LEC

Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Miền Trung

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT

4.500

VND · Giá đóng cửa ngày 28 thg 10, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+55.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 4.500
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 6.999

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.

Cần lưu ý thêm

Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 27 thg 11, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 28 thg 10, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.110

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.97%

E/(D+E)

50.33%

Kd(1-t)

8.62%

D/(D+E)

49.67%

WACC

10.31%

+2% WACC (đòn bẩy cao)

Ước tính tăng trưởng

Mặc định ngành3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→4.500

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+55.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

6.999

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)12.31%high risk: có

Growth rate3.50%growth method: default

Base cash flow105.0 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
10.3%	6.999	6.999	6.999	6.999	6.999
11.3%	6.999	6.999	6.999	6.999	6.999
12.3%	6.999	6.999	6.999	6.999	6.999
13.3%	6.999	6.999	6.999	6.999	6.999
14.3%	6.999	6.999	6.999	6.999	6.999

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	626	662	801	931	732	758	891	874	745	158	128	119	166
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	2	0,7	1	5	12	11	18	7	57	5	25	15	50
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	99	22	0	0
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	515	579	739	854	597	579	686	608	572	47	51	27	2
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	320	246	397	317	228	443	599	504	429	1	0,07	0,07	0,02
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	107	62	48	59	114	159	176	242	105	6	30	74	114
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	107	62	48	59	114	159	176	242	105	6	31	78	120
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	2	19	12	14	9	9	10	18	11	0,6	1,0	3	0,2
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,03
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	162	172	178	334	253	179	187	195	212	145	146	99	72
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	8	0	0,2	0,2	0,2	0,2	0	0	0	0	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0,10	0	0,2	0,2	0,2	0,2	0	0	0	0	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	9	11	44	48	60	54	56	56	61	10	1	98	64
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	8	10	13	16	27	21	22	21	25	10	1	2	0,3
Tài sản cố định thuê tài chính (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	33	0	0	0	0	0	0	0
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	1	1	31	32	33	0	34	35	35	0	0	96	64
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	0	0	59	59	59	59	59	59	59	90	93	0	8
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	71	71	0	0	0	0	0,08	0,08	0	0	50	0	0
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	71	71	0	0	0	0	0	0	0	0	50	0	0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	7	15	32	33	36	44	52	60	74	46	1	0,8	0,5
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	0,04	0,04	10	4	0,1	0,3	1	2	5	5	1	0,8	0,5
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	788	833	979	1.265	985	937	1.078	1.068	957	303	274	217	239
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	501	514	575	839	585	593	734	724	613	10	49	6	9
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	501	512	573	838	585	593	734	724	609	10	22	6	7
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	252	324	396	571	365	298	203	193	47	0,5	13	0	0
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	61	13	16	38	25	184	456	440	529	0,01	0,8	1	0,6
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	0,4	1	3	2	0	0	0	0	4	0	26	0,02	2
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	0,3	1	3	2	0	0	0	0	4	0	26	0	0
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	287	320	404	426	400	344	344	344	343	293	225	212	229
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	287	320	404	426	400	344	344	344	343	293	225	212	229
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	261	261	261	261	261	261	261	261	261	261	209	209	209
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,9
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	1	0	1	1	1	1	1	0	0	1	1	1	0
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	−26	−3	4	43	53	50	50	51	50	31	15	1	19
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	788	833	979	1.265	985	937	1.078	1.068	957	303	274	217	239
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	71	64	96	31	81	74	10	37	34	0,1	2	0	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	8	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	261	261	261	261	261	261	261	261	261	261	209	209	209
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	7	14	22	29	36	44	51	58	65	40	0	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	51	61	138	121	85	32	31	31	31	0,1	0	0	0

◆Báo cáo phân tích vnvalue

Phân tích cổ phiếu đầy đủ · PDF · Cập nhật 30 thg 10, 2026

Báo cáo gốc theo ngày công bố: có số liệu mô hình chưa hiệu chỉnh; website hiển thị giá trị hiệu chỉnh.

Tải xuống

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Yếu

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −3.08 · phân vị 12 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▼ −0.50

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

1.164

GMI

1.329

AQI

1.009

SGI

0.764

DEPI

0.996

SGAI

1.182

TATA

−0.144

LVGI

1.031

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 49,6%phân vị 99
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: 0,10×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 4Chạm ngưỡng luật định
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

Điểm định lượng

F-Score

5/9

Trung bình

Z-Score

0.24

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−0.38

Âm

Tổng hợp

Từ 30 đến 49

Chi tiết Piotroski F-Score

✗Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✗Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✗Biên lợi nhuận tăng

✗Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế1.01×Gánh nặng lãi vay1.04×Biên HĐKD−0.32×Vòng quay0.12×Đòn bẩy2.74=ROE−11.2%

Rủi ro giá

Động lượng

−28.5%

Biến động

117.3%

Mức sụt giảm tối đa

−53.9%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

—P/E

P/B: 0.50
P/S: 1.21
ROE: −9.0%
ROA: −2.8%
EPS: −857
BVPS: 9.060
Biên gộp: 8.1%
Biên ròng: −33.3%
D/E: 0.88
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.25
Tăng trưởng DT: −23.6%
Tăng trưởng LN: +45.4%
EV/EBITDA: 109.52
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 26,1 triệu
Vốn điều lệ: 261 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Cơ cấu cổ đông

Cổ đông

Công ty TNHH MTV Đầu Tư Phát Triển Và Xây Dựng Việt Trung

Tổ chức

20.1%

5,2 triệu

2026-06-30

Công Ty TNHH Lemony Hà Nội

Tổ chức

20.1%

5,2 triệu

2026-06-30

Công ty TNHH Đầu Tư Phát Triển Đoàn Linh Gia

Tổ chức

20.1%

5,2 triệu

2026-06-30

HĐQT & Ban điều hành

Trần Minh Tuấn

Kế toán trưởng/Người phụ trách quản trị công ty

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Mạng lưới sở hữu