Về trang chủ

DTA

Công ty Cổ phần Đệ Tam

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
3.570
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+30.2%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
3.570
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
4.650

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
63.64%
+
Kd(1-t)
2.47%
x
D/(D+E)
36.36%
=
WACC
10.00%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→3.570
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+30.2%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
4.650
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)12.00%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow4.1 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
10.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
11.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
12.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
13.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
14.0%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014201320112010
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·163212187232241113987975554119146··
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·528943481916153544··
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·343174920000000··
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·57353943595267575749341213··
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·132652733413738282427··
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·7715912415178120,70,70,633123··
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·7715912415178120,70,70,633123··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·211112121210105220,30,56··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0000000000006··
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·46542352251742842236631624323419120876··
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·923384837352415131333410··
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·1023384837352415131328350··
Tài sản cố định (tỷ VND)
·18192021221612121213121212··
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·91112131473444344··
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·8888888888888··
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·181700000000000··
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·12101312131212121212171864··
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·0000000000101010··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·101010101010101212128854··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·110,24330,50,090,40,050,060,20,3··
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·110,24330,50,090,40,050,060,20,3··
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·628634709749669535464395318289232227223··
Nợ phải trả (tỷ VND)
·424430506547475351276213162137130126122··
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·30732841036626613111713510962798561··
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·7562511029656521068843302211··
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·510,436220,320,80,4129··
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·11710296182209220159785475514160··
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·6954604678858523415716135··
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·205204203202194184188182156152102102101··
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·205204203202194184188182156152102102101··
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·181181181181181181172172150150100100100··
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·1110,90,60,65555553··
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·232321201331151−3−3−3−4··
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·628634709749669535464395318289232227223··
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·181181181181181181172172150150100100100··

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
21
Kém
Chất lượng dồn tích
84
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.56 · phân vị 78 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +0.63
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
1.981
GMI
0.992
AQI
1.120
SGI
0.807
DEPI
0.914
SGAI
1.196
TATA
0.039
LVGI
0.993

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−5,14phân vị 5
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
3,6%phân vị 59
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company shows accounting and cash-flow stress signals: a Beneish M-Score of -1.5613 (78th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.62, an Altman Z-Score of 0.05 (in the distress zone) and a Piotroski F-Score of 3/9. Earnings-quality diagnostics are poor overall (Earnings Quality 21.1/100) driven by extremely weak cash conversion (3-year cash conversion -5.14; 5th percentile) and row-level revenue/receivables metrics (receivables outside the trade cycle 3.6% of total assets; 59th percentile).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -1.5613: measures the likelihood of earnings manipulation signals; at the 78th percentile versus Vietnamese peers this is more aggressive than most local peers (note: the -1.78 cutoff is US-calibrated and ~28% of VN stocks exceed it). Year-over-year change +0.62 indicates the accounting profile has moved materially in the last year.
  • DSRI 1.9814: Days Sales in Receivables Index ~1.98, measuring faster growth in receivables relative to sales (suggests receivables growth outpacing revenue).
  • AQI 1.1199 and SGAI 1.1956: Asset quality index 1.1199 measures growth in non-current assets and other potentially subjective items; SGAI 1.1956 shows selling, general & admin expenses growing faster than sales — both can signal aggressive recognition or cost capitalization choices.
  • TATA 0.0394: Total accruals to total assets of 0.0394 measures accrual amount relative to the balance sheet; while not extreme, accruals are positive and non-zero.
  • Altman Z-Score 0.05: measures distance to bankruptcy; 0.05 is in the distress zone and indicates balance-sheet and earnings weakness on the Z model scale.
  • Piotroski F-Score 3/9: measures simple fundamental health across profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency; a score of 3 indicates weak fundamentals.
  • Earnings-Quality sub-scores: Cash conversion 0.0/100, Receivables quality 0.0/100, Margin quality 0.0/100, Revenue quality 0.0/100 — these zeros indicate very poor measured quality in converting profit into cash, the composition of revenue, margins and receivables behaviour as captured by the framework.
Tín hiệu tích cực
  • Accruals quality 84.2/100: this sub-score indicates that reported accruals (as measured by the applied accrual-quality metric) appear relatively reliable.
  • LVGI 0.9930 and DEPI 0.9137: Leverage/volatility and depreciation indices are close to 1 (LVGI 0.9930 measures changes in leverage and volatility; DEPI 0.9137 measures changes in depreciation policy), suggesting no dramatic changes in leverage volatility or depreciation policy in the year-on-year indices used by Beneish.
  • SGI 0.8073: Sales Growth Index below 1 (0.8073) indicates sales contracted rather than rapidly expanding, which can reduce some incentives to aggressively inflate revenue (but must be read with the DSRI and other indicators).
  • No statutory loss tests met (Decree 155/2020 Art. 120(1)(e) as amended): the published audited statements do not meet the exchange-listed criteria that would trigger the specific statutory loss test referenced.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated among individuals: the top five named shareholders hold 10.1%, 5.6%, 5.4%, 4.9% and 4.8% respectively, with the largest single holder (Phạm Thị Kim Xuân) at 10.1%. Director-deal registrations show 0 sale registrations and 2 purchase registrations disclosed between 2025-10-30 and 2026-10-30 (these are registered intentions, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the FY2025 operating cash flow line in the cash-flow statement with parent net profit to verify the 3-year cash conversion ratio (reported -5.14); check the note to cash-flow reconciliation for adjustments.
  • Inspect the note(s) to trade receivables and 'other receivables / long-term receivables / prepayments' to confirm the 3.6% of total assets labelled as receivables outside the trade cycle and the composition (prepayments, loans to related parties, long-term receivables).
  • Review the fixed-asset and intangible-asset schedules and the related-party transactions note to reconcile the Asset Quality Index drivers (AQI 1.1199) — look for additions, reclassifications or capitalization policies that changed year-on-year.
  • Check the audited parent and consolidated statements for retained earnings / undistributed earnings and the statutory-loss disclosures to confirm accumulated losses are absent and that no statutory loss test (per Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended) is triggered.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
3/9
Yếu
Z-Score
0.05
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.51
Âm
Tổng hợp
40
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.10×Gánh nặng lãi vay−0.85×Biên HĐKD−0.02×Vòng quay0.18×Đòn bẩy3.07=ROE0.1%
Rủi ro giá
Động lượng
−23.2%
Biến động
45.8%
Mức sụt giảm tối đa
−26.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
353.75P/E
P/B
0.34
P/S
0.61
ROE
0.1%
ROA
0.0%
EPS
10
BVPS
10.485
Biên gộp
17.2%
Biên ròng
0.2%
D/E
0.71
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
0.53
Tăng trưởng DT
−19.9%
Tăng trưởng LN
+40.6%
EV/EBITDA
20.32
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
19,5 triệu
Vốn điều lệ
195 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →