Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 4.600
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 6.081
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Cần lưu ý thêm
- Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- 51,8%
- 12 thángHiệu chỉnh lịch sử
- Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Triển vọng 12 tháng so với ngành
Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.
- Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
- Không phải giá mục tiêu.
- Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
- Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
- Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 43,9%phân vị 98
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple conflicting signals: a very high Beneish M-Score of 6.4417 (99th percentile vs Vietnamese peers; year-over-year change +10.73) — which flags aggressive accounting metrics relative to peers — alongside strong operational/fundamental scores (Piotroski F-Score 8/9) and solid earnings-quality sub-scores for accruals, cash conversion and receivables (all 100/100). At the same time the Altman Z-Score is 0.67 (in the distress zone), revenue- and margin-quality are scored 0/100, and several balance-sheet items (receivables outside the trade cycle = 43.9% of assets, 98th percentile) are unusually large.
- Beneish M-Score 6.4417: the M-Score is designed to detect earnings manipulation by combining eight ratios; this company’s score is far above the US −1.78 threshold and sits at the 99th percentile against Vietnamese peers, indicating anomalously aggressive accounting metrics relative to the local universe.
- Year-over-year M-Score change +10.73: the M-Score increased sharply year-over-year, showing a material trajectory change in the underlying ratios (consecutive-year M-Scores have low correlation, so the jump is a notable secondary cue).
- SGI (Sales Growth Index) = 10.0000: SGI measures the rate of sales growth relative to the prior year; a value of 10 indicates very large reported revenue growth, which can stress other accounting areas and is consistent with the 0/100 Revenue quality score.
- GMI (Gross Margin Index) = 4.3755: GMI > 1 measures deterioration in gross margin; at 4.3755 it indicates materially worse gross margins versus the prior period (GMI compares gross margin current/previous).
- LVGI (Leverage Index) = 1.0852: LVGI > 1 measures rising leverage (the ratio of debt to assets has increased versus prior year), a balance-sheet pressure point.
- Receivables outside the trade cycle = 43.9% of total assets (98th percentile): this line combines prepayments, loans receivable and other long-term receivables; such a large share of assets outside usual trade receivables is a clear area for further verification.
- Revenue quality = 0/100 and Margin quality = 0/100: the Earnings-Quality sub-scores report zero for both revenue and margin quality, which aligns with the very high SGI and high GMI and implies the quality of reported top-line and margins is weak by the applied assessments.
- Altman Z-Score = 0.67 (distress zone): the Z-Score is low, indicating limited distance to bankruptcy risk using the Altman model inputs.
- Director-deal registrations: 9 sale registrations disclosed 2025-10-30 to 2026-10-30 (1 trader; 9 without a volume) and 0 purchase registrations — these are registered intentions to trade filed with the exchange (not executed trades) and are concentrated on the sell side over the last year.
- Piotroski F-Score = 8/9: the Piotroski score (which combines profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency signals) is high, indicating many fundamental performance signals are favorable in the applied scoring.
- Earnings-Quality overall = 70/100 with sub-scores: Accruals quality 100/100, Cash conversion 100/100, Receivables quality 100/100: these indicate that, by the applied metrics, reported accruals, operating cash conversion and the face-level trade receivables quality show no immediate red flags.
- TATA (Total Accruals to Assets) = -0.0192: TATA close to zero and slightly negative indicates small net accruals relative to assets in the accounting period used by this metric (TATA measures the extent to which earnings are explained by accruals rather than cash).
- AQI (Asset Quality Index) = 0.6937: AQI < 1 (AQI compares non-current assets other than PPE to total assets across periods) suggests no increase in asset-quality risk by this index (it implies a relative improvement or lower noncurrent asset capitalization versus prior period).
- DEPI (Depreciation Index) = 0.9326: DEPI < 1 signals a higher depreciation charge rate (or lower implied useful lives) versus prior year rather than aggressive capitalization of depreciation, which can be a conservative indicator on fixed-asset accounting.
Top shareholders are individuals and small institutions (largest: Nguyễn Lượng Khoa Toàn 8.2%; Pixi 4.9%; Sanei 4.9%; Lê Tiến Dũng 4.3%; Lê Thống Nhất 2.9%). No single dominant state or strategic controlling shareholder is reported in the top five, and director-deal registrations over the last year are concentrated as sale registrations (9 sale registrations, 0 purchases), which are registrations of intent rather than executed trades.
- Compare the FY2025 note(s) that detail 'prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables' with the balance-sheet line items that total the 43.9% of assets flagged as receivables outside the trade cycle.
- Reconcile the revenue growth disclosed in the income statement and the SGI = 10.0000 with segment and sales-disaggregation notes (check whether organic sales, related-party sales or one-off contract recognition explain the spike).
- Inspect the depreciation and fixed-asset accounting policy note and the PPE reconciliation to confirm the components behind DEPI = 0.9326 (useful lives, additions, disposals and depreciation expense).
- Review the related-party transactions and loans receivable schedules for any concentration, maturity profile, collateral and allowance details in FY2025 filings to assess the composition of large non-trade receivables.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.42
- P/S
- 4.65
- ROE
- 0.9%
- ROA
- 0.5%
- EPS
- 95
- BVPS
- 10.982
- Biên gộp
- 20.1%
- Biên ròng
- 7.3%
- D/E
- 0.24
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.36
- Tăng trưởng DT
- +2760.2%
- Tăng trưởng LN
- +125.9%
- EV/EBITDA
- 14.97
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 92,6 triệu
- Vốn điều lệ
- 926 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT