Về trang chủ

NRC

Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Quốc gia

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT
4.600
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh
+32.2%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Bằng giá đóng cửa+500%
Giá đóng cửa (VND)
4.600
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.081

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Cần lưu ý thêm

  • Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
51,8%
12 thángHiệu chỉnh lịch sử
Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+5.0điểm phần trăm
Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

  • Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
  • Không phải giá mục tiêu.
  • Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày
Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm
−2.6+12.9
  • Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
  • Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.893
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.02%
Ke
11.02%
x
E/(D+E)
76.56%
+
Kd(1-t)
6.07%
x
D/(D+E)
23.44%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→4.600
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+32.2%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.081
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow58.2 tỷone off strip ratio: 16.91

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%6.2036.2036.2036.2036.203
9.0%5.9915.9915.9916.0816.203
10.0%5.6165.6165.6165.6165.991
11.0%5.3665.6165.6165.6165.616
12.0%5.3665.3665.3665.3665.366
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·8663997199891.3425377403001307
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·20,50,91613432570,6
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·00000096000
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·8483877059151.2834994952061136
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·0,050,030,4524941871563110
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·14101261518956890
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·14101261518956890
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·32211216130,92751.728
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·1.1041.5301.3651.28868123211520313026
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·8651.2951.02093543041308012126
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·8651.29583975043041308012126
Tài sản cố định (tỷ VND)
·676768697878666730
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·98910192081030
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·595959595958585800
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·666666666600000
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·1031031021010003600
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·103103102101000000
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·00000003600
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·30,040,1101717191940,01
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,20,040,10,611330,040,01
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·1.9701.9292.0832.2772.02376985650326032
Nợ phải trả (tỷ VND)
·8037737899958672914352981030,5
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·636565567748426118247831020,5
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·2443093515141074699270,40
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·322494496181.060360
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·16620822224644217318821510
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·4045486837431303510
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·1.1681.1561.2941.2821.15647742120515732
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·1.1681.1561.2941.2821.15647742120515732
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·92692692688284230224012012030
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·121211111132000
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·504117921127013614381342
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·1.9701.9292.0832.2772.02376985650326032
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·0535396000000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·92692692688284230224012012030
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·3000111220
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·151148148148366430

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
70
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 6.44 · phân vị 99 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +10.73
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.123
GMI
4.375
AQI
0.694
SGI
10.000
DEPI
0.933
SGAI
0.027
TATA
−0.019
LVGI
1.085

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
43,9%phân vị 98
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company shows multiple conflicting signals: a very high Beneish M-Score of 6.4417 (99th percentile vs Vietnamese peers; year-over-year change +10.73) — which flags aggressive accounting metrics relative to peers — alongside strong operational/fundamental scores (Piotroski F-Score 8/9) and solid earnings-quality sub-scores for accruals, cash conversion and receivables (all 100/100). At the same time the Altman Z-Score is 0.67 (in the distress zone), revenue- and margin-quality are scored 0/100, and several balance-sheet items (receivables outside the trade cycle = 43.9% of assets, 98th percentile) are unusually large.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 6.4417: the M-Score is designed to detect earnings manipulation by combining eight ratios; this company’s score is far above the US −1.78 threshold and sits at the 99th percentile against Vietnamese peers, indicating anomalously aggressive accounting metrics relative to the local universe.
  • Year-over-year M-Score change +10.73: the M-Score increased sharply year-over-year, showing a material trajectory change in the underlying ratios (consecutive-year M-Scores have low correlation, so the jump is a notable secondary cue).
  • SGI (Sales Growth Index) = 10.0000: SGI measures the rate of sales growth relative to the prior year; a value of 10 indicates very large reported revenue growth, which can stress other accounting areas and is consistent with the 0/100 Revenue quality score.
  • GMI (Gross Margin Index) = 4.3755: GMI > 1 measures deterioration in gross margin; at 4.3755 it indicates materially worse gross margins versus the prior period (GMI compares gross margin current/previous).
  • LVGI (Leverage Index) = 1.0852: LVGI > 1 measures rising leverage (the ratio of debt to assets has increased versus prior year), a balance-sheet pressure point.
  • Receivables outside the trade cycle = 43.9% of total assets (98th percentile): this line combines prepayments, loans receivable and other long-term receivables; such a large share of assets outside usual trade receivables is a clear area for further verification.
  • Revenue quality = 0/100 and Margin quality = 0/100: the Earnings-Quality sub-scores report zero for both revenue and margin quality, which aligns with the very high SGI and high GMI and implies the quality of reported top-line and margins is weak by the applied assessments.
  • Altman Z-Score = 0.67 (distress zone): the Z-Score is low, indicating limited distance to bankruptcy risk using the Altman model inputs.
  • Director-deal registrations: 9 sale registrations disclosed 2025-10-30 to 2026-10-30 (1 trader; 9 without a volume) and 0 purchase registrations — these are registered intentions to trade filed with the exchange (not executed trades) and are concentrated on the sell side over the last year.
Tín hiệu tích cực
  • Piotroski F-Score = 8/9: the Piotroski score (which combines profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency signals) is high, indicating many fundamental performance signals are favorable in the applied scoring.
  • Earnings-Quality overall = 70/100 with sub-scores: Accruals quality 100/100, Cash conversion 100/100, Receivables quality 100/100: these indicate that, by the applied metrics, reported accruals, operating cash conversion and the face-level trade receivables quality show no immediate red flags.
  • TATA (Total Accruals to Assets) = -0.0192: TATA close to zero and slightly negative indicates small net accruals relative to assets in the accounting period used by this metric (TATA measures the extent to which earnings are explained by accruals rather than cash).
  • AQI (Asset Quality Index) = 0.6937: AQI < 1 (AQI compares non-current assets other than PPE to total assets across periods) suggests no increase in asset-quality risk by this index (it implies a relative improvement or lower noncurrent asset capitalization versus prior period).
  • DEPI (Depreciation Index) = 0.9326: DEPI < 1 signals a higher depreciation charge rate (or lower implied useful lives) versus prior year rather than aggressive capitalization of depreciation, which can be a conservative indicator on fixed-asset accounting.
Rủi ro sở hữu

Top shareholders are individuals and small institutions (largest: Nguyễn Lượng Khoa Toàn 8.2%; Pixi 4.9%; Sanei 4.9%; Lê Tiến Dũng 4.3%; Lê Thống Nhất 2.9%). No single dominant state or strategic controlling shareholder is reported in the top five, and director-deal registrations over the last year are concentrated as sale registrations (9 sale registrations, 0 purchases), which are registrations of intent rather than executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the FY2025 note(s) that detail 'prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables' with the balance-sheet line items that total the 43.9% of assets flagged as receivables outside the trade cycle.
  • Reconcile the revenue growth disclosed in the income statement and the SGI = 10.0000 with segment and sales-disaggregation notes (check whether organic sales, related-party sales or one-off contract recognition explain the spike).
  • Inspect the depreciation and fixed-asset accounting policy note and the PPE reconciliation to confirm the components behind DEPI = 0.9326 (useful lives, additions, disposals and depreciation expense).
  • Review the related-party transactions and loans receivable schedules for any concentration, maturity profile, collateral and allowance details in FY2025 filings to assess the composition of large non-trade receivables.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
8/9
Mạnh
Z-Score
0.67
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.99
Âm
Tổng hợp
48
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.64×Gánh nặng lãi vay0.48×Biên HĐKD0.24×Vòng quay0.05×Đòn bẩy1.69=ROE0.6%
Rủi ro giá
Động lượng
−25.4%
Biến động
42.1%
Mức sụt giảm tối đa
−35.7%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
48.30P/E
P/B
0.42
P/S
4.65
ROE
0.9%
ROA
0.5%
EPS
95
BVPS
10.982
Biên gộp
20.1%
Biên ròng
7.3%
D/E
0.24
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
1.36
Tăng trưởng DT
+2760.2%
Tăng trưởng LN
+125.9%
EV/EBITDA
14.97
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
92,6 triệu
Vốn điều lệ
926 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →