at generating cash compared with many peers.
Tín hiệu tích cực
  • Accruals quality = 100.0/100: the accruals component of the earnings-quality metric indicates strong accrual reporting relative to peers (this measures the degree to which reported earnings are supported by cash-based items).
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.0250 and LVGI (Leverage Index) ≈ 0.9955: TATA slightly negative suggests small net cash-generating accruals in the period; LVGI close to 1 shows leverage has been roughly stable year-over-year.
  • No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) is positive: the balance sheet shows retained earnings are not negative and equity is on the positive side.
Rủi ro sở hữu

Ownership is highly concentrated among individuals: Trần Minh Hoàng 18.2%, Hồ Đắc Hưng 17.0%, and Trần Bình Long 11.9% together control a large block; four other named individuals hold material stakes (5.1% each for two others). No director-deal registrations were provided in the supplied data (registrations, when present, are declarations of intended trades to the exchange).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the growth in trade receivables and the note on 'loans and receivables / other receivables' in the FY2025 audited financial statements to the DSRI (4.8351) to see which receivable categories drove the increase.
  • Reconcile operating cash flow and net profit over the last three years in the cash-flow statement and the management discussion to confirm the three-year cash-conversion figure of 1.54 and identify timing or one-off items.
  • Inspect the notes to selling, general & administrative expenses and the segment or revenue note to explain SGAI = 1.4504 and GMI = 1.1337 (which indicate rising SG&A relative to sales and shrinking gross margin).
  • Review related-party disclosures and the schedule of receivables/prepayments to check the composition of the 'receivables outside the trade cycle' (4.0% of total assets) for prepayments, long-term receivables or loans to affiliates.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
3/9
Yếu
Z-Score
0.13
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.62
Âm
Tổng hợp
54
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✗Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế−8.27×Gánh nặng lãi vay−0.15×Biên HĐKD−0.01×Vòng quay0.21×Đòn bẩy5.96=ROE−1.7%
Rủi ro giá
Động lượng
−34.3%
Biến động
110.7%
Mức sụt giảm tối đa
−54.5%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
—P/E
P/B
0.52
P/S
0.41
ROE
−1.6%
ROA
−0.3%
EPS
−192
BVPS
11.638
Biên gộp
32.5%
Biên ròng
−1.3%
D/E
1.40
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
0.69
EV/EBITDA
12.37
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
10,4 triệu
Vốn điều lệ
104 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →