Về trang chủ

CNT

Công ty Cổ phần Tập đoàn CNT

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
4.700
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+36.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
4.700
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.431

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
97.90%
+
Kd(1-t)
6.11%
x
D/(D+E)
2.10%
=
WACC
11.85%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend8.00%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→4.700
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+36.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.431
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.85%high risk: có
Growth rate8.00%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow135.4 tỷone off strip ratio: 0.10

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng5.0%6.5%8.0%9.5%11.0%
11.8%7.3107.3107.3107.3107.310
12.8%6.6416.7417.3107.3107.310
13.8%6.6416.6416.6417.3107.310
14.8%6.4316.4316.6416.6416.641
15.8%6.4316.4316.4316.6416.641
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014201320112010
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·704780862908821605542455267304529664915··
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·1613033921201992123442425··
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·61190593613460238474938111252··
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·2716210699103129203212159154363410592··
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·23108121382326491310111118··
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·4501129313217916714317140134151202216··
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·4501129313217916714317140134151202216··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·613314360525723811101530··
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000016··
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·726546484345221219348388477477··
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·333516223211131280,1··
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·33351622326660,80,1··
Tài sản cố định (tỷ VND)
·313312141613105444823381··
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·3033121416131054571925··
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,30000000040145··
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·0,7000000000414141··
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·38262017122222404547··
Đầu tư vào công ty liên doanh (tỷ VND)
·0000000000101010··
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·362540000000384446··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·221918222222111··
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−0,9−0,9−2−0,9−0,9−0,07−0,07−0,06−0,10−10−10−10··
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,52471084321148··
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,3123440,50,700,01024··
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·7768449089568656505644662866539171.1411.392··
Nợ phải trả (tỷ VND)
·721473425987025929208316508639051.1261.318··
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·611323405957005909188306256106368851.045··
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·330,21719233221158310351428547··
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·522933933523288191319712··
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·111523222125253269241273··
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·12150,5000,100246295137141··
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·70469756635816357−356−365−364−211131570··
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·70469756635816357−356−365−364−211131570··
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·655504400400400400100100100100100100100··
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·22222223232322222222242414··
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·28172144−70−348−455−566−568−567−415−192−195−135··
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·0000000000005··
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·7768449089568656505644662866539171.1411.392··
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·00,4200000,20,20180··
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·0,20,20,20,20,20,20,60,456680··
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·655504400400400400100100100100100100100··
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0000,100,10,10,1000000··
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·000,056898001050··

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
32
Yếu
Chất lượng dồn tích
3
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
45
Chất lượng doanh thu
31

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.43 · phân vị 80 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▼ −1.66
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.701
GMI
1.540
AQI
1.432
SGI
0.237
DEPI
1.113
SGAI
3.174
TATA
0.375
LVGI
0.541

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−1,31phân vị 12
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
3,4%phân vị 58
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company shows elevated accounting-aggressiveness signals versus Vietnamese peers: a Beneish M-Score of -1.4337 (80th percentile vs VN peers) and a large year-over-year M-Score change of -1.66, with components such as a high GMI (1.5401) and SGAI (3.1735). At the same time, solvency distance is strong (Altman Z-Score 5.29) but operating cash conversion is weak (three-year cash conversion = -1.31, 12th percentile) and fundamentals are mixed (Piotroski F-Score 3/9).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -1.4337 (measures likelihood of earnings manipulation patterns) — 80th percentile among Vietnamese peers, and a year-over-year change of -1.66 (shows a recent material move in the M-Score trajectory).
  • Earnings-quality composite 32.1/100 (overall low score measuring how accounting and cash flows support reported earnings), with particularly poor accruals quality 3.4/100 and cash-conversion 0.0/100 (these measure the quality/stability of accruals and the ability to convert earnings into cash).
  • Very low three-year cash conversion (operating cash flow / net profit = -1.31, 12th percentile among Vietnamese non-financials), indicating profits have not been converting into operating cash over the last three years.
  • High SGAI component in Beneish (SGAI = 3.1735, measures unusual growth in selling/general/administrative expenses relative to sales), which can flag expense capitalization or irregular expense recognition.
  • TATA (total accruals to total assets) = 0.3746 (measures aggregate accruals relative to assets); elevated TATA can indicate heavy accruals in reported earnings.
  • GMI = 1.5401 (Gross Margin Index >1 indicates deteriorating gross margins year-over-year) combined with DEPI = 1.1130 (Depreciation Index >1 suggests slower depreciation or longer useful lives), which can reflect margin pressure and potential changes in non-cash expense policies.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score 5.29 (measures bankruptcy distance; this value places the company in the 'safe' zone on the Altman scale).
  • Receivables-quality 100.0/100 (measures the relationship between reported receivables and revenue; here it indicates receivables appear consistent with reported sales), and receivables outside the trade cycle only 3.4% of total assets (58th percentile vs VN peers), suggesting limited exposure to long-term receivables or related-party receivable items recorded as non-trade.
  • No accumulated losses and owner’s equity (excluding minority interest) positive; statutory-loss triggers (Decree 155/2020 as amended) noted but the company is listed on UPCoM where the HOSE/HNX delisting rule does not apply.
  • SGI = 0.2370 (Sales Growth Index <1 indicates sales are not accelerating materially, lowering one class of aggressive revenue-growth signal).
Rủi ro sở hữu

Ownership is highly concentrated: Công ty Cổ Phần Hồng Mã holds 88.1% (institutional majority). Several small individual shareholders collectively hold roughly 4.2% (largest individuals: Phạm Quốc Khánh 1.7%, Đỗ Thị Ngọc Bình 1.1%). No director-deal registrations were provided in the input (director-deal registrations are intentions registered with the exchange, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the company's consolidated cash-flow statement (operating cash flow, 3-year series) with consolidated net profit to reproduce the cash-conversion ratio of -1.31 and inspect the reconciliation lines (depreciation, changes in working capital, non-cash items).
  • Review the notes on receivables, prepayments and loans receivable (trade receivables, other receivables, advances to suppliers, and related-party receivables) to verify the 3.4% of total assets classified as receivables outside the trade cycle and to identify counterparty and ageing schedules.
  • Inspect the schedule of changes in property, plant and equipment and the depreciation-policy note to assess the DEPI = 1.1130 signal (changes in depreciation rates, useful lives, or additions/disposals).
  • Reconcile SG&A line items and the SG&A note against revenue to understand the SGAI = 3.1735 (check any capitalized expenses, one-off items, or related-party service fees disclosed).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
3/9
Yếu
Z-Score
5.29
Vùng an toàn
Sharpe
−1.53
Âm
Tổng hợp
56
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.90×Gánh nặng lãi vay0.85×Biên HĐKD0.40×Vòng quay0.07×Đòn bẩy1.10=ROE2.4%
Rủi ro giá
Động lượng
−48.5%
Biến động
56.4%
Mức sụt giảm tối đa
−54.4%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
18.18P/E
P/B
0.44
P/S
5.56
ROE
2.4%
ROA
2.1%
EPS
259
BVPS
10.767
Biên gộp
48.4%
Biên ròng
30.6%
D/E
0.02
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
11.50
Tăng trưởng DT
−76.3%
Tăng trưởng LN
−87.5%
EV/EBITDA
41.37
Tỷ suất cổ tức
3.3%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
65,4 triệu
Vốn điều lệ
654 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →