Về trang chủ

SSH

Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
60.000
VND · Giá đóng cửa gần nhất

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+14.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
60.000
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
68.690

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Giá đóng cửa đã quá cũ để so sánh.
  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
  • Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
62.41%
+
Kd(1-t)
9.79%
x
D/(D+E)
37.59%
=
WACC
11.15%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend7.72%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→60.000
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+14.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
68.690
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.15%high risk: có
Growth rate7.72%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow1.1 nghìn tỷone off strip ratio: 0.61

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng4.7%6.2%7.7%9.2%10.7%
11.2%69.98569.98569.98569.98569.985
12.2%69.98569.98569.98569.98569.985
13.2%68.69069.98569.98569.98569.985
14.2%68.69068.69068.69069.98569.985
15.2%68.69068.69068.69068.69069.985
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·7.9388.6346.3237.8664.7438.0004.236
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·6934881071551697262
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·877701.3310
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·6.7087.1785.2755.7783.3854.7613.604
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·23420228851356926
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·4488598891.8201.1461.718541
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·4488598891.8201.1471.719541
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·82101461064311828
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·4.2015.7616.87811.4605.0102.0131.565
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·1.3402.2743.7113.7233.7304300
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·074411400000
Tài sản cố định (tỷ VND)
·187867853047350037
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·167615151946248829
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·2025271111128
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·7887136251668510061
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·1.6882.4032.2836.8095648401.467
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·1.2984431.8932.8055648400
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·3901.960390400269
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·000000−1
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·710,50,1160,020,020
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·710,50,1160,020,020
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·12.13914.39513.20119.3279.75310.0135.801
Nợ phải trả (tỷ VND)
·6.0317.8757.36014.0567.1627.4782.869
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·3.7204.5333.3615.0873.7137.3611.669
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·2.1441.4382234215644.2460
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·52487541.5201.3791.104339
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·2.3123.3424.0008.9703.4491171.200
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.9792.4893.2117.9253.426811.200
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·6.1086.5205.8405.2712.5912.5362.932
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·6.1086.5205.8405.2712.5912.5362.932
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·3.7503.7503.7503.7502.5002.5002.500
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·−956−956−829−849−792−792·
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·2.7413.1402.3361.175864624432
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·12.13914.39513.20119.3279.75310.0135.801
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·4.0322.2952.4673.3871.6952.5400
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·1.3402.2003.3003.3233.7304300
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·3.7503.7503.7503.7502.5002.5002.500
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·5735855841.195202030

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
15
Kém
Chất lượng dồn tích
59
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
0
Ổn định biên lợi nhuận
0
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 90–97
M 0.35 · phân vị 94 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +1.61
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
4.592
GMI
1.014
AQI
0.839
SGI
0.204
DEPI
1.870
SGAI
2.766
TATA
0.103
LVGI
0.962

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−2,81phân vị 8
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
44,4%phân vị 98
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
1
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The accounting signals show multiple anomalies consistent with aggressive revenue and expense recognition: a Beneish M-Score of 0.3451 (94th percentile vs Vietnamese peers; year-over-year change +1.61) driven by very high DSRI (4.5920), elevated DEPI (1.8704) and SGAI (2.7661). Earnings-quality is weak at 14.8/100 with zero scores on cash conversion, receivables, margin and revenue quality, while cash-conversion across three years is -2.81 (8th percentile) and receivables outside the trade cycle are 44.4% of total assets (98th percentile). At the same time the Altman Z-Score is 3.60 (in the safe zone) and there are no accumulated losses reported; Piotroski F-Score is low at 3/9.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = 0.3451 (94th percentile vs Vietnamese peers; YoY change +1.61) — the M-Score measures the likelihood of earnings manipulation using eight financial-ratio inputs and here ranks high versus local peers, with a notable upward trajectory year-on-year.
  • DSRI = 4.5920 — the Days Sales Receivable Index measures abnormal growth in receivables relative to sales; a value this large suggests receivables grew much faster than sales (possible revenue recognition timing or extended receivable terms).
  • DEPI = 1.8704 — the Depreciation Index measures changes in depreciation policy/estimates; >1 implies slower depreciation or capitalization changes that inflate reported profit.
  • SGAI = 2.7661 — the Sales, General & Administrative Index measures SG&A growth relative to sales; a rise can indicate cost capitalization or one-off timing differences affecting margins.
  • TATA = 0.1026 — Total Accruals to Assets is positive indicating accrual-based earnings rather than cash, consistent with weak cash conversion (see below).
  • Earnings Quality = 14.8/100 with component zeros for cash conversion, receivables, margin and revenue quality — this composite measures the persistence and cash backing of reported earnings and is very weak here.
  • Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -2.81 (8th percentile) — profits are not converting into operating cash, a red flag for earnings quality.
  • Receivables outside the trade cycle = 44.4% of total assets (98th percentile) — a very large share of assets is tied in prepayments, loans receivable or other long-term receivables rather than normal trade receivables.
  • Piotroski F-Score = 3/9 — weak fundamentals across profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency tests.
Tín hiệu tích cực
  • Altman Z-Score = 3.60 — this bankruptcy-distance measure places the company in the 'safe' zone, indicating balance-sheet indicators (working capital, retained earnings, EBIT, equity market value proxy) do not signal imminent insolvency.
  • AQI = 0.8387 and LVGI = 0.9624 — Asset Quality Index below 1 and low leverage-growth indicator point away from some types of asset write-down manipulation and extreme leverage jumps.
  • No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) positive — the published statements do not show deficit retained earnings and equity remains positive.
Rủi ro sở hữu

Control appears highly concentrated: Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine is listed as owning 100.0% (institutional) with several named individuals also disclosed (small single-digit percentages). Such concentrated/group ownership often implies related-party activity and intra-group transactions that should be checked in the notes; director-deal registrations show heavy registered volume (net registered +100% of shares outstanding) which are registrations of intent rather than executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the line(s) or note(s) disclosing 'receivables', 'loans receivable', 'prepayments to suppliers' and 'other long-term receivables' in FY2025 with total assets to confirm the 44.4% figure and identify related-party counterparties.
  • Reconcile the consolidated operating cash flow and consolidated net profit in the cash-flow statement and the notes to confirm the three-year cash-conversion ratio of -2.81 and to trace large non-cash accruals (depreciation, provisions, working-capital movements).
  • Examine the fixed-asset and depreciation policy notes to quantify the change implied by DEPI = 1.8704 (check useful lives, capitalization thresholds, and any retrospective policy changes).
  • Review the related-party transactions and group-company schedules (sales/purchases, loans, guarantees) and the director-share-registration disclosures to verify counterparties, volumes and whether the large registered purchase (375,000,000 shares) or sale (3,750 shares) are centrally disclosed as related-party intentions.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
3/9
Yếu
Z-Score
3.60
Vùng an toàn
Sharpe
−0.68
Âm
Tổng hợp
25
Dưới 30
Chi tiết Piotroski F-Score
✗Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✗Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế1.19×Gánh nặng lãi vay1.08×Biên HĐKD−0.54×Vòng quay0.05×Đòn bẩy1.99=ROE−6.7%
Rủi ro giá
Động lượng
−30.0%
Biến động
57.2%
Mức sụt giảm tối đa
−52.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
—P/E
P/B
4.07
P/S
37.68
ROE
−7.0%
ROA
−3.0%
EPS
−1.065
BVPS
14.760
Biên gộp
45.7%
Biên ròng
−69.0%
D/E
0.68
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.13
Tăng trưởng DT
−79.6%
Tăng trưởng LN
−151.1%
EV/EBITDA
230.04
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
375 triệu
Vốn điều lệ
3.750 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →