Về trang chủ

DIG

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
9.500
VND · Giá đóng cửa ngày 3 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Giá thấp hơn giá trị hiệu chỉnh
+34.8%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Bằng giá đóng cửa+500%
Giá đóng cửa (VND)
9.500
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
12.810

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Cần lưu ý thêm

  • Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
51,8%
12 thángHiệu chỉnh lịch sử
Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Triển vọng 12 tháng so với ngành

+5.0điểm phần trăm
Bất động sản12 thángKiểm định 2015–2024

Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.

  • Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
  • Không phải giá mục tiêu.
  • Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
Tính ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày
Biên hiệu chỉnh của ngành · điểm phần trăm
−2.6+12.9
  • Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
  • Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.104
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.95%
Ke
11.95%
x
E/(D+E)
71.73%
+
Kd(1-t)
2.56%
x
D/(D+E)
28.27%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→9.500
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+34.8%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
12.810
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow1.6 nghìn tỷone off strip ratio: 0.05

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%13.42413.42413.42413.42413.424
9.0%12.99812.99812.99812.99812.998
10.0%12.99812.99812.99812.99812.998
11.0%12.99812.99812.99812.99812.998
12.0%12.96512.97012.97012.97012.998
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013201220112010
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·16.63615.98613.97810.87711.2157.2997.1315.6344.8104.1823.2113.2143.137···
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·3.2797852.3072461.0004035947352031796547340···
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·2518961971772.7381372250,841400200···
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·6.1945.9444.7054.3373.4342.2551.9561.6999761.0476767151.089···
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·322921320821722324628049204715460···
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·6.6278.1556.5515.9233.8444.3954.1943.1333.5382.8582.4371.9881.972···
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·6.6308.1576.5545.9263.8484.4014.2033.1473.5382.8592.4371.9881.972···
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·284206218194198109163665258341936···
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·00000000000026···
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·2.3232.5542.8503.8715.6324.5271.0661.1981.2731.6941.8781.8171.495···
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·1669501.3812.3824.1103.11185992922983183500···
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·807791.3812.3824.1103.1118587898989940···
Tài sản cố định (tỷ VND)
·1.282842761717725764334360232259246209301···
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·1.196756726674702746314340214247235199196···
Tài sản cố định thuê tài chính (tỷ VND)
·0,6000000000000,2···
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·8686354323192020171211910···
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·1511591131041071521561601181211241270···
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·3363293353543492993194035348951.0661.0111.130···
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·324296299317299182193172245751809834933···
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·22226363119119248301151222183221···
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−0,06−0,06−20−56−46−39−20−29−28−7−8−8−24···
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·26117715718822611284853052475064···
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·123361727475524322631252333···
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·18.96018.53916.82814.74816.84711.8268.1976.8326.0835.8765.0895.0324.632···
Nợ phải trả (tỷ VND)
·8.93410.4988.9346.9539.1757.0364.1883.6133.1933.0782.4332.5912.213···
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·7.8247.9627.8083.9464.6705.9873.2692.9971.6081.2999961.0691.512···
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·1.3231.5732.1501.0076116905481.194364307310306661···
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·3.0352.4261.7651.4651.7412.0041.7331.019760514286230164···
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·1.1102.5361.1263.0074.5051.0499186151.5851.7791.4371.522701···
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·9142.2779612.8384.2958257304241.3951.4311.0791.163353···
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·10.0268.0417.8947.7957.6714.7904.0093.2192.8912.7982.6562.4402.374···
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·10.0268.0417.8947.7957.6714.7904.0093.2192.8912.7982.6562.4402.374···
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·7.9646.0996.0996.0994.9993.1853.1492.5252.3822.3822.1451.7871.430···
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·17151511320,8000000···
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·8585858523021519617816916416215777···
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·5625514052971.1111.034391363200120666247···
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·00000000000045···
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·18.96018.53916.82814.74816.84711.8268.1976.8326.0835.8765.0895.0324.632···
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·1631882772662597777103731420···
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·86171000004344162630···
Trái phiếu chuyển đổi (tỷ VND)
·00000100000000···
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·7.9646.0996.0996.0994.9993.1853.1492.5252.3822.3822.1451.7871.430···
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·11211312714516339444900000···
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·52245244257207586587736745470···

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
77
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
49
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 75–90
M −1.14 · phân vị 86 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +1.02
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.287
GMI
0.969
AQI
0.595
SGI
3.626
DEPI
1.400
SGAI
0.334
TATA
−0.082
LVGI
0.835

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
5,48phân vị 92
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
1,9%phân vị 48
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company’s Beneish M-Score is -1.144 (Vietnam peer percentile 86th, year-over-year change +1.02), indicating it ranks toward more aggressive accounting relative to Vietnamese peers though the absolute US cutoff (-1.78) is not directly decisive. Earnings-quality metrics are mixed: an overall Earnings Quality Score of 77.4/100 driven by perfect accruals, cash-conversion and receivables sub-scores (100/100 each) but with very weak revenue quality (0/100) and modest margin quality (49.1/100). Other signals: Altman Z-Score 2.06 (grey zone) and Piotroski F-Score 8/9 (strong fundamentals).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -1.144, Vietnam peer percentile 86th and YoY change +1.02: the M-Score is moving toward more aggressive accounting relative to peers (percentile and positive YoY change are the emphasized cues).
  • Revenue quality 0.0/100: the revenue-quality component is the weakest element of the earnings-quality assessment.
  • Cash conversion (three-year operating cash flow / net profit) = 5.48, 92nd percentile among Vietnamese non-financials: reported profits are not converting into operating cash as quickly as most peers (high percentile = worse cash conversion).
  • DEPI = 1.4004 (Beneish component measuring depreciation rate changes): value above 1 suggests a slowing of depreciation or other changes in depreciation policies that can increase reported profits.
  • SGI = 3.6262 (sales growth index): very high sales growth can increase the risk of aggressive recognition; high SGI is a common contributor to elevated M-Scores.
  • TATA = -0.0824 (total accruals to total assets): negative but small; while accruals-quality sub-score is high, shifts in TATA combined with the other Beneish components merit attention.
Tín hiệu tích cực
  • Earnings Quality Score 77.4/100 with Accruals quality 100/100, Cash conversion 100/100, Receivables quality 100/100: these sub-scores indicate clean accruals measures and receivables patterns by the scoring methodology.
  • Piotroski F-Score 8/9: the company has many strong fundamental signals (profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency indicators).
  • Altman Z-Score 2.06 (grey zone): not in the distress zone (<1.8) but not a strong safe zone (>2.7); indicates moderate distance from classic bankruptcy thresholds.
  • Receivables outside the trade cycle = 1.9% of total assets (48th percentile): not unusually large in the Vietnamese peer set for items such as prepayments, loans receivable or long-term receivables.
  • No accumulated undistributed losses; owner's equity (excluding minority interest) is positive; statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met: the published statements do not trigger the listed-company statutory loss criteria.
Rủi ro sở hữu

The listed group holds controlling stakes in two subsidiaries (51.7% of DC1 and 50.1% of DC2) and a 25.3% stake in DC4, indicating a typical group control structure with consolidated reporting considerations. Top outside shareholders are relatively dispersed (largest listed institutions 5.0% and 4.7%); director-deal registrations show 38 sale registrations (4 traders; 1,693,557 shares; 36 registrations without volume) and 17 purchase registrations (13 traders; 31,337,547 shares) recorded between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are registered intentions and not executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year-over-year revenue note and the revenue recognition policy (VAS note) to the elements that produce Revenue quality = 0/100 and SGI = 3.6262.
  • Reconcile the depreciation policy and fixed-asset schedules (notes and movement tables) with DEPI = 1.4004 to see whether depreciation methods, useful lives, or revaluations changed.
  • Review the cash-flow statement and the operating cash flow / net profit reconciliation (the cash-flow note) to understand the drivers of Cash conversion = 5.48 (three-year measure).
  • Examine the related-party and other receivables schedules for the 1.9% of total assets classified as receivables outside the trade cycle (prepayments, loans receivable, long-term receivables) and any disclosure of terms or impairments.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
8/9
Mạnh
Z-Score
2.06
Vùng cảnh báo
Sharpe
−2.04
Âm
Tổng hợp
65
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✓Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.74×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.17×Vòng quay0.25×Đòn bẩy1.89=ROE6.0%
Rủi ro giá
Động lượng
−55.1%
Biến động
36.2%
Mức sụt giảm tối đa
−56.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
12.47P/E
P/B
0.81
P/S
1.71
ROE
7.3%
ROA
3.4%
EPS
812
BVPS
12.523
Biên gộp
23.7%
Biên ròng
12.9%
D/E
0.22
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
2.13
Tăng trưởng DT
+226.9%
Tăng trưởng LN
+465.6%
EV/EBITDA
7.44
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
844 triệu
Vốn điều lệ
8.442 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →