SGR

Công ty Cổ phần Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT

9.630

VND · Giá đóng cửa ngày 3 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa

Cần xem xét trước khi so sánh

+22.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá đóng cửa (VND): 9.630
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND): 11.825

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

1
Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
2
Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
3
Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.
Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Cần lưu ý thêm

Thanh khoản giao dịch thấp.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Đánh giá so sánh ngày 4 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 3 thg 12, 2026

Độ tin cậy mô hình: Trung bình; Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro; Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành: Chưa đánh giá; Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.

Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

BCTC công bốĐịnh giá 30 thg 10, 2026Neo theo giá đóng cửa ngày 3 thg 11, 2026Tính lại khi giá đóng cửa hiển thị thay đổi.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate

Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.

Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF

Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật

Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

Chi phí vốn bình quân gia quyền

Lãi suất phi rủi ro (Rf)

4.36%

Betamặc định ngành

0.840

ERP

4.38%

CRP

2.75%

Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)

10.79%

E/(D+E)

72.41%

Kd(1-t)

6.73%

D/(D+E)

27.59%

WACC

10.00%

Ước tính tăng trưởng

fundamental firm blend3.50%

Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ

Tham số mô hình

Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→9.630

Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+22.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)

11.825

Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính

Discount rate (WACC)10.00%high risk: không

Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend

Base cash flow75.5 tỷone off strip ratio: 1.29

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng	0.5%	2.0%	3.5%	5.0%	6.5%
8.0%	12.985	12.985	12.985	12.985	12.985
9.0%	12.542	12.542	12.542	12.542	12.542
10.0%	11.757	11.757	11.757	11.757	11.757
11.0%	11.757	11.757	11.757	11.757	11.757
12.0%	11.233	11.233	11.233	11.233	11.757

Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại

SGR trong nhóm Bất động sản

Mọi cổ phiếu trong ngành, đánh dấu SGR: chênh lệch hiệu chỉnh so với giá đóng cửa theo chiều ngang, vốn hóa theo chiều dọc, độ tin cậy mô hình theo chiều sâu

Mỗi hạt là một cổ phiếu đã định giá trong ngành; hạt màu hổ phách có thân đứng là SGR. Kéo để xoay; bấm vào hạt để mở cổ phiếu khác.

Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối

Khoản mục	2026	2025	2024	2023	2022	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)	·	1.792	1.463	1.525	1.508	1.639	1.616	1.528	1.545	1.148	1.443	785	575	573
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge	·	111	32	48	334	73	44	48	588	98	395	67	5	7
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge	·	228	27	7	17	116	0,05	0	1	0	100	0	0	8
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)	·	914	980	935	573	625	806	884	424	311	315	92	66	73
Trả trước cho người bán (tỷ VND)	·	76	279	386	138	323	461	479	74	41	58	44	19	26
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)	·	537	421	533	580	814	757	588	527	736	631	604	501	477
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)	·	537	421	533	581	817	757	588	527	736	631	604	501	477
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	3	3	3	4	10	8	9	4	4	2	22	2	8
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	8
Tài sản dài hạn (tỷ VND)	·	945	789	523	491	360	341	567	421	401	131	115	29	18
Phải thu dài hạn (tỷ VND)	·	314	454	192	263	117	115	55	0,2	0,2	0	0	0	0
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)	·	50	50	146	250	70	68	0,2	0,2	0,2	0	0	0	0
Tài sản cố định (tỷ VND)	·	8	10	12	12	10	8	12	14	13	10	5	6	5
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)	·	6	8	10	9	8	6	10	12	11	8	3	4	3
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)	·	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)	·	107	118	115	118	121	124	126	129	132	0	0	0	0
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	80	69	79	80	96	73	350	255	242	3	3	11	13
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)	·	32	31	32	60	81	61	291	251	239	1	1	9	9
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	45	35	35	7	3	3	59	3	3	2	2	2	3
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)	·	−0,5	−0,5	−0,5	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)	·	12	12	12	12	12	13	15	15	13	24	94	0,3	0
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)	·	8	9	10	10	11	13	15	15	13	24	94	0,3	0
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)	·	2.737	2.252	2.048	1.999	1.999	1.957	2.095	1.966	1.550	1.575	900	604	591
Nợ phải trả (tỷ VND)	·	1.303	1.278	1.130	1.119	1.301	1.211	1.401	1.297	972	1.087	684	376	377
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)	·	940	1.038	826	868	1.040	988	1.203	1.075	672	1.025	684	346	344
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	205	347	253	267	291	235	266	143	190	218	52	38	13
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)	·	13	4	5	26	389	385	316	255	7	309	109	166	187
Nợ dài hạn (tỷ VND)	·	363	240	304	251	261	223	199	222	300	62	0	30	33
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1	·	205	77	97	45	60	24	48	72	104	16	0	30	33
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)	·	1.434	975	918	880	698	746	693	670	578	487	216	228	207
Vốn và các quỹ (tỷ VND)	·	1.433	975	918	880	697	746	693	669	578	487	216	228	207
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)	·	699	600	600	600	600	600	455	455	396	198	132	132	132
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	7	7	0
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)	·	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	9	9	0
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)	·	409	337	281	240	59	123	215	194	167	278	11	23	11
Nguồn kinh phí và quỹ khác (tỷ VND)	·	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Nguồn kinh phí và quỹ khác (tỷ VND)	·	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)	·	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	7
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)	·	2.737	2.252	2.048	1.999	1.999	1.957	2.095	1.966	1.550	1.575	900	604	591
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)	·	122	121	85	180	66	75	152	103	12	5	6	8	0
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)	·	11	12	2	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)	·	699	600	600	600	600	600	455	455	396	198	132	132	132
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge	·	27	35	35	37	36	21	21	18	12	9	9	9	0

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025

Yếu

Chất lượng dồn tíchKhoản dồn tích thấp so với lợi nhuận báo cáo

Chuyển đổi tiền mặtDòng tiền hoạt động so với lợi nhuận ròng

Khoản phải thuDiễn biến khoản phải thu so với tăng trưởng doanh thu

100

Ổn định biên lợi nhuậnTính nhất quán của biên lợi nhuận

Chất lượng doanh thuTính nhất quán của tăng trưởng doanh thu

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025

Phần còn lại

M −2.09 · phân vị 63 so với doanh nghiệp Việt Nam

YoY ▲ +0.33

Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý

So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI

0.646

GMI

0.752

AQI

0.988

SGI

1.443

DEPI

0.946

SGAI

0.594

TATA

0.073

LVGI

0.846

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế: −0,66phân vị 15
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản: 9,4%phân vị 80
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm: Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ: 0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát: Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

Điểm định lượng

F-Score

5/9

Trung bình

Z-Score

1.64

Vùng nguy hiểm

Sharpe

−1.76

Âm

Tổng hợp

Từ 50 đến 69

Chi tiết Piotroski F-Score

✓Lợi nhuận ròng > 0

✗Dòng tiền HĐKD > 0

✓ROA tăng

✗OCF > Lợi nhuận ròng

✗Đòn bẩy giảm

✓Thanh khoản tốt hơn

✗Không pha loãng

✓Biên lợi nhuận tăng

✓Vòng quay tăng

Phân rã DuPont

Gánh nặng thuế0.82×Gánh nặng lãi vay0.97×Biên HĐKD0.46×Vòng quay0.08×Đòn bẩy1.91=ROE5.6%

Rủi ro giá

Động lượng

−37.2%

Biến động

31.4%

Mức sụt giảm tối đa

−47.8%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025

10.60P/E

P/B: 0.59
P/S: 3.79
ROE: 6.7%
ROA: 3.1%
EPS: 1.120
BVPS: 20.128
Biên gộp: 65.5%
Biên ròng: 36.4%
D/E: 0.29
Tỷ lệ thanh toán hiện hành: 1.91
Tăng trưởng DT: +45.7%
Tăng trưởng LN: +32.1%
EV/EBITDA: 9.21
Tỷ suất cổ tức: —

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành: 83,8 triệu
Vốn điều lệ: 838 tỷ VND
Ngành (ICB L2): Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3): Bất động sản
Phân ngành: Bất động sản
Loại hình công ty: CT

Mạng lưới sở hữu

Cơ cấu cổ đông

Cổ đông

Phạm Thu

Cá nhân

29.8%

20,8 triệu

2026-06-30

Công ty TNHH Bất Động Sản Ree

Tổ chức

21.0%

14,7 triệu

2026-06-30

Phạm Đình Thành

Cá nhân

5.3%

3,7 triệu

2026-06-30

Phạm Tuấn

Cá nhân

5.1%

3,5 triệu

2026-06-30

Trần Thị Ga

Cá nhân

3.6%

2,5 triệu

2026-06-30

Đặng Văn Phúc

Cá nhân

1.4%

963.137

2026-06-30

Trần Quí Thanh

Cá nhân

1.2%

159.494

2015-06-30

Đỗ Thị Trang

Cá nhân

1.2%

155.994

2015-06-30

Trần Thị Tuyết Mai

Cá nhân

1.0%

681.819

2026-06-30

Nguyễn Hồng Phát

Cá nhân

0.1%

73.471

2021-05-05

HĐQT & Ban điều hành

Phạm Thu29.8%

Chủ tịch Hội đồng Quản trị

Phạm Đình Thành5.3%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Phó Tổng Giám đốc/Phụ trách Công bố thông tin

Phạm Tuấn5.1%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Phó Tổng Giám đốc/Trưởng phòng Đầu tư

Trần Thị Ga3.6%

Thành viên Hội đồng Quản trị/Phó Tổng Giám đốc

Phạm Thị Bích Đào

Trưởng Ban kiểm soát

Thái Quốc Dương

Phó Tổng Giám đốc

Trần Văn Chường

Giám đốc đầu tư/Trưởng phòng Đầu tư

Nguyễn Khắc Cường

Giám đốc Chi nhánh miền Bắc

ĐỖ THỊ THANH HẰNG

Thành viên Ban kiểm soát

Lê Xuân Khương

Giám đốc khối

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

Đăng ký bán: 4 lần · 1 người; 4.852.800 cổ phiếu
Đăng ký mua: Không có
Ròng đã đăng ký / cổ phiếu lưu hành:: −5,79%

Công ty TNHH Bất Động Sản Ree
Bán · Tổ chức
600.000
2026-04-01
Công ty TNHH Bất Động Sản Ree
Bán · Tổ chức
600.000
2026-02-12
Công ty TNHH Bất Động Sản Ree
Bán · Tổ chức
600.000
2026-01-06
Công ty TNHH Bất Động Sản Ree
Bán · Tổ chức
3.052.800
2025-12-02

Người nội bộ, cổ đông lớn và người có liên quan phải đăng ký trước khi giao dịch. Đăng ký chưa phải giao dịch đã thực hiện; người chưa giao dịch thường đăng ký lại.

Định giá ngày 30/10/2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Cách tính

Lưu ý

Lý do cần xem xét

Cần lưu ý thêm

Phân tích định giá

Độ nhạy DCF

SGR trong nhóm Bất động sản

Báo cáo tài chính

Chất lượng lợi nhuận

Sàng lọc kế toán

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Điểm định lượng

Chỉ số tài chính nổi bật

Tổng quan doanh nghiệp

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng

SGR trong nhóm Bất động sản

Mạng lưới sở hữu

Đăng ký giao dịch của người nội bộ · 12 tháng