Về trang chủ

VES

Công ty Cổ phần Tập đoàn VinaLiving

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
26.000
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
−11.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
26.000
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
23.020

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
98.94%
+
Kd(1-t)
8.72%
x
D/(D+E)
1.06%
=
WACC
11.94%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→26.000
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→−11.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
23.020
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)11.94%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow199.8 triệuone off strip ratio: 1.93

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
9.9%22.98822.98822.98822.98822.988
10.9%22.98722.98722.98722.98722.988
11.9%22.98622.98622.98622.98722.987
12.9%22.98622.98622.98622.98622.986
13.9%22.98622.98622.98622.98622.986
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·3920,30,50,40,40,50,40,7691111
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·0,120,020,20,030,050,20,10,44762
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·390,020,30,30,30,30,30,30,32248
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·00,0211111112222
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·0000000000,20,40,30,7
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·0000000000,20,40,30,7
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,08000,030,030,030,030,030,030,030,030,20,2
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·000000000000,20,2
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·0171718181818191922178178178
Tài sản cố định (tỷ VND)
·00000000,10,2333177
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·00000000,10,222117
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0000000001,01,01,061
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·01717181818181919191751750
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·0000000000002
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0000000000002
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·000000000000−0,4
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·00,000,000,010,0100000,20,10,030,05
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·00,000,000,010,0100000,20,100,05
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·39191818181819192028187189189
Nợ phải trả (tỷ VND)
·25555666712125120116
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·25535363312125119115
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0,4020203006444545
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·000,90,90,90,90,90,90,90,90,90,90,9
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·00,0302030,244000,30,5
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·0002020340000,2
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·37141313131313131315626973
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·37141313131313131315626973
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·90909090909090909090909090
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·2222222222211
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·−55−78−79−79−79−79−80−80−79−77−30−23−19
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·39191818181819192028187189189
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·90909090909090909090909090

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
0
Kém
Chất lượng dồn tích
0
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 18.52 · phân vị 100 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +22.65
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
10.000
GMI
0.953
AQI
0.000
SGI
10.000
DEPI
1.000
SGAI
0.072
TATA
1.000
LVGI
0.138

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−1,89phân vị 10
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
0,0%phân vị 2
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
0,61×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The accounting signals are mixed but raise notable red flags: the Beneish M-Score is 18.5195 and ranks at the 100th percentile against Vietnamese peers (YoY change +22.65), driven by very high DSRI (10.0000) and SGI (10.0000) and a TATA of 1.0000. Offsetting strengths include an Altman Z-Score of 45.26 (distance from distress) and a Piotroski F-Score of 7/9 (relatively strong fundamentals).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score 18.5195 (100th percentile vs Vietnam; YoY change +22.65): the score measures a composite likelihood of earnings manipulation signals relative to peers and shows a large upward move year-over-year (note the -1.78 US cutoff is not directly transferable; use the peer percentile and trajectory).
  • DSRI (Days' Sales Receivable Index) = 10.0000: this component measures receivables growth relative to sales and a value this large signals receivables/sales have expanded dramatically versus the prior year.
  • SGI (Sales Growth Index) = 10.0000: this measures sales growth; an extreme value indicates exceptionally rapid revenue growth versus the prior year, which can stress recognition and collectibility.
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = 1.0000: this measures accrual intensity; a value of 1.0000 indicates accruals are very large relative to assets in the period reported.
  • Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = -1.89 (10th percentile vs Vietnam): this measures the degree to which reported profits convert into cash; a negative ratio at the 10th percentile indicates profits are not turning into operating cash.
  • Earnings Quality Score = 0.0/100 and all subcomponents (accruals, cash conversion, receivables, margin, etc.) = 0.0/100: these scores indicate low measured earnings quality on the applied metrics.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score = 45.26 (safe zone): this measures bankruptcy distance; a very high value indicates low bankruptcy risk under the Altman framework.
  • Piotroski F-Score = 7/9: this measures nine signals of accounting and operating strength; a 7 indicates generally strong fundamentals on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency tests.
  • Receivables outside the trade cycle = 0.0% of total assets (2nd percentile vs Vietnam): this measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables outside the normal trade cycle; a 0.0% figure indicates those non-trade receivables are negligible in the balance sheet.
  • No accumulated statutory net-loss trigger for delisting on HOSE/HNX applies here: although accumulated losses are 0.61x paid-in capital, the company trades on UPCoM where the HOSE/HNX statutory-listing-loss test is not applied.
Rủi ro sở hữu

Ownership is highly concentrated among three individuals: Lâm Di Linh 32.0%, Brook Colin Taylor 25.5% and Ho Thi My Diem 24.3%, together holding ~82% of shares. Director-deal registrations (7 purchase registrations, 0 sale registrations, 3,050,583 shares registered across 7 traders with three registrations missing volumes) show insider/related-party intent to buy rather than sell; registrations are declarations of intended trades, not executed transactions.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the change in trade receivables and the DSRI calculation: inspect the receivables and revenue notes and the receivables aging schedule for FY2024–FY2025 to reconcile why DSRI = 10.0000.
  • Reconcile accrual components to TATA = 1.0000: examine the consolidated statement of cash flows and the reconciliation from profit to operating cash flow and the detailed movements in receivables, payables, inventory and other accrual lines for the period showing large accruals.
  • Verify cash conversion = -1.89: compare operating cash flow (continuing operations) to net profit in the cash flow statement and the parent profit note for the three-year window used.
  • Review related-party and other receivables / prepayments notes to confirm the 0.0% of total assets labeled as receivables outside the trade cycle and to understand the nature and terms (maturities, interest, collateral) if any such balances exist.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
7/9
Mạnh
Z-Score
45.26
Vùng an toàn
Sharpe
1.92
Trên 1
Tổng hợp
6
Dưới 30
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.79×Gánh nặng lãi vay0.99×Biên HĐKD0.62×Vòng quay1.24×Đòn bẩy1.04=ROE62.8%
Rủi ro giá
Động lượng
+2383.3%
Biến động
166.8%
Mức sụt giảm tối đa
−52.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
49.27P/E
P/B
30.95
P/S
24.03
ROE
91.6%
ROA
80.6%
EPS
473
BVPS
753
Biên gộp
64.6%
Biên ròng
48.8%
D/E
0.01
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
25.69
EV/EBITDA
38.73
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
49,4 triệu
Vốn điều lệ
494 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →