Về trang chủ

AAV

Công ty Cổ phần AAV Group

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
5.900
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+16.6%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
5.900
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.882

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
88.41%
+
Kd(1-t)
5.54%
x
D/(D+E)
11.59%
=
WACC
11.23%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→5.900
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+16.6%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
6.882
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.23%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow34.6 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
11.2%5.8405.8665.8665.8665.866
12.2%5.2255.2255.2255.2255.225
13.2%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu5.2185.225
14.2%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
15.2%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017201620152014
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·25856966975066234234118213312310181
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·1380,422320201152115
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·01380000,7000,06000
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·232410652727635312290126101756852
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·2081512632662631651551921121212
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·3361014192429232668
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·3591319222629232668
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·11101010118787866
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·1.167365249330330259247208237234173184
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·38434535330322369763030
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·3843453534272369763030
Tài sản cố định (tỷ VND)
·192620222337414345412025
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·192619212337414345401823
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,020,30,40,50,60,060,0800222
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·455555556444
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·35760000017000,70,7
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·357600000170000
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·00000000000,70,7
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·1347567888333812213
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,20,20,514150,50,812213
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·1.4259349181.080992601589390370357274265
Nợ phải trả (tỷ VND)
·680168138271185213216191204200249242
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·34411587219133157161145134515630
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·9610076194123135128106117324227
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·0,012630.00010,77220,8710,4
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·3365351515256544769149193212
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·2860,2000500089133150
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·7457667808098073873731991661572423
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·7457667808098073873731991661572423
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·6906906906906673193191441251251010
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·−49−28−1252650363921150,4−0,9
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·1.4259349181.080992601589390370357274265
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·0005400215093116
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·0000026500000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·6906906906906673193191441251251010
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·1347566473333700000
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·393937494819181620181414

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
45
Yếu
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 2.90 · phân vị 98 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +6.85
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.068
GMI
0.962
AQI
2.224
SGI
8.274
DEPI
1.030
SGAI
0.155
TATA
−0.005
LVGI
3.594

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
41,5%phân vị 98
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
0,07×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
3Chạm ngưỡng luật định
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company's Beneish M-Score is 2.9027, placing it at the 98th percentile versus Vietnamese peers and up +6.85 year-over-year, signalling an unusually aggressive accounting profile relative to local peers (the -1.78 US cutoff is noted but Vietnamese distributions differ). Other red signals include a very high LVGI (3.5935) and AQI (2.2239); the Altman Z-Score is 0.54 (in the distress zone) while the Piotroski F-Score is 5/9 (neutral).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 2.9027 (98th percentile vs Vietnamese peers; YoY change +6.85) — the M-Score measures a composite likelihood of earnings manipulation; the high peer percentile and large year-over-year rise indicate accounting metrics have moved markedly compared with local peers.
  • Large receivables and non-trade asset balances: 'receivables outside the trade cycle' are 41.5% of total assets (98th percentile among Vietnamese non-financials) — this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables and is unusually large relative to peers.
  • Low cash conversion and revenue/margin quality: Earnings-Quality score 45.0/100 with Cash conversion 0.0/100, Margin quality 0.0/100 and Revenue quality 0.0/100 — these metrics measure operating cash flow conversion and sustainability of margins and revenues; they are very weak here.
  • High leverage of accrual-based risk components inside the Beneish decomposition: AQI 2.2239 and LVGI 3.5935 — AQI measures asset quality (higher suggests more non-cash or long-lived asset growth), LVGI captures leverage/gross margin interactions; both are elevated.
  • Altman Z-Score 0.54 (distress zone) — this score measures distance to bankruptcy based on financial ratios; 0.54 indicates low distance to financial distress under the Altman model.
  • Three consecutive years of net loss at the parent level up to FY2025 — the published statements show losses in each of the latest three years (a statutory loss test condition for HOSE/HNX listings, though the company trades on UPCoM where that delisting rule does not apply).
  • Director-deal registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30: two sale registrations (two traders; aggregate 15,000,000 shares with one registration missing a volume) and one purchase registration (one trader; volume not specified) — these are registered intentions with the exchange, not executed trades.
Tín hiệu tích cực
  • Accruals quality 100.0/100 and Receivables quality 100.0/100 in the Earnings Quality components — these scores measure that reported accruals and receivables movements are, by the applied metrics, internally consistent and not flagged for abnormal accrual patterns.
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.0050 — a near-zero total accruals measure suggests limited aggregate accrual expansion in the period measured.
  • Piotroski F-Score 5/9 (neutral) — the F-Score aggregates profitability, leverage/liquidity and operating efficiency signals and here sits in the middle range rather than at the weakest extreme.
  • Owner's equity (excluding minority interest) is positive and accumulated losses are relatively small at 0.07x paid-in capital — the statutory balance-sheet indicators show shareholders’ equity is still positive despite accumulated losses.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated in individuals: Phạm Quang Khánh holds 23.6% while three other individuals hold 5.6%, 5.2% and 4.9%. This profile indicates significant insider/individual control without a dominant state or institutional block in the disclosed top four.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the line items and notes for 'loans receivable', 'prepayments to suppliers' and 'other long-term receivables' in the FY2025 balance sheet and related-party note to substantiate the 41.5% of assets flagged as receivables outside the trade cycle.
  • Reconcile the cash flow from operations and the income statement to verify the Cash conversion metric (investigate cash collections schedules and any working-capital timing differences in the cash flow statement).
  • Review the auditors' report, management discussion and the statutory financial-statement schedules for the three consecutive years of parent-company net losses and the accumulated loss disclosure (0.07x paid-in capital).
  • Examine the director-deal registration notices filed 2025-10-30 to 2026-10-30 to confirm the registered volumes and the identity/relationship of registrants (two sale registrations totalling 15,000,000 shares reported, plus registrations with unspecified volumes).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
5/9
Trung bình
Z-Score
0.54
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.05
Âm
Tổng hợp
43
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✗Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.94×Gánh nặng lãi vay−0.94×Biên HĐKD0.07×Vòng quay0.22×Đòn bẩy1.91=ROE−2.8%
Rủi ro giá
Động lượng
+0.0%
Biến động
23.9%
Mức sụt giảm tối đa
−35.6%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
—P/E
P/B
0.58
P/S
1.28
ROE
−3.0%
ROA
−1.8%
EPS
−311
BVPS
10.236
Biên gộp
3.5%
Biên ròng
−6.6%
D/E
0.51
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
0.75
Tăng trưởng DT
+727.4%
Tăng trưởng LN
−47.2%
EV/EBITDA
—
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
69,0 triệu
Vốn điều lệ
690 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →