Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 69.300
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 80.833
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- 49,7%
- 12 thángHiệu chỉnh lịch sử
- Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Triển vọng 12 tháng so với ngành
Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.
- Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
- Không phải giá mục tiêu.
- Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
- Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
- Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 3,02phân vị 84
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 34,4%phân vị 96
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company shows multiple accounting signals that merit scrutiny: a high Beneish M-Score of 3.0009 (98th percentile versus Vietnamese peers; year-over-year change +4.07) driven by very large SGI (8.1792) and LVGI (1.3104), and a very low Revenue-quality subscore (3.8/100). Offsetting signals include strong accruals, cash-conversion and receivables metrics (Accruals quality 100/100; Cash conversion 100/100; Receivables quality 100/100) and a Piotroski F-Score of 6/9. The Altman Z-Score is 1.30 (in the distress zone).
- Beneish M-Score = 3.0009 (measures likelihood of earnings manipulation using an eight-variable model); this is in the 98th Vietnam-peer percentile (higher = more aggressive accounting among VN peers) and increased by +4.07 year-over-year (the trajectory moved markedly). Note: the -1.78 US cutoff is not Vietnamese-calibrated, so weight peer percentile and YoY change.
- SGI (Sales Growth Index) = 8.1792 (measures sales growth; values >>1 indicate rapid revenue growth relative to the prior year) — unusually large and a primary driver of the M-Score increase.
- Revenue quality = 3.8/100 (an earnings-quality subscore; this is very low and indicates reported revenue is the weakest component of the company’s earnings quality profile).
- Receivables outside the trade cycle = 34.4% of total assets (96th VN percentile; this line includes prepayments to suppliers, loans receivable and other long-term receivables — a high share of non-trade receivables relative to assets).
- Cash conversion (operating cash flow / net profit, 3-year) = 3.02 (84th VN percentile; low value means profits are not translating into operating cash flow over three years).
- Altman Z-Score = 1.30 (measures distance to bankruptcy; value in the ‘distress’ zone under the Z-Score model).
- Accruals quality = 100.0/100 (measures how much of earnings are accrual-based; a high score indicates low abnormal accruals and cleaner earnings from the accruals perspective).
- Cash conversion score = 100.0/100 (from the earnings-quality breakdown; indicates good short-term cash/earnings alignment on that scoring metric despite the three-year cash-conversion ratio being low in the VN peer rank—interpretation depends on the scoring method used).
- Receivables quality = 100.0/100 (in the earnings-quality components; suggests the aging/recognition approach to trade receivables scored well even though there is a large stock of receivables outside the trade cycle).
- TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.1199 (this Beneish component measures accruals: negative indicates net cash-based earnings movement rather than large positive accrual buildups).
- Piotroski F-Score = 6/9 (a neutral-to-favorable score on fundamental operational and profitability signals).
- No accumulated losses; owner’s equity (parent, excluding minorities) positive; 0 consecutive years of parent net loss up to FY2025 — statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met (a factual statement about the published statements).
Ownership is highly concentrated: Đỗ Anh Tuấn holds 61.4% (individual); related individuals (Đỗ Thị Định 4.2%, Đỗ Văn Trường 4.0%, Đỗ Thị Hồng Nhung 0.7%) bring the named-family block to roughly 70.3% of shares among the top four family members. Such concentration and apparent family control increase the potential for related-party transactions and group-structure effects in the accounts (a descriptive fact, not a recommendation).
- Compare the FY2025 line(s) for ‘Prepayments to suppliers’, ‘Loans receivable’ and ‘Other long-term receivables’ in the statement of financial position to the related-party disclosures and the notes that explain composition and counterparties (to understand the 34.4% of assets classified as receivables outside the trade cycle).
- Reconcile consolidated operating cash flow and parent profit in the cash-flow statement and the notes for FY2023–FY2025 to substantiate the 3-year cash-conversion ratio of 3.02 (verify which items — e.g., changes in working capital, one-offs, non-cash items — drive the gap between profit and cash flows).
- Examine the revenue recognition note(s) and schedules (including segment and contract disclosures, if any) for FY2025 to assess drivers of the very low Revenue-quality score (3.8/100) and the components of SGI = 8.1792 (which indicates very high reported sales growth).
- Review related-party transactions, intercompany balances and guarantees in the notes and the ‘transactions with related parties’ schedule for FY2025 to check for large flows that could explain elevated receivables outside the trade cycle and leverage-growth signals (LVGI = 1.3104).
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 3.71
- P/S
- 3.15
- ROE
- 76.7%
- ROA
- 12.1%
- EPS
- 9.449
- BVPS
- 19.061
- Biên gộp
- 65.0%
- Biên ròng
- 44.1%
- D/E
- 1.19
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 1.54
- Tăng trưởng DT
- +720.3%
- Tăng trưởng LN
- +1120.3%
- EV/EBITDA
- 7.02
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 900 triệu
- Vốn điều lệ
- 8.998 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT