Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 5.200
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 5.953
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 22 thg 11, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Rất thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 25,3%phân vị 93
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,36×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 5Chạm ngưỡng luật định
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company shows an elevated Beneish M-Score of 0.0976 (94th percentile vs Vietnamese peers), driven by high sales-growth and asset-quality components, while the year-over-year M-Score moved down by -0.35. Earnings-quality indicators are mixed: accruals and receivables score 100/100 but cash-conversion, margin and revenue-quality scores are 0/100; Altman Z = 3.33 (safe zone) and Piotroski F = 5/9 (neutral).
- High relative M-Score: 0.0976, at the 94th percentile among Vietnamese peers (a high percentile indicates more aggressive accounting versus Vietnamese peers).
- High Sales Growth Index (SGI = 5.2794) — this measures year-over-year sales growth and can magnify incentives to manage earnings when growth is very large.
- Asset quality index elevated (AQI = 1.1204) — AQI measures the proportion of non-current or potentially illiquid assets (e.g., receivables, other assets) relative to total assets; values >1 indicate an increase in such assets.
- High DEPI = 1.1536 — depreciation index above 1 signals slower depreciation expense (lower current depreciation relative to prior year), which can inflate reported profits.
- Large proportion of receivables and non-trade assets: receivables outside the trade cycle = 25.3% of total assets (93rd percentile vs Vietnamese non-financial firms). This line aggregates prepayments to suppliers, loans receivable and long-term receivables and is unusually large.
- Five consecutive years of net loss at the parent (up to FY2025) and audited statements that show losses in each of the latest 3 years (the statutory loss test condition is met in the financials, though UPCoM listings are not subject to the exchange cancellation rule).
- Earnings-quality sub-scores showing weaknesses: cash-conversion = 0/100, margin quality = 0/100 and revenue quality = 0/100, indicating poor cash generation relative to earnings and weak evidence on the sustainability/quality of margins and revenue.
- Accruals quality = 100/100 — this measures the behavior of accruals versus cash flows and suggests accruals are currently behaving consistently with revenue recognition and cash items.
- Receivables quality = 100/100 — the receivables profile (turnover/aging patterns used in the score) does not, by itself, indicate classic revenue-recognition manipulation, despite the large absolute size of non-trade receivables.
- TATA (total accruals to total assets) = -0.0716 — a negative TATA implies accruals reduced reported earnings (the company recorded accrual adjustments that lowered earnings rather than inflated them in the period measured).
- DSRI = 0.1557 and GMI = 0.1027 and SGAI = 0.1646 — these low values imply inventory/sales and gross-margin deterioration metrics (DSRI, GMI) and SG&A intensity (SGAI) are not signaling upward pressure on revenue recognition or big SG&A-driven profit management in the measured periods.
- Altman Z-Score = 3.33 — places the firm in the 'safe' zone on the bankruptcy-distance metric.
- Piotroski F-Score = 5/9 — a middling score indicating neither strong nor extremely weak operating and profitability fundamentals.
Ownership is highly concentrated: Mai Đức Hùng (29.7%), the Mai Đức Hùng investment fund (25.8%) and Mai Đức Tú (20.0%) together control about 75.5% of shares, with smaller individual holdings following. Director-deal registrations in the year show net registered sale volume of -3.00% of shares outstanding (registrations, not executed trades).
- Compare the FY2025 balance-sheet line(s) for 'prepayments to suppliers', 'loans receivable' and 'other long-term receivables' with the related-party disclosures and the notes to accounts to break down the 25.3% of total assets classified as receivables outside the trade cycle.
- Reconcile operating cash flow and profit: match the cash-flow-from-operations (CFO) in the cash-flow statement to reported net profit to verify the cash-conversion weakness (the cash-conversion score = 0/100).
- Read the auditor's report and management discussion for explanations of depreciation and useful-life policy changes related to DEPI = 1.1536 and check fixed-asset schedules for major revaluations or life extensions.
- Locate the statutory and parent-company profit lines and the statement of retained earnings/accumulated losses to confirm five consecutive years of parent net loss and the accumulated loss amount equal to 0.36× paid-in capital.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.81
- P/S
- 10.50
- ROE
- −11.3%
- ROA
- −9.0%
- EPS
- −771
- BVPS
- 6.439
- Biên gộp
- 28.3%
- Biên ròng
- −166.1%
- D/E
- 0.00
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 8.03
- Tăng trưởng DT
- +427.9%
- Tăng trưởng LN
- +9.5%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 20,0 triệu
- Vốn điều lệ
- 200 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT