API

Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương

Việt NamBất động sảnBất động sảnHNXCT

4.200

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+22.1%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 4.200
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 5.128

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.007

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.52%

E/(D+E)

56.99%

Kd(1-t)

4.27%

D/(D+E)

43.01%

WACC

10.00%

+2% WACC (đòn bẩy cao)

Ước tính tăng trưởng

Mặc định ngành3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→4.200

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.1%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

5.128

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)12.00%high risk: có

Growth rate3.50%growth method: default

Base cash flow27.0 tỷone off strip ratio: 0.05

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
10.0%	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	3.718	3.719	3.719
11.0%	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu
12.0%	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu
13.0%	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu
14.0%	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu	Chưa có dữ liệu

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.441	1.650	1.714	2.102	2.235	2.669	2.157	1.498	943	368	320	196	161
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	71	119	63	68	65	169	71	63	211	10	57	14	7
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	252	226	234	248	286	221	241	142	78	36	20	22	52
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	281	433	497	654	297	496	663	537	407	311	233	142	65
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	37	13	19	22	65	67	67	54	63	50	32	47	25
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	804	835	877	1.081	1.526	1.709	1.125	719	219	2	4	14	10
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	804	835	877	1.081	1.526	1.709	1.125	719	219	2	4	14	10
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	33	37	44	51	62	74	58	37	27	9	6	4	26
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	23
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	754	519	572	432	615	270	295	221	336	351	249	379	344
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	223	90	79	121	351	53	82	81	4	4	4	4	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	217	80	68	79	56	53	82	81	4	4	4	4	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	23	17	191	183	123	67	72	43	0,2	0,2	0,5	0,6	234
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	22	17	191	183	123	66	72	43	0,1	0,2	0,5	0,6	1
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	0,3	0,10	0,09	0,09	0,3	0,4	0,5	0,05	0,09	0	0	0	0
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	168	235	106	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	263	87	90	10	7	7	13	10	62	61	75	96	105
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	258	87	7	7	7	7	8	0	52	51	55	56	65
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	14	10	91	4	0,02	0,02	0,01	10	10	10	0	40	40
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−10	−10	−8	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	15	24	38	45	55	74	60	2	0,1	0,06	0,02	0	5
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	13	24	38	45	55	74	60	2	0,1	0,06	0,02	0	0,6
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	2.195	2.170	2.286	2.534	2.850	2.939	2.453	1.719	1.278	719	569	574	505
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	1.269	1.260	1.355	1.549	2.005	2.402	1.960	1.250	844	345	192	295	227
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.133	1.078	1.237	1.275	1.939	2.217	1.744	954	757	261	150	246	179
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	676	558	631	526	638	487	295	135	57	64	14	15	10
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	51	122	194	242	621	1.141	776	213	495	0,1	0,02	0	0
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	136	182	118	274	66	184	216	296	87	85	42	49	48
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	81	129	69	226	10	128	172	253	45	43	0	0	0
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	926	909	931	985	845	537	493	469	434	373	377	279	278
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	926	909	931	985	845	537	493	469	434	373	377	279	278
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	841	841	841	841	382	364	364	364	364	364	364	264	264
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	0	0	0	0	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	52	44	66	122	322	131	91	67	32	−29	−25	−35	−36
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,01
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	2.195	2.170	2.286	2.534	2.850	2.939	2.453	1.719	1.278	719	569	574	505
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	8	104	143	242	0,7	15	144	5	0,7	0,7	6	6	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	841	841	841	841	382	364	364	364	364	364	364	264	264
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	33	25	25	23	4	4	0,03	0,02	0,02	0,02	0,02	0,02	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Tốt

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.61 · phân vị 33 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.04

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.510

GMI

0.836

AQI

1.439

SGI

1.274

DEPI

1.483

SGAI

0.857

TATA

−0.020

LVGI

0.994

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 12,0%phân vị 83
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

8/9

Mạnh

Z-Score

0.62

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−1.27

Âm

Tổng hợp

Từ 30 đến 49

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✗Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.57×Gánh nặng lãi vay0.95×Biên HĐKD0.05×Vòng quay0.12×Đòn bẩy2.37=ROE0.8%

Rủi ro giá

Động lượng

−40.5%

Biến động

40.6%

Mức sụt giảm tối đa

−44.7%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

41.68P/E

P/B: 0.40
P/S: 1.35
ROE: 1.0%
ROA: 0.4%
EPS: 103
BVPS: 10.621
Biên gộp: 43.2%
Biên ròng: 2.8%
D/E: 0.82
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.27
Tăng trưởng DT: +27.4%
Tăng trưởng LN: +179.3%
EV/EBITDA: 14.04
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 84,1 triệu
Vốn điều lệ: 841 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của API. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Nguyễn Đỗ Lăng

Cá nhân

19.6%

16,5 triệu

2026-07-30

Công ty Cổ phần Chứng khoán Châu Á - Thái Bình Dương

APS

13.1%

11,0 triệu

2026-07-30

Huỳnh Thị Mai Dung

Cá nhân

9.8%

8,3 triệu

2026-07-30

Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Group

Tổ chức

3.6%

3,1 triệu

2026-07-30

Nguyễn Thị Hồng Cúc

Cá nhân

3.5%

1,2 triệu

2015-09-14

Hồ Xuân Vinh

Cá nhân

0.9%

770.000

2026-07-30

asean deep value fund

Tổ chức

0.7%

251.300

2025-10-05

Nguyễn Mạnh Hào

Cá nhân

0.3%

100.000

2015-09-14

HĐQT & Ban điều hành

Hồ Xuân Vinh0.9%

Thành viên Hội đồng Quản trị

Liên kết hàng đầu

STL14.3%IDJ2 liên kết NDC13.1%CSC13.1%HUT13.1%PVX13.1%CTG13.1%HCC4.8%APS4.5%

Nhóm công ty niêm yết

APSCông ty Cổ phần Chứng khoán Châu Á - Thái Bình Dương
Sở hữu chéo: nắm 0,2% của công ty kia; công ty kia nắm 13,1% của công ty này

Đọc từ danh sách cổ đông: kiểm soát khi nắm trên 50% cổ phần (VAS 25), ảnh hưởng đáng kể từ 20% trở lên (VAS 07). Mỗi ngày là ngày công bố của thông tin đó.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết

Mạng lưới sở hữu

Nhóm công ty niêm yết