Về trang chủ

SZG

Công ty Cổ phần Sonadezi Giang Điền

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
33.000
VND · Giá đóng cửa ngày 30 thg 10, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
33.000
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
40.288

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Cần lưu ý thêm

  • Tiền mặt ròng vượt vốn hóa thị trường; cần xem xét bước chuyển sang giá trị vốn chủ.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
100.00%
+
Kd(1-t)
0.00%
x
D/(D+E)
0.00%
=
WACC
11.97%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend9.95%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→33.000
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
40.288
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.97%high risk: không
Growth rate9.95%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow66.1 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng7.0%8.5%10.0%11.5%13.0%
10.0%42.97942.97942.97943.62144.497
11.0%42.97942.97942.97942.97942.979
12.0%40.52342.97942.97942.97942.979
13.0%40.42640.42640.52342.97942.979
14.0%40.28840.28840.42640.42642.979
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·2.3151.7741.4471.4961.6151.658
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·7046484162188437
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·21934921925930212
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·1.2756601.0701.0861.0711.192
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·6016001.0361.0541.0371.151
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·116116112855317
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·116116112855317
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,30,6430,30,4
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.4792.1452.2432.1802.1801.665
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·61800000
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·61800000
Tài sản cố định (tỷ VND)
·211231244170163162
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·205225237163155155
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·677777
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·9721.2281.2881.2981.2971.316
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·666674683680678159
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·666674683680678159
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·4.7933.9193.6903.6763.7953.323
Nợ phải trả (tỷ VND)
·3.7373.0112.9003.0053.1482.674
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·228213360303333266
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0013911013369
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·4451364
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·3.5092.7982.5402.7022.8152.408
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·00110219582514
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·1.056908790670647649
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·1.056908790670647649
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·549549549549549549
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·1939457382721
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·314264183837178
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·4.7933.9193.6903.6763.7953.323
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·549549549549549549

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
25
Kém
Chất lượng dồn tích
60
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
52
Chất lượng doanh thu
14

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.05 · phân vị 87 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +2.75
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
1.307
GMI
1.275
AQI
0.969
SGI
1.477
DEPI
0.958
SGAI
0.532
TATA
0.100
LVGI
0.875

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
1,62phân vị 67
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
25,4%phân vị 93
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

SZG’s Beneish M-Score is -1.055 (87th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +2.75, indicating the company’s accounting is more aggressive than most local peers and has moved materially year-on-year. Other forensic signals show mixed quality: a low Earnings-Quality Score (25.0/100) driven by cash-conversion and receivables concerns, an Altman Z-Score of 1.29 (distress zone), and a neutral Piotroski F-Score of 5/9.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -1.055, Vietnam peer percentile 87th and YoY change +2.75 — the M-Score measures the likelihood of earnings manipulation-style patterns (higher = more aggressive vs peers); the company ranks in the top ~13% for aggressiveness among Vietnamese non-financials and the M-Score rose materially year-over-year.
  • DSRI = 1.3074 — Days’ sales receivables index above 1 suggests receivables growing faster than sales, a signal that sales or collectability may be aggressive.
  • SGI = 1.4773 — Sales growth index substantially above 1 indicates rapid sales growth, which can stress controls and correlate with aggressive recognition.
  • TATA = 0.0999 — Total accruals to total assets near 0.10, indicating non-cash accruals are a non-trivial portion of the balance sheet (this measure contributes to the M-Score).
  • Earnings-Quality Score 25.0/100 with Cash conversion 0.0/100 and Receivables quality 0.0/100 — the company’s reported profits are not translating into operating cash and receivables raise quality concerns.
  • Receivables outside the trade cycle = 25.4% of total assets (93rd percentile) — a large portion of assets are prepayments/loans/long-term receivables rather than trade receivables, which raises collectability and classification questions.
  • Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = 1.62 (67th percentile) — a relatively low standing; the ratio suggests profit is not being fully converted into operating cash compared with peers.
  • Altman Z-Score = 1.29 (distress zone) — this composite financial-distress measure places SZG near the financial distress/bankruptcy distance zone.
Tín hiệu tích cực
  • AQI (asset quality index) = 0.9689 — asset reclassifications/write-offs are not showing a large deterioration (AQI near 1 implies limited asset-quality write-ups relative to prior year).
  • DEPI = 0.9583 — depreciation index below 1 suggests no reduction in depreciation rates or useful-life stretching that would inflate profits (it goes against an obvious depreciation-manipulation signal).
  • SGAI = 0.5324 — selling, general & administrative expenses as a share of sales declined, which can reflect operating leverage or efficiency gains rather than expense capitalization.
  • Piotroski F-Score = 5/9 — a neutral score indicating mixed fundamentals (some improving and some weakening indicators rather than uniformly poor financial health).
  • No accumulated losses; owner’s equity (excluding minority interest) positive and parent net loss = 0 consecutive years — the statutory headline equity/loss indicators are not in breach.
Rủi ro sở hữu

The largest shareholder is Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (institution) with 46.5% ownership, indicating concentrated, likely controlling interest; the largest individual holds 0.1%. A near-majority institutional owner suggests decisions and intra-group transactions could materially influence accounting and disclosures.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the FY2025 note(s) on receivables and prepayments: quantify loans to related parties, prepayments to suppliers and long-term receivables that together make up the 25.4% of total assets.
  • Reconcile the statement of cash flows (operating cash flow) to reported net profit for the last three years to confirm the components producing the 3-year cash-conversion ratio of 1.62.
  • Inspect the revenue recognition and trade-receivable aging notes to verify the composition of receivables that produced DSRI = 1.3074 and to identify any concentration, related-party balances or extended terms.
  • Review the fixed-asset note (useful lives, depreciation methods) and the reconciliation to prior-year carrying amounts to confirm the DEPI = 0.9583 and any changes in depreciation policy or revaluations.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
1.29
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.16
Âm
Tổng hợp
46
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.81×Gánh nặng lãi vay1.01×Biên HĐKD0.45×Vòng quay0.14×Đòn bẩy4.54=ROE22.4%
Rủi ro giá
Động lượng
+3.8%
Biến động
105.2%
Mức sụt giảm tối đa
−30.7%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
7.66P/E
P/B
1.72
P/S
2.79
ROE
24.1%
ROA
5.4%
EPS
4.310
BVPS
19.236
Biên gộp
46.8%
Biên ròng
36.4%
D/E
0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
10.15
Tăng trưởng DT
+47.7%
Tăng trưởng LN
+28.0%
EV/EBITDA
2.64
Tỷ suất cổ tức
4.5%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
54,9 triệu
Vốn điều lệ
549 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →