Về trang chủ

KSF

Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT
69.300
VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh
+16.6%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Bằng giá đóng cửa+500%
Giá đóng cửa (VND)
69.300
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
80.833

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
49,7%
12 thángHiệu chỉnh lịch sử
Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+0.7điểm phần trăm
Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

  • Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
  • Không phải giá mục tiêu.
  • Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày
Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm
−2.6+12.9
  • Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
  • Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
72.98%
+
Kd(1-t)
2.22%
x
D/(D+E)
27.02%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→69.300
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+16.6%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
80.833
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow4.5 nghìn tỷone off strip ratio: 0.87

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%84.60584.60584.60584.89490.255
9.0%84.60584.60584.60584.60584.605
10.0%80.83380.83380.83380.83380.833
11.0%80.83380.83380.83380.83380.833
12.0%80.83380.83380.83380.83380.833
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·81.39413.42513.0339.1246.8747.221
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·4.80138617110037781
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·2.2492.1531.4129741.0570
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·57.6979.3239.2177.6295.0056.615
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·13.3172.7112.6672.6513.0013.149
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·14.6878661.903265375433
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·14.6898681.903265375435
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·1.9596973301566192
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·38.7507.1335.2133.4773.4053.965
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·8.2141.0591.0181.016996990
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·6.8751.0401.0181.016996990
Tài sản cố định (tỷ VND)
·5153488268531
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·4893326849340
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·25171419191
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·1.16341231389176261
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·8.7602.4311.014252253554
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·2.6531.658000394
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·5.713206255255255160
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−2−0,8−4−3−20
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·968186101128
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·898186101128
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·120.14420.55818.24612.60110.27911.186
Nợ phải trả (tỷ VND)
·100.28013.67910.9675.8394.0339.303
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·52.7748.5717.2353.1363.0675.864
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·9.1607372.4736601.1163.948
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·24.5565.6782.610698460519
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·47.5065.1083.7312.7029663.439
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·14.4642092231899413.429
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·19.8636.8797.2796.7626.2461.882
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·19.8636.8797.2796.7626.2461.882
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·8.9983.0003.0003.0003.0002.500
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·−2.010−22−291−21652−1.317
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·10.1672.0311.2681.129765408
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·120.14420.55818.24612.60110.27911.186
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·19.8643.8223.8263.4511.680520
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·1.340190000
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·8.9983.0003.0003.0003.0002.500
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·2.7121.8703.3022.8492.428291

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
82
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
79
Chất lượng doanh thu
4

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị cao nhất
M 3.00 · phân vị 98 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +4.07
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.757
GMI
0.769
AQI
0.964
SGI
8.179
DEPI
1.145
SGAI
0.515
TATA
−0.120
LVGI
1.310

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
3,02phân vị 84
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
34,4%phân vị 96
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company shows multiple accounting signals that merit scrutiny: a high Beneish M-Score of 3.0009 (98th percentile versus Vietnamese peers; year-over-year change +4.07) driven by very large SGI (8.1792) and LVGI (1.3104), and a very low Revenue-quality subscore (3.8/100). Offsetting signals include strong accruals, cash-conversion and receivables metrics (Accruals quality 100/100; Cash conversion 100/100; Receivables quality 100/100) and a Piotroski F-Score of 6/9. The Altman Z-Score is 1.30 (in the distress zone).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = 3.0009 (measures likelihood of earnings manipulation using an eight-variable model); this is in the 98th Vietnam-peer percentile (higher = more aggressive accounting among VN peers) and increased by +4.07 year-over-year (the trajectory moved markedly). Note: the -1.78 US cutoff is not Vietnamese-calibrated, so weight peer percentile and YoY change.
  • SGI (Sales Growth Index) = 8.1792 (measures sales growth; values >>1 indicate rapid revenue growth relative to the prior year) — unusually large and a primary driver of the M-Score increase.
  • Revenue quality = 3.8/100 (an earnings-quality subscore; this is very low and indicates reported revenue is the weakest component of the company’s earnings quality profile).
  • Receivables outside the trade cycle = 34.4% of total assets (96th VN percentile; this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables — a high share of non-trade receivables relative to assets).
  • Cash conversion (operating cash flow / net profit, 3-year) = 3.02 (84th VN percentile; low value means profits are not translating into operating cash flow over three years).
  • Altman Z-Score = 1.30 (measures distance to bankruptcy; value in the ‘distress’ zone under the Z-Score model).
Tín hiệu tích cực
  • Accruals quality = 100.0/100 (measures how much of earnings are accrual-based; a high score indicates low abnormal accruals and cleaner earnings from the accruals perspective).
  • Cash conversion score = 100.0/100 (from the earnings-quality breakdown; indicates good short-term cash/earnings alignment on that scoring metric despite the three-year cash-conversion ratio being low in the VN peer rank—interpretation depends on the scoring method used).
  • Receivables quality = 100.0/100 (in the earnings-quality components; suggests the aging/recognition approach to trade receivables scored well even though there is a large stock of receivables outside the trade cycle).
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.1199 (this Beneish component measures accruals: negative indicates net cash-based earnings movement rather than large positive accrual buildups).
  • Piotroski F-Score = 6/9 (a neutral-to-favorable score on fundamental operational and profitability signals).
  • No accumulated losses; owner’s equity (parent, excluding minorities) positive; 0 consecutive years of parent net loss up to FY2025 — statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met (a factual statement about the published statements).
Rủi ro sở hữu

Ownership is highly concentrated: Đỗ Anh Tuấn holds 61.4% (individual); related individuals (Đỗ Thị Định 4.2%, Đỗ Văn Trường 4.0%, Đỗ Thị Hồng Nhung 0.7%) bring the named-family block to roughly 70.3% of shares among the top four family members. Such concentration and apparent family control increase the potential for related-party transactions and group-structure effects in the accounts (a descriptive fact, not a recommendation).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the FY2025 line(s) for ‘Prepayments to suppliers’, ‘Loans receivable’ and ‘Other long-term receivables’ in the statement of financial position to the related-party disclosures and the notes that explain composition and counterparties (to understand the 34.4% of assets classified as receivables outside the trade cycle).
  • Reconcile consolidated operating cash flow and parent profit in the cash-flow statement and the notes for FY2023–FY2025 to substantiate the 3-year cash-conversion ratio of 3.02 (verify which items — e.g., changes in working capital, one-offs, non-cash items — drive the gap between profit and cash flows).
  • Examine the revenue recognition note(s) and schedules (including segment and contract disclosures, if any) for FY2025 to assess drivers of the very low Revenue-quality score (3.8/100) and the components of SGI = 8.1792 (which indicates very high reported sales growth).
  • Review related-party transactions, intercompany balances and guarantees in the notes and the ‘transactions with related parties’ schedule for FY2025 to check for large flows that could explain elevated receivables outside the trade cycle and leverage-growth signals (LVGI = 1.3104).

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
6/9
Trung bình
Z-Score
1.30
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.45
Âm
Tổng hợp
55
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.79×Gánh nặng lãi vay0.99×Biên HĐKD0.56×Vòng quay0.17×Đòn bẩy6.05=ROE44.8%
Rủi ro giá
Động lượng
−9.5%
Biến động
29.9%
Mức sụt giảm tối đa
−37.5%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
7.49P/E
P/B
3.71
P/S
3.15
ROE
76.7%
ROA
12.1%
EPS
9.449
BVPS
19.061
Biên gộp
65.0%
Biên ròng
44.1%
D/E
1.19
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
1.54
Tăng trưởng DT
+720.3%
Tăng trưởng LN
+1120.3%
EV/EBITDA
7.02
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
900 triệu
Vốn điều lệ
8.998 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →