Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 10.050
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 11.722
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −4,19phân vị 6
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 2,2%phân vị 50
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows several accounting signals of concern: a Beneish M-Score of -1.4585 (80th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year change of -1.73, and a very low Altman Z-Score of 0.67 (distress zone). Earnings-quality measures are poor overall (Earnings Quality 11.8/100) driven by near-zero cash and receivables conversion metrics (Cash conversion 0.0/100, Receivables quality 0.0/100) and a very low total accruals-impact (TATA 0.1484).
- Beneish M-Score -1.4585: measures likelihood of earnings manipulation using eight financial ratios; the company ranks at the 80th percentile among Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting) and saw a year-over-year M-Score change of -1.73 (the trajectory is a secondary cue given low serial correlation of M-Scores). Note: the -1.78 US-calibrated cutoff is less applicable in Vietnam (about 28% of VN firms cross it).
- DSRI 1.9761: the Days' Sales Receivable Index near 2.0 indicates receivables (or revenue recognition timing) grew relative to sales, a typical signal the model flags for revenue-related aggressiveness.
- SGAI 1.4768: selling, general & administrative expenses increased proportionally to sales, which the Beneish model interprets as a potential pressure on reported margins or cost recognition anomalies.
- TATA 0.1484: total accruals to total assets is positive but modest; combined with very poor cash conversion this implies reported profits are not being converted to cash (see cash-conversion check).
- Altman Z-Score 0.67: measures financial distress and distance to bankruptcy; 0.67 places the company in the distress zone under the Altman framework.
- Cash-conversion three-year metric -4.19 (6th percentile among Vietnamese non-financials): operating cash flow divided by net profit over three years is strongly negative, indicating profits are not turning into cash.
- Earnings-quality sub-scores all at or near 0 for several categories (Cash conversion 0.0/100, Receivables quality 0.0/100, Margin quality 0.0/100, Revenue quality 0.0/100): these indicate material weaknesses in the quality of reported earnings.
- AQI 0.9773 and DEPI 0.9527: asset quality index (AQI < 1) and depreciation index (DEPI slightly under 1) do not show large built-in conservatism reversals—AQI ~0.9773 suggests no major write-offs of long-lived assets relative to prior period.
- SGI 0.6490 and GMI 0.6587: sales growth index and gross margin index both below 1 indicate the company experienced lower sales growth and improved or stable gross margins versus the prior year rather than aggressive upward margin restatements (SGI <1 means sales shrank; GMI <1 means gross margins improved).
- Receivables outside the trade cycle 2.2% of total assets (50th percentile): the level of non-trade receivables/prepayments/long-term receivables is middling among Vietnamese peers, not unusually large.
- Piotroski F-Score 6/9: fundamental score is neutral to moderately healthy on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency tests.
Ownership is concentrated: Nguyễn Thị Như Loan holds 37.0% and another individual, Nguyễn Ngọc Huyền My, holds 14.3%, together accounting for a large block of shares; remaining named individuals hold much smaller stakes. This is a tightly held, primarily individual-controlled shareholder register.
- Compare the FY2025 note(s) on trade receivables, prepayments and loans receivable to quantify the 2.2% of total assets described as receivables outside the trade cycle.
- Reconcile operating cash flow and profit in the cash-flow statement and profit-and-loss (OCI) to confirm the three-year cash-conversion ratio that produced -4.19.
- Examine the auditor’s report and the accounting-policy notes for revenue recognition and allowance for doubtful accounts to assess drivers of DSRI = 1.9761 and the 0.0/100 receivables-quality score.
- Check the consolidated statement of changes in equity and the parent profit note to verify there are no accumulated losses and to confirm owner’s equity (excluding minority interest) is positive.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.64
- P/S
- 5.93
- ROE
- 4.0%
- ROA
- 1.9%
- EPS
- 623
- BVPS
- 15.881
- Biên gộp
- 39.0%
- Biên ròng
- 36.1%
- D/E
- 0.18
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.57
- Tăng trưởng DT
- −35.1%
- Tăng trưởng LN
- +108.4%
- EV/EBITDA
- 19.58
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 275 triệu
- Vốn điều lệ
- 2.751 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT