Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 60.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 68.690
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Giá đóng cửa đã quá cũ để so sánh.
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
- Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
- Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.
- Khoản lỗ gần đây cần được xem xét cùng giả định dòng tiền.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 4 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 7 thg 10, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- −2,81phân vị 8
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 44,4%phân vị 98
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 1
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.
The accounting signals show multiple anomalies consistent with aggressive revenue and expense recognition: a Beneish M-Score of 0.3451 (94th percentile vs Vietnamese peers; year-over-year change +1.61) driven by very high DSRI (4.5920), elevated DEPI (1.8704) and SGAI (2.7661). Earnings-quality is weak at 14.8/100 with zero scores on cash conversion, receivables, margin and revenue quality, while cash-conversion across three years is -2.81 (8th percentile) and receivables outside the trade cycle are 44.4% of total assets (98th percentile). At the same time the Altman Z-Score is 3.60 (in the safe zone) and there are no accumulated losses reported; Piotroski F-Score is low at 3/9.
- Beneish M-Score = 0.3451 (94th percentile vs Vietnamese peers; YoY change +1.61) — the M-Score measures the likelihood of earnings manipulation using eight financial-ratio inputs and here ranks high versus local peers, with a notable upward trajectory year-on-year.
- DSRI = 4.5920 — the Days Sales Receivable Index measures abnormal growth in receivables relative to sales; a value this large suggests receivables grew much faster than sales (possible revenue recognition timing or extended receivable terms).
- DEPI = 1.8704 — the Depreciation Index measures changes in depreciation policy/estimates; >1 implies slower depreciation or capitalization changes that inflate reported profit.
- SGAI = 2.7661 — the Sales, General & Administrative Index measures SG&A growth relative to sales; a rise can indicate cost capitalization or one-off timing differences affecting margins.
- TATA = 0.1026 — Total Accruals to Assets is positive indicating accrual-based earnings rather than cash, consistent with weak cash conversion (see below).
- Earnings Quality = 14.8/100 with component zeros for cash conversion, receivables, margin and revenue quality — this composite measures the persistence and cash backing of reported earnings and is very weak here.
- Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -2.81 (8th percentile) — profits are not converting into operating cash, a red flag for earnings quality.
- Receivables outside the trade cycle = 44.4% of total assets (98th percentile) — a very large share of assets is tied in prepayments, loans receivable or other long-term receivables rather than normal trade receivables.
- Piotroski F-Score = 3/9 — weak fundamentals across profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency tests.
- Altman Z-Score = 3.60 — this bankruptcy-distance measure places the company in the 'safe' zone, indicating balance-sheet indicators (working capital, retained earnings, EBIT, equity market value proxy) do not signal imminent insolvency.
- AQI = 0.8387 and LVGI = 0.9624 — Asset Quality Index below 1 and low leverage-growth indicator point away from some types of asset write-down manipulation and extreme leverage jumps.
- No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) positive — the published statements do not show deficit retained earnings and equity remains positive.
Control appears highly concentrated: Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine is listed as owning 100.0% (institutional) with several named individuals also disclosed (small single-digit percentages). Such concentrated/group ownership often implies related-party activity and intra-group transactions that should be checked in the notes; director-deal registrations show heavy registered volume (net registered +100% of shares outstanding) which are registrations of intent rather than executed trades.
- Compare the line(s) or note(s) disclosing 'receivables', 'loans receivable', 'prepayments to suppliers' and 'other long-term receivables' in FY2025 with total assets to confirm the 44.4% figure and identify related-party counterparties.
- Reconcile the consolidated operating cash flow and consolidated net profit in the cash-flow statement and the notes to confirm the three-year cash-conversion ratio of -2.81 and to trace large non-cash accruals (depreciation, provisions, working-capital movements).
- Examine the fixed-asset and depreciation policy notes to quantify the change implied by DEPI = 1.8704 (check useful lives, capitalization thresholds, and any retrospective policy changes).
- Review the related-party transactions and group-company schedules (sales/purchases, loans, guarantees) and the director-share-registration disclosures to verify counterparties, volumes and whether the large registered purchase (375,000,000 shares) or sale (3,750 shares) are centrally disclosed as related-party intentions.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 4.07
- P/S
- 37.68
- ROE
- −7.0%
- ROA
- −3.0%
- EPS
- −1.065
- BVPS
- 14.760
- Biên gộp
- 45.7%
- Biên ròng
- −69.0%
- D/E
- 0.68
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.13
- Tăng trưởng DT
- −79.6%
- Tăng trưởng LN
- −151.1%
- EV/EBITDA
- 230.04
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 375 triệu
- Vốn điều lệ
- 3.750 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT