Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 33.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 40.288
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Cần lưu ý thêm
- Tiền mặt ròng vượt vốn hóa thị trường; cần xem xét bước chuyển sang giá trị vốn chủ.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 29 thg 11, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 1,62phân vị 67
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 25,4%phân vị 93
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
SZG’s Beneish M-Score is -1.055 (87th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +2.75, indicating the company’s accounting is more aggressive than most local peers and has moved materially year-on-year. Other forensic signals show mixed quality: a low Earnings-Quality Score (25.0/100) driven by cash-conversion and receivables concerns, an Altman Z-Score of 1.29 (distress zone), and a neutral Piotroski F-Score of 5/9.
- Beneish M-Score -1.055, Vietnam peer percentile 87th and YoY change +2.75 — the M-Score measures the likelihood of earnings manipulation-style patterns (higher = more aggressive vs peers); the company ranks in the top ~13% for aggressiveness among Vietnamese non-financials and the M-Score rose materially year-over-year.
- DSRI = 1.3074 — Days’ sales receivables index above 1 suggests receivables growing faster than sales, a signal that sales or collectability may be aggressive.
- SGI = 1.4773 — Sales growth index substantially above 1 indicates rapid sales growth, which can stress controls and correlate with aggressive recognition.
- TATA = 0.0999 — Total accruals to total assets near 0.10, indicating non-cash accruals are a non-trivial portion of the balance sheet (this measure contributes to the M-Score).
- Earnings-Quality Score 25.0/100 with Cash conversion 0.0/100 and Receivables quality 0.0/100 — the company’s reported profits are not translating into operating cash and receivables raise quality concerns.
- Receivables outside the trade cycle = 25.4% of total assets (93rd percentile) — a large portion of assets are prepayments/loans/long-term receivables rather than trade receivables, which raises collectability and classification questions.
- Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = 1.62 (67th percentile) — a relatively low standing; the ratio suggests profit is not being fully converted into operating cash compared with peers.
- Altman Z-Score = 1.29 (distress zone) — this composite financial-distress measure places SZG near the financial distress/bankruptcy distance zone.
- AQI (asset quality index) = 0.9689 — asset reclassifications/write-offs are not showing a large deterioration (AQI near 1 implies limited asset-quality write-ups relative to prior year).
- DEPI = 0.9583 — depreciation index below 1 suggests no reduction in depreciation rates or useful-life stretching that would inflate profits (it goes against an obvious depreciation-manipulation signal).
- SGAI = 0.5324 — selling, general & administrative expenses as a share of sales declined, which can reflect operating leverage or efficiency gains rather than expense capitalization.
- Piotroski F-Score = 5/9 — a neutral score indicating mixed fundamentals (some improving and some weakening indicators rather than uniformly poor financial health).
- No accumulated losses; owner’s equity (excluding minority interest) positive and parent net loss = 0 consecutive years — the statutory headline equity/loss indicators are not in breach.
The largest shareholder is Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (institution) with 46.5% ownership, indicating concentrated, likely controlling interest; the largest individual holds 0.1%. A near-majority institutional owner suggests decisions and intra-group transactions could materially influence accounting and disclosures.
- Compare the FY2025 note(s) on receivables and prepayments: quantify loans to related parties, prepayments to suppliers and long-term receivables that together make up the 25.4% of total assets.
- Reconcile the statement of cash flows (operating cash flow) to reported net profit for the last three years to confirm the components producing the 3-year cash-conversion ratio of 1.62.
- Inspect the revenue recognition and trade-receivable aging notes to verify the composition of receivables that produced DSRI = 1.3074 and to identify any concentration, related-party balances or extended terms.
- Review the fixed-asset note (useful lives, depreciation methods) and the reconciliation to prior-year carrying amounts to confirm the DEPI = 0.9583 and any changes in depreciation policy or revaluations.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.72
- P/S
- 2.79
- ROE
- 24.1%
- ROA
- 5.4%
- EPS
- 4.310
- BVPS
- 19.236
- Biên gộp
- 46.8%
- Biên ròng
- 36.4%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 10.15
- Tăng trưởng DT
- +47.7%
- Tăng trưởng LN
- +28.0%
- EV/EBITDA
- 2.64
- Tỷ suất cổ tức
- 4.5%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 54,9 triệu
- Vốn điều lệ
- 549 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT