Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 14.300
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 15.946
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Cần lưu ý thêm
- Thanh khoản giao dịch thấp.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −65,20phân vị 0
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 2,0%phân vị 49
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple accounting signals consistent with aggressive accruals and weak cash conversion: a Beneish M-Score of 0.0231 (93rd percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +1.10, very high component DSRI (2.5619) and DEPI (2.7084), and a very poor Earnings-Quality Score of 5.7/100 driven by zeros on accruals, cash conversion, receivables, margin quality and low revenue quality (38.2/100). Operational distress is mixed: an Altman Z-Score of 2.96 places the company in the grey zone for bankruptcy distance, while the Piotroski F-Score is 4/9 (neutral).
- Beneish M-Score = 0.0231 (measures likelihood of earnings manipulation using eight ratios); this is at the 93rd percentile among Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting) and rose by +1.10 year-over-year (the trajectory moved notably this year).
- DSRI = 2.5619 (days’ sales receivables index; high values indicate receivables/sales are growing faster than sales and can signal revenue recognition or collection issues).
- DEPI = 2.7084 (depreciation index; values >1 indicate slowing depreciation rates or capitalization changes that can inflate earnings).
- SGAI = 10.0000 (selling, general & administrative index; very large value indicates SGA expenses fell sharply relative to sales or were reclassified/capitalized).
- TATA = 0.8033 (total accruals to total assets; a high positive number indicates earnings are driven by accruals rather than cash).
- Earnings-Quality Score = 5.7/100 with Accruals quality = 0.0/100 and Cash conversion = 0.0/100 (measures how much reported profit is supported by cash and conservative accruals; these scores indicate very poor conversion of profit into cash and low accruals quality).
- Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -65.20 (0th percentile among Vietnamese non-financials; indicates profits have not turned into operating cash over three years).
- Receivables outside the trade cycle = 2.0% of total assets (49th percentile among Vietnamese peers; this shows non-trade receivables/prepayments/loans receivable are not unusually large as a share of assets).
- Accumulated losses: none (undistributed earnings are not negative) and Owner's equity (excluding minority interest) is positive (these are balance-sheet level signals of solvency).
- Statutory loss tests (Decree 155/2020 Art.120(1)(e), amended by Decree 245/2025) — none met (the audited FY2025 statements do not meet the exchange’s statutory loss criteria for cancellation).
- Director-deal registrations over 2025-10-30 to 2026-10-30 show 0 sale registrations and 3 purchase registrations totalling 40,000 shares (net registered +0.12% of shares outstanding), which are intentions registered with the exchange rather than executed trades.
Ownership is highly concentrated: Vi Thị Dung holds 60.3% and the next largest holder, Dương Thị Chín, holds 21.0%; four other individuals hold small stakes (4.2%, 4.2%, 3.6%). This concentrated, individually-held control suggests related-party and group transactions and insider decisions can materially affect reported results.
- Compare FY2025 'Receivables and prepayments' schedule to the related-party transactions note to identify any large prepayments or loans to related parties and whether these are included in the 2.0% of total assets.
- Reconcile the components of operating cash flow in the cash flow statement with the income statement to explain the three-year cash conversion ratio of -65.20 (show line items for changes in working capital and non-cash adjustments).
- Locate the fixed-asset and depreciation note to verify the drivers of DEPI = 2.7084 (check for changes in useful lives, revaluations, additions/capitalizations or policy changes).
- Inspect the SGA breakdown and accounting-policy note to explain SGA index = 10.0000 (look for expense reclassification, one-off reversals, or capitalization of selling/administrative costs).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 1.46
- P/S
- 12.28
- ROE
- 2.6%
- ROA
- 1.9%
- EPS
- 161
- BVPS
- 10.447
- Biên gộp
- 3.0%
- Biên ròng
- 12.9%
- D/E
- 0.35
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 65.06
- Tăng trưởng DT
- −64.0%
- Tăng trưởng LN
- +1999.0%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 34,7 triệu
- Vốn điều lệ
- 347 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT