Về trang chủ

DIH

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - Hội An

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT
5.900
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+55.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
5.900
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
9.177

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.

Cần lưu ý thêm

  • Chênh lệch mô hình gốc đã được giới hạn trước khi hiệu chỉnh.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Rất thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
0.566
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
9.59%
Ke
9.59%
x
E/(D+E)
21.70%
+
Kd(1-t)
1.95%
x
D/(D+E)
78.30%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→5.900
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+55.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
9.177
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow149.6 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%9.1779.1779.1779.1779.177
9.0%9.1779.1779.1779.1779.177
10.0%9.1779.1779.1779.1779.177
11.0%9.1779.1779.1779.1779.177
12.0%9.1779.1779.1779.1779.177
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014201320122011
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·453618771914876375340289225228222202209··
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·1341116172534425779341123··
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·9411313916318420317516211895939785··
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·1379133176533785668··
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·345498617721645137123784753949477··
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·345498617721645137123784753949477··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·13513301097310,80,225··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000024··
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·15556898886123··
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·120,30,30,30,30,30,30,020,020,020,020,020··
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·120,30,30,30,30,30,30,020,020,020,020,020··
Tài sản cố định (tỷ VND)
·1223564521123··
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·1223564521123··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·223333446400,000,03··
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·223333446400,000,01··
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·468623776920884384349298233233223204212··
Nợ phải trả (tỷ VND)
·343503670824793294258205181181170151160··
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·164460375782764201211205181181170151152··
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·12338925166860210383999142366972··
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·8157053994074363462542229··
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·1794329542299447000007··
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1794329542299447000000,4··
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·12512010696919091925253535352··
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·12512010696919091925253535352··
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·69696060606060603030303030··
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·1514121211111111111010107··
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·2117167112356676··
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·468623776920884384349298233233223204212··
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·69696060606060603030303030··

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
83
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
85
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.44 · phân vị 80 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +1.76
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.719
GMI
1.088
AQI
6.812
SGI
1.166
DEPI
1.000
SGAI
0.711
TATA
−0.283
LVGI
0.907

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
13,33phân vị 97
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
5,4%phân vị 69
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company’s Beneish M-Score is -1.4408 (80th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +1.76, signalling more aggressive accounting relative to most local peers and a notable upward trajectory; the absolute US-calibrated cutoff of -1.78 is crossed by many Vietnamese firms so peer percentile and trend are more relevant. Earnings-quality metrics are mixed: an overall score of 82.7/100 with perfect accruals, cash-conversion and receivables sub-scores (100/100 each) but a Revenue quality of 0.0/100. The Altman Z-Score is 1.67 (in the distress zone) while the Piotroski F-Score is 7/9 (strong fundamentals). Statutory loss tests under Vietnamese rules are not met for FY2025.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = -1.4408 (80th percentile vs VN peers): measures a composite likelihood of earnings manipulation; 80th percentile indicates more aggressive accounting than ~80% of Vietnamese peers and the M-Score rose by +1.76 year-over-year, indicating an accounting trajectory away from prior years.
  • Earnings-quality Revenue quality = 0.0/100: measures the quality and sustainability of reported revenue; a 0/100 score is an outlier against otherwise high quality sub-scores and warrants scrutiny of revenue recognition patterns and disclosures.
  • Altman Z-Score = 1.67 (distress zone): measures distance to bankruptcy using balance-sheet and earnings items; 1.67 falls into the distress zone rather than the safe zone.
  • Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = 13.33 (97th percentile): measures how well reported profits convert into cash over three years; this low ratio (high percentile means poor relative performance) indicates profits have not been turning into cash compared with peers.
  • AQI (Accounts quality index) = 6.8122: measures changes in receivables, inventory and other asset components relative to sales; a high AQI can signal aggressive asset recognition or slower collection patterns.
Tín hiệu tích cực
  • Earnings Quality total = 82.7/100 with Accruals quality = 100.0/100: accrual-based distortions appear low according to the accruals sub-score.
  • Cash conversion sub-score = 100.0/100 despite the low 3-year ratio noted above: the earnings-quality framework’s cash-conversion metric itself rates the company highly on the internal measures used.
  • Receivables quality = 100.0/100 and Receivables outside the trade cycle = 5.4% of total assets (69th percentile): receivables appear largely within normal parameters for Vietnamese peers, with only moderate exposure to prepayments/loans outside the trade cycle.
  • Piotroski F-Score = 7/9: measures financial-strength signals (profitability, leverage/liquidity, operating efficiency); a 7 indicates generally strong fundamentals.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated in individuals: the largest shareholder holds 19.1% (Trần Đình Huy) and the top five individual holders together control a majority stake concentration pattern (other notable holdings 8.8%, 5.7%, 4.8%, 4.5%). Director-deal registrations in 2025–10–30 to 2026–10–30 show 1 sale registration and 1 purchase registration (registrations, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare FY2025 revenue recognition notes to the disclosure lines supporting Revenue quality = 0.0/100; examine contracts, timing of revenue, and percent-of-completion or delivery criteria.
  • Reconcile operating cash flow and net profit for the last three years in the cash-flow statement and the management discussion to explain the 3-year cash-conversion ratio of 13.33.
  • Inspect the notes/schedule for receivables and other long-term receivables to verify the 5.4% of total assets described as receivables outside the trade cycle (look for related-party loans, prepayments to suppliers, and long-term receivables).
  • Review the statutory and auditor notes for FY2025 to confirm that none of the statutory loss-test triggers (Decree 155/2020 Art.120(1)(e), as amended by Decree 245/2025) are met and to trace any auditor emphasis or subsequent-event disclosures.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
7/9
Mạnh
Z-Score
1.67
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−2.13
Âm
Tổng hợp
84
Từ 70 trở lên
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.78×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.08×Vòng quay0.55×Đòn bẩy3.74=ROE13.5%
Rủi ro giá
Động lượng
−40.4%
Biến động
39.2%
Mức sụt giảm tối đa
−49.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
2.71P/E
P/B
0.37
P/S
0.18
ROE
13.8%
ROA
3.1%
EPS
2.459
BVPS
18.151
Biên gộp
17.4%
Biên ròng
6.5%
D/E
2.41
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.76
Tăng trưởng DT
+16.6%
Tăng trưởng LN
+22.4%
EV/EBITDA
11.01
Tỷ suất cổ tức
22.5%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
7,9 triệu
Vốn điều lệ
79,3 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →