TIG

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT

5.100

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 5.100
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 6.877

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Trung bình; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

0.943

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.24%

E/(D+E)

72.22%

Kd(1-t)

3.34%

D/(D+E)

27.78%

WACC

10.00%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→5.100

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

6.877

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.00%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow179.4 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.0%	6.978	6.978	6.978	6.978	6.978
9.0%	6.877	6.877	6.906	6.963	6.978
10.0%	6.877	6.877	6.877	6.877	6.877
11.0%	6.741	6.877	6.877	6.877	6.877
12.0%	6.642	6.642	6.642	6.642	6.741

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

TIG trong nhóm Bất động sản

Mọi cổ phiếu trong ngành, đánh dấu TIG: chênh lệch hiệu chỉnh so với giá đóng cửa theo chiều ngang, vốn hóa theo chiều dọc, độ tin cậy mô hình theo chiều sâu

Mỗi hạt là một cổ phiếu trong ngành; hạt màu hổ phách có thân đứng là TIG. Kéo để xoay; bấm vào hạt để mở cổ phiếu khác.

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.620	2.040	1.421	1.439	1.471	891	512	264	602	463	497	296	90
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	20	287	299	442	540	167	98	59	63	72	241	137	49
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	493	248	221	0	0	0	0	0	0	0	8	45	6
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	500	1.027	539	514	640	487	354	109	454	302	240	59	25
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	149	74	260	278	257	255	246	35	139	162	112	35	3
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	588	467	346	478	290	237	46	85	76	83	4	49	7
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	588	467	346	478	290	237	46	85	76	83	4	49	7
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	19	10	16	5	0,7	0,5	13	12	10	7	4	5	3
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	4	1
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	2.460	2.034	2.720	2.877	2.048	966	988	867	444	483	368	217	190
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	718	477	1.593	1.725	1.265	258	209	243	148	213	131	0	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	200	169	581	667	915	101	40	88	71	131	61	0	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	135	141	164	74	74	65	182	139	79	54	41	25	20
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	135	141	164	74	74	65	182	139	79	54	41	2	3
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0,03	0,07	0,1	0,00	0,03	0,6	0,6
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	96	78	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	609	413	809	938	405	533	528	413	148	150	109	138	136
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	282	282	799	928	396	488	483	403	138	140	100	19	17
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	28	28	10	10	10	45	45	10	10	10	10	119	120
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	−0,04	−0,08	−0,08	−0,08	−0,08	−0,08	−0,08	−0,1	−0,1	−0,1	−0,1
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	24
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	591	651	59	12	261	14	11	15	16	18	41	10	10
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	22	29	32	12	14	10	5	8	6	3	3	0,1	0,5
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	4.080	4.073	4.142	4.316	3.519	1.857	1.500	1.131	1.047	946	865	512	280
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	1.910	1.979	1.559	1.815	1.510	553	282	131	181	101	149	142	54
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.224	1.111	546	910	660	525	268	97	130	84	95	53	37
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	808	364	273	0	0	40	54	42	20	13	1	5	0
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	21	30	27	21	169	105	133	1	2	2	0,3	0,5	20
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	686	868	1.012	905	850	28	14	33	51	17	54	89	17
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	247	434	720	200	0,06	11	10	29	35	0,2	5	0,6	2
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	2.170	2.095	2.583	2.500	2.009	1.304	1.217	1.000	865	845	716	301	171
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	2.170	2.095	2.583	2.500	2.009	1.304	1.217	1.000	865	845	716	301	171
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	1.936	1.936	1.936	1.760	1.300	909	827	827	772	736	557	265	165
Chênh lệch tỷ giá hối đoái (tỷ VND)	·	−5	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	7	7	7	7	7	7	7	7	7	6	2	0	1,0
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	2	0
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	114	36	345	299	231	127	138	65	60	41	90	33	4
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	56
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	4.080	4.073	4.142	4.316	3.519	1.857	1.500	1.131	1.047	946	865	512	280
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	31	344	123	126	7	9	0,1	10	3	9	8	0	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	397	0	0	17	14	18	24	25	17	79	66	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	1.936	1.936	1.936	1.760	1.300	909	827	827	772	736	557	265	165
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	569	623	27	0	247	3	5	8	10	14	39	44	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	103	99	279	418	454	260	245	101	24	62	66	70	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Yếu

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −3.53 · phân vị 5 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.19

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.680

GMI

0.884

AQI

1.226

SGI

0.717

DEPI

0.213

SGAI

4.131

TATA

0.018

LVGI

0.951

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 2,33phân vị 79
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 19,0%phân vị 90
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

5/9

Trung bình

Z-Score

0.76

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−1.42

Âm

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✗ROA tăng

✗OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✗Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✗Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.68×Gánh nặng lãi vay0.92×Biên HĐKD0.11×Vòng quay0.26×Đòn bẩy1.88=ROE3.3%

Rủi ro giá

Động lượng

−26.0%

Biến động

22.4%

Mức sụt giảm tối đa

−42.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

13.27P/E

P/B: 0.48
P/S: 0.92
ROE: 3.7%
ROA: 1.8%
EPS: 384
BVPS: 10.681
Biên gộp: 19.3%
Biên ròng: 6.7%
D/E: 0.49
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.32
Tăng trưởng DT: −28.3%
Tăng trưởng LN: −60.2%
EV/EBITDA: 9.56
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 194 triệu
Vốn điều lệ: 1.936 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của TIG. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Nguyễn Phúc Long

Cá nhân

19.7%

38,1 triệu

2026-06-30

Park Jin Ku

Cá nhân

9.1%

17,7 triệu

2026-06-30

Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Quản lý Kinh doanh Bất động sản Thăng Long

Tổ chức

7.2%

4,0 triệu

2014-08-26

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Tòa Nhà Công Nghệ Xanh Tig - Hde

Tổ chức

5.9%

3,3 triệu

2015-08-24

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Hde Holdings

Tổ chức

5.4%

3,0 triệu

2015-09-01

Nguyễn Văn Nghĩa

Cá nhân

4.9%

9,5 triệu

2026-06-30

Hồ Thanh Hương

Cá nhân

1.8%

3,4 triệu

2026-06-30

Công ty Cổ phần Chứng khoán Đầu tư Tài chính Việt Nam

VIG

1.7%

2,9 triệu

2022-12-26

Phạm Thị Hồng Nhung

Cá nhân

0.4%

800.000

2024-06-30

Phạm Quang Tiến

Cá nhân

0.3%

150.000

2010-09-13

Nguyễn Xuân Biểu

Cá nhân

0.3%

150.000

2010-09-13

Nguyễn Hồ Hương Ly

Cá nhân

0.3%

500.000

2026-10-20

Hồ Ngọc Hải

Cá nhân

0.2%

446.763

2026-06-30

Nguyễn Văn Thương

Cá nhân

0.2%

404.185

2026-06-30

Nguyễn Thị Minh Châu

Cá nhân

0.2%

404.185

2026-06-30

HĐQT & Ban điều hành

Nguyễn Phúc Long19.7%

Chủ tịch Hội đồng Quản trị

Hồ Ngọc Hải0.2%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Tổng Giám đốc

Trần Thị Thuý Hằng

Thành viên Ban kiểm soát

Liên kết hàng đầu

VIG7.2%

Nhóm công ty niêm yết

VIGCông ty Cổ phần Chứng khoán Đầu tư Tài chính Việt Nam
Sở hữu chéo: nắm 1,9% của công ty kia; công ty kia nắm 1,7% của công ty này

Đọc từ danh sách cổ đông: kiểm soát khi nắm trên 50% cổ phần (VAS 25), ảnh hưởng đáng kể từ 20% trở lên (VAS 07). Mỗi ngày là ngày công bố của thông tin đó.

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: 2 lần · 1 người; 2 đăng ký không ghi khối lượng
Đăng ký mua: 2 lần · 1 người; 1.000.000 cổ phiếu

Nguyễn Hồ Hương Ly
Mua · Người có liên quan
500.000
2026-10-20
Nguyễn Hồ Hương Ly
Mua · Người có liên quan
500.000
2026-09-14
Nguyễn Văn Nghĩa
Bán · Người nội bộ
—
2025-12-30
Nguyễn Văn Nghĩa
Bán · Người nội bộ
—
2025-12-25

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

TIG trong nhóm Bất động sản

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

TIG trong nhóm Bất động sản

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng