Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 26.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 23.020
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −1,89phân vị 10
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 0,0%phân vị 2
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- 0,61×
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The accounting signals are mixed but raise notable red flags: the Beneish M-Score is 18.5195 and ranks at the 100th percentile against Vietnamese peers (YoY change +22.65), driven by very high DSRI (10.0000) and SGI (10.0000) and a TATA of 1.0000. Offsetting strengths include an Altman Z-Score of 45.26 (distance from distress) and a Piotroski F-Score of 7/9 (relatively strong fundamentals).
- Beneish M-Score 18.5195 (100th percentile vs Vietnam; YoY change +22.65): the score measures a composite likelihood of earnings manipulation signals relative to peers and shows a large upward move year-over-year (note the -1.78 US cutoff is not directly transferable; use the peer percentile and trajectory).
- DSRI (Days' Sales Receivable Index) = 10.0000: this component measures receivables growth relative to sales and a value this large signals receivables/sales have expanded dramatically versus the prior year.
- SGI (Sales Growth Index) = 10.0000: this measures sales growth; an extreme value indicates exceptionally rapid revenue growth versus the prior year, which can stress recognition and collectibility.
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = 1.0000: this measures accrual intensity; a value of 1.0000 indicates accruals are very large relative to assets in the period reported.
- Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = -1.89 (10th percentile vs Vietnam): this measures the degree to which reported profits convert into cash; a negative ratio at the 10th percentile indicates profits are not turning into operating cash.
- Earnings Quality Score = 0.0/100 and all subcomponents (accruals, cash conversion, receivables, margin, etc.) = 0.0/100: these scores indicate low measured earnings quality on the applied metrics.
- Altman Z-Score = 45.26 (safe zone): this measures bankruptcy distance; a very high value indicates low bankruptcy risk under the Altman framework.
- Piotroski F-Score = 7/9: this measures nine signals of accounting and operating strength; a 7 indicates generally strong fundamentals on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency tests.
- Receivables outside the trade cycle = 0.0% of total assets (2nd percentile vs Vietnam): this measures prepayments, loans receivable and other long-term receivables outside the normal trade cycle; a 0.0% figure indicates those non-trade receivables are negligible in the balance sheet.
- No accumulated statutory net-loss trigger for delisting on HOSE/HNX applies here: although accumulated losses are 0.61x paid-in capital, the company trades on UPCoM where the HOSE/HNX statutory-listing-loss test is not applied.
Ownership is highly concentrated among three individuals: Lâm Di Linh 32.0%, Brook Colin Taylor 25.5% and Ho Thi My Diem 24.3%, together holding ~82% of shares. Director-deal registrations (7 purchase registrations, 0 sale registrations, 3,050,583 shares registered across 7 traders with three registrations missing volumes) show insider/related-party intent to buy rather than sell; registrations are declarations of intended trades, not executed transactions.
- Compare the change in trade receivables and the DSRI calculation: inspect the receivables and revenue notes and the receivables aging schedule for FY2024–FY2025 to reconcile why DSRI = 10.0000.
- Reconcile accrual components to TATA = 1.0000: examine the consolidated statement of cash flows and the reconciliation from profit to operating cash flow and the detailed movements in receivables, payables, inventory and other accrual lines for the period showing large accruals.
- Verify cash conversion = -1.89: compare operating cash flow (continuing operations) to net profit in the cash flow statement and the parent profit note for the three-year window used.
- Review related-party and other receivables / prepayments notes to confirm the 0.0% of total assets labeled as receivables outside the trade cycle and to understand the nature and terms (maturities, interest, collateral) if any such balances exist.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 30.95
- P/S
- 24.03
- ROE
- 91.6%
- ROA
- 80.6%
- EPS
- 473
- BVPS
- 753
- Biên gộp
- 64.6%
- Biên ròng
- 48.8%
- D/E
- 0.01
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 25.69
- EV/EBITDA
- 38.73
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 49,4 triệu
- Vốn điều lệ
- 494 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT