Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 23.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 26.331
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
Cần lưu ý thêm
- Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 20 thg 11, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −1,12phân vị 13
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 3,5%phân vị 59
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The accounting signals are mixed. The Beneish M‑Score is 1.2049 (96th percentile vs Vietnamese peers; year‑over‑year change +3.12), showing the company sits high in Vietnamese peer distribution for indicators of aggressive accounting—noting the US cutoff -1.78 is not directly comparable. Other metrics show acute receivables/revenue signals (DSRI 7.2203; receivables quality 0/100; revenue quality 0/100) while solvency and cash/earnings accrual measures look healthier (Altman Z = 3.56 in the ‘safe’ zone; accruals quality 100/100; cash conversion component 100/100, though an independent 3‑year cash conversion check is -1.12).
- Beneish M‑Score = 1.2049 (96th percentile among Vietnamese peers; YoY change +3.12). The M‑Score aggregates eight ratios to flag earnings manipulation risk; the high percentile and large YoY rise indicate the company’s pattern of accruals and other ratios is more aggressive versus most Vietnamese companies.
- DSRI (days‑sales receivables index) = 7.2203. DSRI measures whether receivables are growing faster than sales; a value well above 1 signals receivables expansion relative to sales and can indicate early revenue recognition or collection deterioration.
- Receivables quality = 0.0/100 and Revenue quality = 0.0/100 (Earnings‑quality breakdown). These scores indicate the model finds very weak support that reported revenues and receivables are high quality.
- LVGI (leverage growth index) = 2.7051. LVGI >1 indicates balance‑sheet leverage rose materially year on year; a value this large flags an increase in leverage or financing that can affect sustainability of earnings.
- SGAI (sales, general & admin index) = 1.6128 and DEPI (depreciation index) = 1.5297. SGAI >1 indicates SG&A growing faster than sales; DEPI >1 suggests depreciation policies or asset base changes that reduced reported depreciation expense relative to prior periods—both can inflate reported margins.
- Earnings‑quality cash conversion discrepancy: accruals quality 100/100 and model cash‑conversion 100/100 vs Vietnam three‑year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -1.12 (13th percentile). The published three‑year cash conversion ratio shows profits have not turned into operating cash over three years, which conflicts with the 'cash conversion' element of the other earnings‑quality score and warrants reconciliation in the filings.
- Altman Z‑Score = 3.56 (safe zone). The Altman Z aggregates liquidity, profitability and leverage proxies; 3.56 is in the range typically interpreted as distant from bankruptcy risk.
- Piotroski F‑Score = 4/9 (neutral). The F‑Score shows mixed operational and profitability signals rather than clear deterioration.
- Accruals quality = 100.0/100 and model cash conversion component = 100.0/100. The Beneish/Earnings‑quality components indicate reported earnings are not driven by simple accrual buildups per those specific measures (TATA = -0.1611 also indicates net total accruals measure is modestly negative).
- No accumulated losses; owner's equity (excluding minority interest) is positive and the statutory loss tests under the cited decrees are not met. The published statements therefore do not meet the statutory criteria for listing cancellation under Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended.
Ownership is concentrated: the top institutional holder (Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch Vụ Tài Chính Hoàng Huy) holds 38.2%, and the listed group entity HHS (Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Hoàng Huy) holds 35.3% (disclosed 2026‑06‑30), indicating a single group has significant influence (35.3%) and the top institutions together control a very large stake. Director‑deal registrations (0 sales, 2 purchase registrations totalling 12,314,398 shares; net registered volume +1.79% of shares outstanding between 2025‑10‑30 and 2026‑10‑30) are intentions to trade and show net insider registration to buy rather than sell over the year.
- Compare the year‑end trade receivables and 'other receivables / loans receivable / prepayments' lines in the FY2025 balance sheet with the related‑party transactions note and the revenue note to reconcile DSRI = 7.2203 and the 3.5% of total assets 'receivables outside the trade cycle.'
- Reconcile operating cash flow and net profit across the last three years in the cash flow statement and management discussion to explain the 3‑year cash conversion = -1.12 (operating cash flow / net profit) versus the accruals/cash‑conversion elements in the earnings‑quality model.
- Examine the fixed‑assets note (additions, disposals, depreciation policy) and the depreciation expense schedule to explain DEPI = 1.5297 and any change in useful lives or revaluations that affect reported depreciation.
- Review the SG&A and revenue schedules and any related‑party service or management‑fee disclosures to understand SGAI = 1.6128 and whether SG&A growth or allocation contributed to margin changes (margin quality = 36.2/100).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 2.21
- P/S
- 20.76
- ROE
- 2.3%
- ROA
- 1.7%
- EPS
- 254
- BVPS
- 10.430
- Biên gộp
- 40.7%
- Biên ròng
- 22.9%
- D/E
- 0.05
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.55
- Tăng trưởng DT
- −75.9%
- Tăng trưởng LN
- −76.9%
- EV/EBITDA
- 62.34
- Tỷ suất cổ tức
- 5.4%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 687 triệu
- Vốn điều lệ
- 6.874 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT