Về trang chủ

CRV

Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản CRV

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
23.000
VND · Giá đóng cửa gần nhất

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+14.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
23.000
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
26.331

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.

Cần lưu ý thêm

  • Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
94.84%
+
Kd(1-t)
3.22%
x
D/(D+E)
5.16%
=
WACC
11.52%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→23.000
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+14.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
26.331
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.52%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow687.0 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
9.5%26.82826.82826.82826.82826.828
10.5%26.33126.82826.82826.82826.828
11.5%26.33126.33126.33126.33126.331
12.5%25.64825.64825.64826.33126.331
13.5%25.64825.64825.64825.64825.648
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·9.9167.80610.3918.274
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·756208390309
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·1.4521.1251.6254.560
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·665383249306
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·406303119
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·6.8796.0127.9952.914
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·6.8796.0127.9952.914
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·16378132185
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·1.5861.3501.324852
Tài sản cố định (tỷ VND)
·2902972354
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·2872972354
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·3000
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·906935702664
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·25502160
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·135118171184
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·10,50,20,05
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·11.5029.15611.7159.125
Nợ phải trả (tỷ VND)
·4.3321.3074.5362.215
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·3.8921.1703.8262.087
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·03171.3910
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·3.5242261.4791.609
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·440136709129
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·390906160
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·7.1707.8497.1806.910
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·7.1707.8497.1806.910
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·6.7246.7246.7246.724
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·4471.126457187
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·11.5029.15611.7159.125
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·6.7246.7246.7246.724
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·95109154173
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·0,20,30,30,3
◆Báo cáo phân tích vnvalue
Phân tích cổ phiếu đầy đủ · PDF · Cập nhật 30 thg 10, 2026

Báo cáo gốc theo ngày công bố: có số liệu mô hình chưa hiệu chỉnh; website hiển thị giá trị hiệu chỉnh.

Tải xuống

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
55
Khá
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
36
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 1.20 · phân vị 96 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +3.12
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
7.220
GMI
1.007
AQI
0.980
SGI
0.241
DEPI
1.530
SGAI
1.613
TATA
−0.161
LVGI
2.705

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−1,12phân vị 13
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
3,5%phân vị 59
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The accounting signals are mixed. The Beneish M‑Score is 1.2049 (96th percentile vs Vietnamese peers; year‑over‑year change +3.12), showing the company sits high in Vietnamese peer distribution for indicators of aggressive accounting—noting the US cutoff -1.78 is not directly comparable. Other metrics show acute receivables/revenue signals (DSRI 7.2203; receivables quality 0/100; revenue quality 0/100) while solvency and cash/earnings accrual measures look healthier (Altman Z = 3.56 in the ‘safe’ zone; accruals quality 100/100; cash conversion component 100/100, though an independent 3‑year cash conversion check is -1.12).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M‑Score = 1.2049 (96th percentile among Vietnamese peers; YoY change +3.12). The M‑Score aggregates eight ratios to flag earnings manipulation risk; the high percentile and large YoY rise indicate the company’s pattern of accruals and other ratios is more aggressive versus most Vietnamese companies.
  • DSRI (days‑sales receivables index) = 7.2203. DSRI measures whether receivables are growing faster than sales; a value well above 1 signals receivables expansion relative to sales and can indicate early revenue recognition or collection deterioration.
  • Receivables quality = 0.0/100 and Revenue quality = 0.0/100 (Earnings‑quality breakdown). These scores indicate the model finds very weak support that reported revenues and receivables are high quality.
  • LVGI (leverage growth index) = 2.7051. LVGI >1 indicates balance‑sheet leverage rose materially year on year; a value this large flags an increase in leverage or financing that can affect sustainability of earnings.
  • SGAI (sales, general & admin index) = 1.6128 and DEPI (depreciation index) = 1.5297. SGAI >1 indicates SG&A growing faster than sales; DEPI >1 suggests depreciation policies or asset base changes that reduced reported depreciation expense relative to prior periods—both can inflate reported margins.
  • Earnings‑quality cash conversion discrepancy: accruals quality 100/100 and model cash‑conversion 100/100 vs Vietnam three‑year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -1.12 (13th percentile). The published three‑year cash conversion ratio shows profits have not turned into operating cash over three years, which conflicts with the 'cash conversion' element of the other earnings‑quality score and warrants reconciliation in the filings.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z‑Score = 3.56 (safe zone). The Altman Z aggregates liquidity, profitability and leverage proxies; 3.56 is in the range typically interpreted as distant from bankruptcy risk.
  • Piotroski F‑Score = 4/9 (neutral). The F‑Score shows mixed operational and profitability signals rather than clear deterioration.
  • Accruals quality = 100.0/100 and model cash conversion component = 100.0/100. The Beneish/Earnings‑quality components indicate reported earnings are not driven by simple accrual buildups per those specific measures (TATA = -0.1611 also indicates net total accruals measure is modestly negative).
  • No accumulated losses; owner's equity (excluding minority interest) is positive and the statutory loss tests under the cited decrees are not met. The published statements therefore do not meet the statutory criteria for listing cancellation under Decree 155/2020 Art.120(1)(e) as amended.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated: the top institutional holder (Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch Vụ Tài Chính Hoàng Huy) holds 38.2%, and the listed group entity HHS (Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Hoàng Huy) holds 35.3% (disclosed 2026‑06‑30), indicating a single group has significant influence (35.3%) and the top institutions together control a very large stake. Director‑deal registrations (0 sales, 2 purchase registrations totalling 12,314,398 shares; net registered volume +1.79% of shares outstanding between 2025‑10‑30 and 2026‑10‑30) are intentions to trade and show net insider registration to buy rather than sell over the year.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year‑end trade receivables and 'other receivables / loans receivable / prepayments' lines in the FY2025 balance sheet with the related‑party transactions note and the revenue note to reconcile DSRI = 7.2203 and the 3.5% of total assets 'receivables outside the trade cycle.'
  • Reconcile operating cash flow and net profit across the last three years in the cash flow statement and management discussion to explain the 3‑year cash conversion = -1.12 (operating cash flow / net profit) versus the accruals/cash‑conversion elements in the earnings‑quality model.
  • Examine the fixed‑assets note (additions, disposals, depreciation policy) and the depreciation expense schedule to explain DEPI = 1.5297 and any change in useful lives or revaluations that affect reported depreciation.
  • Review the SG&A and revenue schedules and any related‑party service or management‑fee disclosures to understand SGAI = 1.6128 and whether SG&A growth or allocation contributed to margin changes (margin quality = 36.2/100).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
4/9
Trung bình
Z-Score
3.56
Vùng an toàn
Tổng hợp
23
Dưới 30
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.75×Gánh nặng lãi vay1.01×Biên HĐKD0.30×Vòng quay0.07×Đòn bẩy1.60=ROE2.4%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
90.65P/E
P/B
2.21
P/S
20.76
ROE
2.3%
ROA
1.7%
EPS
254
BVPS
10.430
Biên gộp
40.7%
Biên ròng
22.9%
D/E
0.05
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.55
Tăng trưởng DT
−75.9%
Tăng trưởng LN
−76.9%
EV/EBITDA
62.34
Tỷ suất cổ tức
5.4%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
687 triệu
Vốn điều lệ
6.874 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →