Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 3.570
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 4.650
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −5,14phân vị 5
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 3,6%phân vị 59
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows accounting and cash-flow stress signals: a Beneish M-Score of -1.5613 (78th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.62, an Altman Z-Score of 0.05 (in the distress zone) and a Piotroski F-Score of 3/9. Earnings-quality diagnostics are poor overall (Earnings Quality 21.1/100) driven by extremely weak cash conversion (3-year cash conversion -5.14; 5th percentile) and row-level revenue/receivables metrics (receivables outside the trade cycle 3.6% of total assets; 59th percentile).
- Beneish M-Score -1.5613: measures the likelihood of earnings manipulation signals; at the 78th percentile versus Vietnamese peers this is more aggressive than most local peers (note: the -1.78 cutoff is US-calibrated and ~28% of VN stocks exceed it). Year-over-year change +0.62 indicates the accounting profile has moved materially in the last year.
- DSRI 1.9814: Days Sales in Receivables Index ~1.98, measuring faster growth in receivables relative to sales (suggests receivables growth outpacing revenue).
- AQI 1.1199 and SGAI 1.1956: Asset quality index 1.1199 measures growth in non-current assets and other potentially subjective items; SGAI 1.1956 shows selling, general & admin expenses growing faster than sales — both can signal aggressive recognition or cost capitalization choices.
- TATA 0.0394: Total accruals to total assets of 0.0394 measures accrual amount relative to the balance sheet; while not extreme, accruals are positive and non-zero.
- Altman Z-Score 0.05: measures distance to bankruptcy; 0.05 is in the distress zone and indicates balance-sheet and earnings weakness on the Z model scale.
- Piotroski F-Score 3/9: measures simple fundamental health across profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency; a score of 3 indicates weak fundamentals.
- Earnings-Quality sub-scores: Cash conversion 0.0/100, Receivables quality 0.0/100, Margin quality 0.0/100, Revenue quality 0.0/100 — these zeros indicate very poor measured quality in converting profit into cash, the composition of revenue, margins and receivables behaviour as captured by the framework.
- Accruals quality 84.2/100: this sub-score indicates that reported accruals (as measured by the applied accrual-quality metric) appear relatively reliable.
- LVGI 0.9930 and DEPI 0.9137: Leverage/volatility and depreciation indices are close to 1 (LVGI 0.9930 measures changes in leverage and volatility; DEPI 0.9137 measures changes in depreciation policy), suggesting no dramatic changes in leverage volatility or depreciation policy in the year-on-year indices used by Beneish.
- SGI 0.8073: Sales Growth Index below 1 (0.8073) indicates sales contracted rather than rapidly expanding, which can reduce some incentives to aggressively inflate revenue (but must be read with the DSRI and other indicators).
- No statutory loss tests met (Decree 155/2020 Art. 120(1)(e) as amended): the published audited statements do not meet the exchange-listed criteria that would trigger the specific statutory loss test referenced.
Ownership is concentrated among individuals: the top five named shareholders hold 10.1%, 5.6%, 5.4%, 4.9% and 4.8% respectively, with the largest single holder (Phạm Thị Kim Xuân) at 10.1%. Director-deal registrations show 0 sale registrations and 2 purchase registrations disclosed between 2025-10-30 and 2026-10-30 (these are registered intentions, not executed trades).
- Compare the FY2025 operating cash flow line in the cash-flow statement with parent net profit to verify the 3-year cash conversion ratio (reported -5.14); check the note to cash-flow reconciliation for adjustments.
- Inspect the note(s) to trade receivables and 'other receivables / long-term receivables / prepayments' to confirm the 3.6% of total assets labelled as receivables outside the trade cycle and the composition (prepayments, loans to related parties, long-term receivables).
- Review the fixed-asset and intangible-asset schedules and the related-party transactions note to reconcile the Asset Quality Index drivers (AQI 1.1199) — look for additions, reclassifications or capitalization policies that changed year-on-year.
- Check the audited parent and consolidated statements for retained earnings / undistributed earnings and the statutory-loss disclosures to confirm accumulated losses are absent and that no statutory loss test (per Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended) is triggered.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.34
- P/S
- 0.61
- ROE
- 0.1%
- ROA
- 0.0%
- EPS
- 10
- BVPS
- 10.485
- Biên gộp
- 17.2%
- Biên ròng
- 0.2%
- D/E
- 0.71
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.53
- Tăng trưởng DT
- −19.9%
- Tăng trưởng LN
- +40.6%
- EV/EBITDA
- 20.32
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 19,5 triệu
- Vốn điều lệ
- 195 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT