Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 5.900
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 6.882
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 41,5%phân vị 98
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,07×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 3Chạm ngưỡng luật định
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The company's Beneish M-Score is 2.9027, placing it at the 98th percentile versus Vietnamese peers and up +6.85 year-over-year, signalling an unusually aggressive accounting profile relative to local peers (the -1.78 US cutoff is noted but Vietnamese distributions differ). Other red signals include a very high LVGI (3.5935) and AQI (2.2239); the Altman Z-Score is 0.54 (in the distress zone) while the Piotroski F-Score is 5/9 (neutral).
- Beneish M-Score 2.9027 (98th percentile vs Vietnamese peers; YoY change +6.85) — the M-Score measures a composite likelihood of earnings manipulation; the high peer percentile and large year-over-year rise indicate accounting metrics have moved markedly compared with local peers.
- Large receivables and non-trade asset balances: 'receivables outside the trade cycle' are 41.5% of total assets (98th percentile among Vietnamese non-financials) — this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables and is unusually large relative to peers.
- Low cash conversion and revenue/margin quality: Earnings-Quality score 45.0/100 with Cash conversion 0.0/100, Margin quality 0.0/100 and Revenue quality 0.0/100 — these metrics measure operating cash flow conversion and sustainability of margins and revenues; they are very weak here.
- High leverage of accrual-based risk components inside the Beneish decomposition: AQI 2.2239 and LVGI 3.5935 — AQI measures asset quality (higher suggests more non-cash or long-lived asset growth), LVGI captures leverage/gross margin interactions; both are elevated.
- Altman Z-Score 0.54 (distress zone) — this score measures distance to bankruptcy based on financial ratios; 0.54 indicates low distance to financial distress under the Altman model.
- Three consecutive years of net loss at the parent level up to FY2025 — the published statements show losses in each of the latest three years (a statutory loss test condition for HOSE/HNX listings, though the company trades on UPCoM where that delisting rule does not apply).
- Director-deal registrations between 2025-10-30 and 2026-10-30: two sale registrations (two traders; aggregate 15,000,000 shares with one registration missing a volume) and one purchase registration (one trader; volume not specified) — these are registered intentions with the exchange, not executed trades.
- Accruals quality 100.0/100 and Receivables quality 100.0/100 in the Earnings Quality components — these scores measure that reported accruals and receivables movements are, by the applied metrics, internally consistent and not flagged for abnormal accrual patterns.
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.0050 — a near-zero total accruals measure suggests limited aggregate accrual expansion in the period measured.
- Piotroski F-Score 5/9 (neutral) — the F-Score aggregates profitability, leverage/liquidity and operating efficiency signals and here sits in the middle range rather than at the weakest extreme.
- Owner's equity (excluding minority interest) is positive and accumulated losses are relatively small at 0.07x paid-in capital — the statutory balance-sheet indicators show shareholders’ equity is still positive despite accumulated losses.
Ownership is concentrated in individuals: Phạm Quang Khánh holds 23.6% while three other individuals hold 5.6%, 5.2% and 4.9%. This profile indicates significant insider/individual control without a dominant state or institutional block in the disclosed top four.
- Compare the line items and notes for 'loans receivable', 'prepayments to suppliers' and 'other long-term receivables' in the FY2025 balance sheet and related-party note to substantiate the 41.5% of assets flagged as receivables outside the trade cycle.
- Reconcile the cash flow from operations and the income statement to verify the Cash conversion metric (investigate cash collections schedules and any working-capital timing differences in the cash flow statement).
- Review the auditors' report, management discussion and the statutory financial-statement schedules for the three consecutive years of parent-company net losses and the accumulated loss disclosure (0.07x paid-in capital).
- Examine the director-deal registration notices filed 2025-10-30 to 2026-10-30 to confirm the registered volumes and the identity/relationship of registrants (two sale registrations totalling 15,000,000 shares reported, plus registrations with unspecified volumes).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.58
- P/S
- 1.28
- ROE
- −3.0%
- ROA
- −1.8%
- EPS
- −311
- BVPS
- 10.236
- Biên gộp
- 3.5%
- Biên ròng
- −6.6%
- D/E
- 0.51
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 0.75
- Tăng trưởng DT
- +727.4%
- Tăng trưởng LN
- −47.2%
- EV/EBITDA
- —
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 69,0 triệu
- Vốn điều lệ
- 690 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT