TID

Công ty Cổ phần Tổng Công ty Tín Nghĩa

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT

18.300

VND · Giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+22.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 18.300
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 22.472

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.

Cần lưu ý thêm

Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 4 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 2 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Thấp; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 2 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

1.110

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

11.97%

E/(D+E)

47.44%

Kd(1-t)

1.95%

D/(D+E)

52.56%

WACC

10.00%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→18.300

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

22.472

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.00%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow530.7 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.0%	25.038	25.038	25.038	25.038	25.038
9.0%	24.984	24.984	24.984	24.984	25.038
10.0%	24.675	24.675	24.675	24.675	24.675
11.0%	24.675	24.675	24.675	24.675	24.675
12.0%	24.675	24.675	24.675	24.675	24.675

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

TID trong nhóm Bất động sản

Mọi cổ phiếu trong ngành, đánh dấu TID: chênh lệch hiệu chỉnh so với giá đóng cửa theo chiều ngang, vốn hóa theo chiều dọc, độ tin cậy mô hình theo chiều sâu

Mỗi hạt là một cổ phiếu đã định giá trong ngành; hạt màu hổ phách có thân đứng là TID. Kéo để xoay; bấm vào hạt để mở cổ phiếu khác.

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	8.929	5.067	3.681	2.837	2.911	2.397	3.612	2.534	2.649	2.495	3.948	2.944
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	2.801	537	602	474	1.013	664	863	577	687	760	344	250
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	669	563	219	222	330	166	235	228	243	105	82	90
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	5.247	3.590	2.443	1.771	968	885	1.274	701	641	685	1.351	512
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	119	763	20	30	52	70	51	60	88	152	124	87
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	187	312	336	271	522	623	1.139	965	1.038	886	2.148	2.055
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	195	320	336	272	525	669	1.167	994	1.071	892	2.149	2.056
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	25	66	82	100	78	58	102	63	39	59	23	38
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	6	7
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	9.074	13.014	11.896	11.795	11.370	10.928	9.219	7.874	6.959	6.402	3.904	4.992
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	3	1.043	52	52	55	139	127	186	4	4	0	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	3	1.043	52	52	55	94	67	127	2	3	0	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	476	504	536	580	573	1.203	764	541	555	648	2.933	3.299
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	398	426	456	500	493	1.125	683	470	477	565	477	510
Tài sản cố định thuê tài chính (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0,9	3	0
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	78	79	80	80	81	78	81	71	77	83	76	33
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	2.019	2.058	1.924	1.944	1.791	1.858	1.596	1.159	855	473	289	331
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	265	267	278	329	330	557	314	408	305	384	416	1.086
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	135	134	148	199	200	456	213	277	180	93	85	52
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	130	137	137	132	132	92	92	132	126	295	331	1.035
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−0,1	−5	−7	−2	−1	−1	−1	−1	−1	−4	−0,09	−0,09
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	5	13
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	831	809	727	744	668	760	719	597	355	394	261	263
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	803	808	726	742	665	678	673	596	352	369	241	243
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	18.003	18.081	15.577	14.632	14.281	13.325	12.831	10.408	9.607	8.897	7.852	7.936
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	13.247	13.865	11.481	10.600	10.497	10.151	9.543	7.264	6.946	6.208	6.000	6.240
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	4.621	5.150	2.988	2.342	2.181	2.117	3.194	2.588	3.294	2.696	1.842	2.272
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	2.999	3.615	1.766	1.214	1.314	1.318	2.095	1.107	2.134	2.143	1.069	1.452
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	202	372	312	351	148	70	32	84	551	114	96	68
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	8.626	8.715	8.493	8.257	8.315	8.033	6.349	4.676	3.653	3.511	4.159	3.968
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	1.057	2.601	2.772	2.699	2.833	3.091	1.908	1.361	926	1.167	3.019	3.034
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	4.756	4.217	4.096	4.032	3.785	3.174	3.288	3.144	2.661	2.690	908	740
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	4.756	4.217	4.096	4.032	3.784	3.174	3.288	3.144	2.661	2.690	908	740
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	1.558	1.453	201	201
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	83	83	83	83	82	81	81	64	64	53	462	462
Chênh lệch đánh giá lại tài sản (tỷ VND)	·	−34	−217	−217	−217	−217	−217	−217	−266	−266	−35	0	0
Chênh lệch tỷ giá hối đoái (tỷ VND)	·	−11	−11	−12	−8	0,9	6	6	8	10	9	41	41
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	198	174	153	125	65	53	44	50	26	18	104	93
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	1	1	1	1	0,9	0,7	0,7	0,5	5	5	5	4
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	825	289	230	144	294	36	27	26	78	26	85	−72
Nguồn kinh phí và quỹ khác (tỷ VND)	·	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0	0	0
Nguồn kinh phí và quỹ khác (tỷ VND)	·	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0,08	0	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	944	956
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	18.003	18.081	15.577	14.632	14.281	13.325	12.831	10.408	9.607	8.897	7.852	7.936
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.381	313	310	298	294	63	184	14	14	14	0	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	46	61	59	2	2	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000	1.558	1.453	201	201
Lợi thế thương mại (tỷ VND)	·	0	0,5	1	2	3	12	14	1	2	2	0	0
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	1.687	1.892	1.852	1.899	1.553	1.208	1.342	1.256	1.179	1.155	0	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Khá

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

100

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

100

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.67 · phân vị 30 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▼ −1.04

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

1.280

GMI

0.855

AQI

0.690

SGI

1.142

DEPI

0.972

SGAI

0.850

TATA

−0.102

LVGI

0.736

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: 0,99phân vị 45
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 8,3%phân vị 77
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

Điểm định lượng

F-Score

9/9

Mạnh

Z-Score

1.57

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−0.57

Âm

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✓Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✓OCF > Lợi nhuận ròng

✓Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✓Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.77×Gánh nặng lãi vay0.77×Biên HĐKD0.10×Vòng quay0.74×Đòn bẩy3.79=ROE17.5%

Rủi ro giá

Động lượng

−8.1%

Biến động

60.5%

Mức sụt giảm tối đa

−24.0%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

5.36P/E

P/B: 1.19
P/S: 0.27
ROE: 25.3%
ROA: 3.8%
EPS: 3.412
BVPS: 15.344
Biên gộp: 7.9%
Biên ròng: 6.2%
D/E: 0.85
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.93
Tăng trưởng DT: +14.1%
Tăng trưởng LN: +104.9%
EV/EBITDA: 6.91
Tỷ suất cổ tức: 6.0%

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 200 triệu
Vốn điều lệ: 2.000 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Các liên kết sở hữu chung của TID. Di chuột để xem chi tiết, chọn một liên kết để mở.

Cổ đông

Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng Nai

Nhà nước

48.1%

96,1 triệu

2026-06-30

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Vật Liệu Xây Dựng Sài Gòn

Tổ chức

2.7%

5,3 triệu

2026-05-04

Quách Văn Đức

Cá nhân

2.4%

4,8 triệu

2021-12-31

Công ty Cổ phần Thương Mại Thành Thành Công

Tổ chức

0.5%

1,1 triệu

2019-10-03

Thái Văn Chuyện

Cá nhân

0.1%

227.632

2018-12-31

Huỳnh Bích Ngọc

Cá nhân

0.1%

227.632

2019-12-31

Nguyễn Văn Triển

Cá nhân

0.1%

101.979

2018-12-31

Lê Văn Công

Cá nhân

0.1%

200.000

2026-06-30

HĐQT & Ban điều hành

Lê Văn Công0.1%

Trưởng Ban kiểm soát

Quách Trọng Nguyên

Thành viên Hội đồng Quản trị

Nguyễn Thị Thùy Vân

Kế toán trưởng

Liên kết hàng đầu

SNZ99.5%BAX6.5%SCR4.8%

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: 3 lần · 1 người; 3 đăng ký không ghi khối lượng
Đăng ký mua: Không có

Công ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Vật Liệu Xây Dựng Sài Gòn
Bán · Tổ chức
—
2026-05-04
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Vật Liệu Xây Dựng Sài Gòn
Bán · Tổ chức
—
2026-05-04
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Vật Liệu Xây Dựng Sài Gòn
Bán · Tổ chức
—
2026-04-20

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

TID trong nhóm Bất động sản

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

TID trong nhóm Bất động sản

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng